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Verwaltervertrag ermächtigt Verwalter über 1000 € selbst zu entscheiden


05.11.2016 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Zusammenfassung: Die Rechte und Pflichten des Verwalters regelt der Verwaltervertrag. Der Verwaltungsbeirat ist durch Stimmmehrheit zu wählen. Er soll den Verwalter unterstützen, ist jedoch kein Beschlussorgan, so dass er nicht über die Abberufung eines Verwalters selbständig entscheiden kann.


Der Verwalter schreibt,
Anschließend wird wiederholend darauf hingewiesen, dass die Verwalterin durch die Gemeinschaft mittels Vertrag ermächtigt ist, über Kosten bis 1000 Euro ohne Beschluss zu entscheiden.

Die Frage ist, welche Kosten? Alle ?
Wenn dem so ist, brauchten wir doch in der Eigentümerversammlung nicht mehr über kleine Beträge einen Beschluss fassen, da der Verwalter über unser Geld der 12 Eigentumswohnungen selbst entscheiden kann!
Da kann doch etwas nicht stimmen?
Ich möchte noch hinzufügen, das in unserer WEG der Verwaltungsbeirat nach Gutsherrenart Entscheidungen trifft. Es hat sich eine Mehrheit gefunden
die den Verwaltungsbeirat dabei unterstützt. bis hin der Abberufung des Verwalters, wenn sich dieser nicht den Entscheidungen des Beirates unterwirft.
Danke
Ich opfere das Geld für Ihre liebevolle Antwort trotz meiner 1000 Euro-Rente, da das meine Frau und mich sehr belastet!
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie fragen, ob die Verwalterin durch die Regelung " über Kosten bis 1000 Euro ohne Beschluss zu entscheiden. ", dies für alle Kosten gilt und ob dies stimmen kann.

Natürlich verwalten die WEG ihr Grundstück alleine ( § 20 WEG), allerdings können sie einen Verwalter oder einen Verwaltungsbeirat per mehrstimmigen Beschluss bestellen.

Grundsätzlich regelt die Pflichten und Rechte des Verwalters der mit ihm durch die WEG geschlossene Verwaltervertrag.

Eine einschränkende Rechtsprechung hinsichtlich der Freigabe von Kosten der WEG für bestimmte Handlungen oder Höhen gibt es nicht. Dies regelt allein der abgeschlossene Vertrag.

In diesem muss Einsicht genommen werden, um eindeutig zu bestimmen, welche Rechte der Verwalter hat und wie diese begrenzt sind. Allerdings sind hier freie Kostenentscheidungen in gewisser Höhe ohne Beschluss und weitere Höhe mit Beschluss des Verwaltungsbeirates üblich. Auch die Höhe ist bei 12 Wohneinheiten nicht unüblich , sondern eher am unteren Rand angesiedelt. Dies wird oft so geregelt, damit der Verwalter nicht handlungsunfähig ist, wenn dringender Handlungsbedarf besteht.

Denn der Verwalter hat z.B. für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen ( § 27 Abs. 1 Nr. 2), in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen ( Nr. 3) und Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt ( Nr. 4). Dies soll er tun, und dennoch die WEG nicht überbelasten.

Über seine Tätigkeit muss der Verwalter gegenüber der WEG eine Abrechnung aufstellen ( § 28 Abs. 3 WEG), zudem hat er für jedes Kalenderjahr im voraus einen Wirtschaftsplan über zu erwartende Kosten und Ausgaben aufzustellen ( Abs. 1).

Durch diesen Offenlegungspflichten in § 28 WEG hält das deutsche Gesetz die WEG- Mitglieder für ausreichend geschützte, so dass es keine einschränkenden Regelungen zum Verwaltervertrag gibt. Sobald nämlich aus den Offenlegungspflichten Pflichtverstöße erkennbar sind, kann die WEG dem Verwalter mit Stimmmehrheit den Vertrag außerordentlich kündigen ( § 26 Abs. 1 WEG) und auch Schadenersatz ( § 280 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag) verlangen.

Fazit: Einschränkende Gesetze oder Rechtsprechung über die Höhe zu Beträgen oder Einschränkungen bezüglich der Art der Kosten gibt es nicht. Diese ergeben sich allein aus dem mit dem Verwalter getroffenen Vertrag.

Sie rügen ferner die Entscheidungen des Verwaltungsbeirates "nach Gutsherrenart"

Grundsätzlich muss der verwaltungsbeirat von einer (einfachen) Stimmehrheit gewählt werden ( § 29 WEG). Dieser soll den Verwalter unterstützen ( Abs. 2). Daneben haben Wirtschaftspläne des Verwalters, Rechnungslegungen und Kostenanschläge zunächst vom Verwalter an den Verwaltungsbeirat übergeb zu werden, der diese mit einer Stellungsnahme versieht, bevor über sie von der WEG beschlossen wird ( Abs. 3).

Ein Entlassungsrecht des Verwaltungsbeirates betreffend dem Verwalter besteht nicht. seine Aufgabe sind viel mehr, Tätigkeiten des Verwalters zu kontrollieren und für die WEG aufzubereiten, damit diese stets informiert ist. Eigene Beschlüsse darf der Beirat nicht treffen.

Gerade über die Bestellung und Abberufung des Verwalters kann nur die WEG durch Beschluss mit Stimmehrheit entscheiden (§ 26 WEG)

Fazit: Der Verwaltungsbeirat darf den Verwalter weder zu Entschlüssen drängen , noch diesen Entlassen oder Bestellen. Dies kann allein die WEG durch Stimmehrheit und Beschluss.

Haben sie das Gefühl, dass sie bei der Verwalter(ab)bestellung übergangen wurden, so können sie diese Entscheidung nach § 46 WEG vor dem Gericht anfechten,Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Es kann also auch der Verwalter klagen, wenn er unrechtmäßig abberufen wurde. Dies sollte zwingend vermieden werden, da dies weitere Kosten für die WEG bedeuten könnte. Zuständig für die Prüfung der WEG Handlungen ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt ( § 43 WEG).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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