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Verwalter weigert sich Mängel beseitigen zu lassen

14.01.2009 09:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Hallo

Ich bin in eine neu gebaute ETW gezogen, die zum Kauf noch nicht fertiggestellt war. deshalb sind verschiedene Punkte offen.
Die Abnahme des gesammten Gebäudes (08/2008) wurde zwar vom Beirat unterschrieben, ist aber mehrfach aus verschiedenen Gründen verschoben worden und es wurde nicht 14 Tage vorher schriftlich ein Termin festgesetzt. Nach der Abnahme ist jetzt ein neuer Mangel hinzugekommen, die Hauseingangstür schliesst nicht richtig und ist demzufolge teilweise die ganze Nacht offen. Über diesen Mangel hatte ich im Oktober 2008 den Verwalter informiert, bis heute ist die Tür leider noch nicht repariert. Den Verwalter hatte ich mehrfach drauf angesprochen, es kommt immer nur die Aussage:

"Die Feststellung und Behebung der vorliegenden Mängel liegen nicht im verantwortungsbereich des Verwalters, sondern bei der Bauträgers. Formal gibt es keine Abnahme."

In der TE (vom 3/2007) steht drin dass eine Person X die erste Verwaltung bis zum 30.6.11 übernehmen soll.

Nun die Fragen:

1. Ab wann ist der Verwalter für uns tätig? Ab der Abnahme oder ab dem Datum der Teilungserklärung oder ein anderes Datum? Die erste ET-Versammlung fand schon im Juni 2008 statt (durch den in der TE benannten Verwalter einberufen).

2. Wie kann man den Verwalter dazu bewegen aktiv gegen den Mangel vorzugehen, wie kann man die Mangelbeseitung beschleunigen? (Gefahr in Verzug??)

2. In der ET-Versammlung wurde ein Vertrag aufgesetzt, der den Verwalter für 5 Jahre an uns bindet, unterschrieben habe ich nichts. Ist dies zulässig gewesen? Darf der erste Verwalter denn nicht nur 3 Jahre aktiv sein?

Danke für die ausführlichen Antworten!

Sehr geehrter Fragesteller,

Herzlichen Dank für ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen. Ihre Fragen darf ich aufgrund ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten:

1.
Der Verwalter ist grundsätzlich ab dem Zeitpunkt der Bestellung für Sie tätig. Dabei richtet sich der Aufgabenbereich des Verwalters und seine Befugnisse nach § 27 Wohnungseigentumsgesetz. Hierunter fällt grundsätzlich auch die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinsamen Wohneigentums der Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 Nr. 3 Wohnungseigentumsgesetz. Sofern der Mangel an der Haustür nach der Abnahme entstanden ist, muss der Verwalter auch dafür sorgen, dass der Mangel abgestellt wird. Gegebenenfalls hat er sodann die Ansprüche der Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger durchzusetzen.

2.
Der Verwalter ist also, um es einmal unjuristisch auszudrücken, der "Geschäftsführer der Firma
Wohnungseigentum".Der Verwalter ist das ausführende Organ und demnach für den Vollzug einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Bleibt der Verwalter untätig kann er durch Beschlussfassung der Eigentümerversammlung dazu gezwungen werden und gegebenenfalls auch verklagt werden.

3.
Eine Wahl auf fünf Jahre ist grundsätzlich zulässig. Dies ergibt sich aus § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz. Auch eine wiederholte Bestellung ist nach § 26 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz möglich.

Ich hoffe, Ihre Fragen vorerst hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2009 | 12:54

Vielen Dank für die Antwort.

1. Wann ist in unserem Fall der konkrete Zeitpunkt der Bestellung? Wenn zu wenig informationen vorhanden sind, wie/wo lässt sich das berechnen, nachschauen?
2. Der Verwalter meint die Abnahme wäre formal nicht korrekt da der Termin nicht 2 Wochen vorher schriftlich fixiert worden ist. Im KV steht die 2 Wochen-Frist zwar drin, aber auch dass die Nutzung einer Abnhame gleichkommt. 15 von 16 Einheiten sind verkauft und werden schon bewohnt. Folglich sollte eine Abnahme vorhanden sein?? Im Falle der nicht-Abnahme, darf sich der Verwalter weigern solch einen Mangel über solch eine lange Zeit unbearbeitet zu lassen?
3. Darf die Wahl auf neue 5 Jahre nicht erst 1 Jahr vor Ablaufen stattfinden? Ist der Verwaltervertrag denn jetzt komplett nichtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2009 | 19:58

Sehr geehrter Fragesteller,

die Bestellung und deren Zeitpunkt ergibt sich grds. aus dem Verwaltervertrag und dem Zeitpunkt der Entscheidung der Eigentümerversammlung über dessen Bestellung. Hier sollten Sie in die jeweiligen Unterlagen schauen, im Zweifel also hier seit der Eigentümerversammlung.

Normalerweise sollte der Verwalter sogar an der Abnahme teilnehmen und mitwirken. Ist er bereits bestellt worden, so ist er hierzu verpflichtet. Der Verwalter dürfte auch in Ihrem Fall verpflichtet sein, den Bauunternehmer zur Beseitigung des Mangels zu zwingen, egal, ob eine Abnahme erfolgt ist oder nicht, wobei wohl vorliegend von einer Abnahme auszugehen ist. Hierfür spricht insbesondere die bereits fast vollständige Belegung der Wohnungen und Nutzung des Hauses.

Die 2 Wochenfrist dürfte hier nachrangig zu betrachten sein, insbesondere, wenn sich die Eigentümergemeinschaft bereits positiv hinsichtlich der Abnahme erklärt hat.

Tatsächlich darf der erste Verwalter nur für 3 Jahre bestellt werden. 1 Jahr vor Ablauf wäre ein Beschluss zur weiteren Bestellung, dann 5 Jahre zulässig. Sofern im Verwaltervertrag tatsächlich eine erstmalige 5jährige Bestellungszeit vereinbart worden ist, ist diese Vereinbarung nichtig. Dies basiert darauf, dass auch der Beschluss der Eigentümerversammlung sodann nichtig ist.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfragen hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.




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