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Verwaltervergütung verteilt auf Wohneinheit und Garageneinheiten

| 21.08.2019 17:05 |
Preis: 78,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Unsere WEG-Anlage verfügt über 20 Wohneinheiten (Sondereigentum) und 4 Garagen (Teileigentum).
§16, Abs.2 WEG: „(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen."

Lt.Gemeinschaftsordnung unserer WEG-Anlage v. 10.09.2002 wird gem. §12 Abs.4 folgendes „in Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG" bestimmt : „Die Verwaltungskosten werden für jede Wohneinheit bzw. für jede Garageneinheit gleich bemessen. Einzelheiten über die Höhe werden im Verwaltervertrag geregelt." (Anm. WE = 105qm-MEA 500, Garage 24qm-MEA 10)
Gem. §3, Abs.1b der Teilungserklärung ist der Begriff des Teileigentums wie folgt definiert:
„Teileigentum – sofern und soweit vorgesehen – ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört."

Im neuen Verwaltervertrag ist in §2 Abs. 15 folgendes bestimmt:
„Für die reguläre Tätigkeit des Verwalters gelten monatlich folgende Vergütungssätze:
Wohnungseigentum: 30 Euro x 20 Einheiten = 600,00 Euro
Teileigentum: 0,00 Euro; Garage/Stellplatz: 0,00 Euro
monatlich insgesamt netto: 600,00 Euro; zzgl. MwSt 19%: 114,00 Euro;
monatlich insgesamt brutto: 714,00 Euro"
Der Jahresgesamtbetrag ist 8.568 Euro incl. MwSt.
Hier ist es so, dass der Verwalter sein Honorar mit X Euro pro Wohnung anbietet und auch so der Vertrag abgeschlossen wurde. Dies bedeutet aber doch nicht dass auch so auf die Eigentümer umgelegt werden kann. Steht nämlich nichts über die Umlage von Kosten in der TE oder ist ein Kostenschlüssel vereinbart, dann ist die Verwaltervergütung im Jahresgesamt auch nach diesem Schlüssel umzulegen. Und dieser anzuwendende Schlüssel ist nach unserer TE eben die gleiche Bemessung von Wohneigentum und Garagen.
Ein Beschluss gem. § 16 Abs.3 wurde in der WEG nicht gefasst. Nur bedeutet eine Änderung nach § 16 Abs.3 ja nicht eine Freistellung von Kosten. Man kann von MEA nach qm ändern oder auf Personen.
Hier ist das Problem, es werden die Garageneigentümer nicht zur Kostentragung der Verwaltung herangezogen, und dies kann mit einem Verwaltervertrag definitiv nicht geregelt werden.

Eine Regelung in unserer TE in der Richtung dass Teileigentum von bestimmten Kosten ausgenommen wird gibt es nicht. Der Lasten/Kosten § der Verwaltung spricht wörtlich von Wohneinheit und Garageneinheit.
Nach OLG Urteilen muss eine Unterscheidung zwischen Wohn- und Teileigentum ausdrücklich vereinbart sein, ansonsten steht Wohnungseigentum synonym auch für Teileigentum.
Eine völlige Freistellung der Garageneigentümer von den Verwaltungskosten würde ich nicht als ordnungsgemäße Verwaltung ansehen.

Umlage Verwaltervergütung Gibt ein Verwalter ein Angebot für die Übernahme einer Hausverwaltung ab, so ist trotzdem im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung der gesetzliche Schlüssel bzw. der vereinbarte Schlüssel anzuwenden (also Miteigentumsanteile und nicht Wohneinheiten). BayObLG am 23.12.03, Aktenzeichen: 2 Z BR 189/03

Gleichmäßige Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten
Einzelne Eigentümer dürfen von der Verpflichtung, sich an bestimmten gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen, nicht ganz befreit werden. Dies würde selbst dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen, wenn ihnen diese Aufwendungen nur in geringem Maße zugute kommen und sie wiederum andere Gemeinschaftskosten, von denen nur sie profitieren, allein tragen. Beschluss des OLG Köln vom 13.09.2004, Aktenzeichen: 16 Wx 168/04

AG Hamburg v. 6.10.2008 – 102d C 1062/07 , ZMR 2009, 320
Durch Mehrheitsbeschluss kann trotz § 16 Abs. 3 WEG eine
Kostenverteilungsregelung der Gemeinschaftsordnung nicht
dauerhaft geändert werden; es fehlt insoweit die Beschlusskompetenz.
________________________________________

FRAGE:
Entgegen der Bestimmung (GO/TE), die Verwaltungskosten für jede Wohneinheit und Garageneinheit (Teileigentum) gleich zu bemessen, zahlen die Garagenbesitzer für die Verwaltung nichts. Die Verwaltungskosten bleiben bei den 4 Garagen entgegen der GO unberücksichtigt. Ist es richtig, dass die gesamten Verwaltungskosten lt. Verwaltervertrag statt durch 20 durch 24 Einheiten zu teilen sind?
Das würde bedeuten, dass auf jede Einheit, Wohneinheit wie Garage, ein Jahresbetrag von 357,00 Euro entfällt, anstelle von 428,40 Euro.
Ein Vertragsabschluss dahingehend dass Teileigentümer keine Verwaltergebühren zahlen wäre letztendlich sittenwidrig, bzw. die entsprechende Klausel nichtig
Oder ist die Bestimmung gem. §12 Abs.4 der TE dahingehend zu interpretieren, dass eine für alle Wohnungen gleich bemessene Vergütung, nämlich 30 Euro pro Wohneinheit und Monat und eine deutlich geringere Vergütung für die Garagen, nämlich 0 Euro, natürlich für alle Garagen gleich zu bemessen sind?.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Ich halte Ihre Rechtsansicht für zutreffend mit allen von Ihnen angeführten Argumenten.

Hinzu kommt noch, dass die Regelungen im Verwaltervertrag die Teilungserklärung und das Gesetz aushebeln würde.
Das ist in WEG Recht nicht möglich, da diese Rechtsquellen Vorrang haben müssen. Eine Änderung der TE ist sogar nur einstimmig möglich.
Der Verwaltervertrag unterliegt der AGB Kontrolle, so dass ggf. die Regelungen unwirksam sein können.

Sie sollten daher der Abrechnung widersprechen und einen etwaigen Beschluss der WEG anfechten. Beachten Sie, dass hier ggf. kurze Fristen (1 Monat ) gelten können.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Draudt Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 22.08.2019 | 10:36

Sehr geehrte Frau Draudt, vielen Dank für Ihre schnelle und präzise Antwort. Ich möchte Sie jedoch bitten noch ein kurzes Statement zum letzten Satz meiner Frage abzugeben, warum diese dargestellte Interpretation unzutreffend ist. Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.08.2019 | 13:24

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich gerne wie folgt Stellung:

In der genannten Passage der TE ist sowohl vom Wortlaut als auch im Gesamtzusammenhang und unter Berücksichtigung meiner geschilderten Rechtsauffassung so zu verstehen, dass eine Aufteilung gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen stattfindet.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 22.08.2019 | 10:39

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