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Verwaltergebühren kürzen / Rücklage zurückhalten


| 17.12.2014 10:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Hallo,

der Verwalter erbringt nicht die Leistungen die in der WEG vorgeschrieben sind . Er schickt lediglich jährlich eine Nebenkostenabrechnung in dem zusätzlich die Kosten Rücklage und Verwalterkosten aufgeführt sind. Ansonsten macht er Garnichts.
Auf meine Briefe antwortet er nicht.
Meine Frage: kann ich die Rücklage zurückhalten wenn er mir die Einsicht der Spareinlagen verweigert und kann ich die Verwaltergebühr kürzen für nicht erbrachte Leistungen??

Ps.: ich bewohne meine Eigentumswohnung selbst.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ich gehe aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung davon aus, dass der Verwalter in einer Eigentümerversammlung gewählt worden ist. Grundsätzlich ist es erforderlich, dass der Verwalter eine Jahresabrechnung und einen Wirtschaftsplan erstellt.

Wenn der Verwalter diesen und anderen Pflichten aufgrund seiner Untätigkeit nicht nachkommt, haben die Eigentümer die Möglichkeit, im Rahmen einer Eigentümerversammlung, wobei es sich selbstverständlich auch um eine außerordentliche Eigentümerversammlung handeln kann, den Verwalter abzuberufen. Die Abberufung erfolgt entweder durch Mehrheitsbeschluss oder gemäß § 21 Abs. 4 WEG durch das Gericht.


2.

Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gehört die Instandhaltungsrücklage zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, auf die jeder Eigentümer einen Rechtsanspruch hat. Die Zuführungen zur Rückenlage werden gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG im Rahmen des Wirtschaftsplans beschlossen.

Es obliegt den Eigentümern der Eigentumswohnanlage, Maßnahmen gegen eine nicht sachgemäße Verwaltung zu beschließen. Der einzelne Eigentümer ist indes nicht berechtigt, hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Das gilt in gleicher Weise für die durch die Eigentümergemeinschaft beschlossene Verwaltergebühr.

Auch diesbezüglich ist es empfehlenswert, weil in Ihrem Fall wohl auch erforderlich, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, um die streitigen Punkte auf die Tagesordnung zu setzen und darüber abzustimmen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2014 | 13:13

was ich dazu noch sagen möchte,

das Haus besteht aus 5 Parteien, wobei 3 Wohnungen dem Verwalter gehören. Er hat sich selbst zum Verwalter ernannt. Es gibt meinerseits und mit dem 2.ten Eigentümer keinen Verwaltervertrag.
Eine Eigentümerversammlung hat er noch nie gemacht, trotz schriftlicher Aufforderung. Andererseits hat er durch die 3 Wohnungen ja schon die Stimmenmehrheit
Was kann man dagegen tun?

Danke im voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2014 | 14:55

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Neben der Eigentümerversammlung ist der Verwalter das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Jeder Miteigentümer hat auf die Bestellung eines Verwalters einen Anspruch. Das ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG.

Soweit Sie schreiben, der Verwalter habe sich selbst zum Verwalter ernannt, bedeutet das in rechtlicher Hinsicht, dass kein Verwalter existiert. Einschlägig ist die Vorschrift des § 26 Abs. 1 WEG. Dort heißt es, dass über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen.

Alternativ ist es denkbar, dass Ihr Verwalter als so genannter Erstverwalter durch den Bauträger bestimmt worden ist. Diese Konstellation hat man häufig, wenn eine Eigentumswohnanlage neu errichtet wird. In diesem Fall besteht Verwaltungsbedarf, denn ohne einen Verwalter wäre die Gemeinschaft handlungsunfähig.

Da der Sachverhalt hierzu aber nichts sagt, gehe ich davon aus, dass Ihr Verwalter nicht durch den Bauträger bestimmt worden ist, sondern dass er sich selbst, vielleicht weil er drei Wohnungen hat, als Verwalter "aufführt".


2.

Faktisch, sieht man von der Erstbestellung eines Verwalters durch den Bauträger ab, haben Sie also keinen Verwalter. Demzufolge muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Auf die Tagesordnung ist die Wahl des Verwalters zu setzen. Den Tagesordnungspunkt könnte man als "Verwalterbestellung und Verwaltervertrag" kennzeichnen.

Sodann müssten mögliche Verwalter vorgeschlagen werden, wozu selbstverständlich auch Sie berechtigt sind.

Grundsätzlich kann sich auch ein Wohnungseigentümer zur Wahl stellen. Er ist nicht etwa analog § 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen.


3.

Angenommen, der Verwalter hat im vorliegenden Fall die Stimmenmehrheit, bestünde die Möglichkeit, sollte er zum Verwalter gewählt werden, den Beschluss anzufechten. Ein Anfechtungsgrund kann sein, dass der Bestellungsbeschluss zum Verwalter nicht rechtmäßig ist. Insoweit gilt § 21 Abs. 3 WEG.

Nicht rechtmäßig wäre ein Bestellungsbeschluss, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar ist und wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht besteht. In einem solchen Fall könnte der Bestellungsbeschluss gerichtlich überprüft werden.


4.

Die bei Ihnen bestehende Konstellation ist wenig erfreulich, da der so genannte Verwalter wohl den Eindruck hat, aufgrund seiner (vielleicht vermeintlichen) Stimmenmehrheit einen Freibrief zu haben, Entscheidungen zu treffen, wie es ihm gerade gefällt.

So muss zum Beispiel eine Eigentümerversammlung durchgeführt werden, wenn das von einem Miteigentümer verlangt wird.


5.

Dieses Forum bietet aber nur die Möglichkeit, Ihnen einen ersten Überblick über die Sach- und Rechtslage zu vermitteln. Aufgrund der Besonderheiten Ihres Falls rate ich dringend, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, um mit ihm das konkrete Vorgehen abzustimmen.

Ziel sollte sein, einen Dritten mit der Hausverwaltung zu beauftragen, also jemanden, der keine Miteigentumsanteile hat.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.12.2014 | 20:13


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"der Anwalt hat meine Fragen sehr ausführlich beantwortet. Super, immer wieder. Danke"