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Verwalter vermietet Sozialwohnung falsch: Schadenersatz?

| 30.08.2015 16:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,

wie folgt:

Es wird eine Sozialwohnung vermietet. Da muß der Mieter entsprechend berechtigt sein. Für ein paar Jahre hat der Verwalter gegen Auflagen verstossen und an einen Unberechtigten vermietet. Nach Prüfung gibt es da nun eine Strafzahlung.

Ein entsprechende Anfrage an den und/ oder Zustimmung des Eigentümers gab es nicht. Später ist regelgerecht vermietet worden.

Der Verwalter sagt, laut "Differenzmethode" sei gar kein Schaden entstanden, weil die Strafzahlung der Höhe nach ja der Summe entspräche, die man hätte zahlen müssen, wenn man sich von den Auflagen hätte befreien lassen.

Klingt für mich fragwürdig, da die Alternative regelgerechter Vermietung zur vollen Höhe dabei unter den Tisch fällt.

Kann der Eigentümer den Verwalter auf die Differenz zwischen regelgerechter Miete und Miete von nicht Berechtigten in Anspruch nehmen?

Bitte keine allgemeinen Meinungsäußerungen , sondern Bearbeitung nur mit Verweisen auf Kommentare oder Urteile.

Viele Gruesse

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach dem Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen, (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG), § 26 Ordnungswidrigkeiten, gilt:

"(1) Ordnungswidrig handelt, wer

1.
entgegen § 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3 Satz 1 des Wohnraumförderungsgesetzes eine Mitteilung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig macht,

2.
eine Wohnung entgegen § 4 Abs. 2 bis 5 oder entgegen den nach § 5a erlassenen Vorschriften zum Gebrauch überlässt oder belässt,

[...]

4.
für die Überlassung einer Wohnung ein höheres Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, als nach den §§ 8 bis 9 zulässig ist, [...]."

Wenn Letzteres insbesondere der Fall wäre, würde ein Vermögensschaden (unfreiwilliges Vermögensopfer vorliegen).

Die Diffenenzmethode gibt es zwar und ist als rechtliche Theorie und Handhabung zum Teil anerkannt.

Aber die vorliegende Fragestellung ist damit in der Tat nicht geklärt.

Der Einwand, es sei gar kein Schaden entstanden, weil die Strafzahlung der Höhe nach ja der Summe entspräche, die man hätte zahlen müssen, wenn man sich von den Auflagen hätte befreien lassen, kann ich so nicht nachvollziehen, weil bei Bußgelden gilt,

Die Geldbuße soll den wirtschaftlichen Vorteil, den der Täter aus der Ordnungswidrigkeit gezogen hat, übersteigen, § 17 Abs. 4 OWiG, zudem sieht das Wohnungsbindungsgesetz in § 26 bestimmte Obergrenzen zu.

Aber den Eigentümern kann ein Schaden nur entstanden sein, wenn vorsätzlich an jemanden, der keine Berechtigung hatte, anstatt eines anderen vermietet wurde, der mehr gezahlt hätte.

Das muss man jedoch erst einmal beweisen können, denn auch ein vorübergehender Leerstand wäre zumindest theoretisch im Bereich des Möglichen.

Hier gilt es also die Zeit bei der damaligen Vermietung genau zu untersuchen.

Ein Betrug ist damit keineswegs ausgeschlossen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2015 | 09:55

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

ich habe wohl durch den Ausdruck "Strafzahlung" ein Missverständnis provoziert.

Es geht hier nicht um das OWiG, da die Wohnung zum Satz der Sozialhilfe vermietet wurde, aber eben an einen nicht Berechtigten. Dann ist es nach den Förderbedingungen so, dass ein Anteil der Fördersumme an den Fördergeber zurückzuzahlen ist. Dieser Betrag ist mit "Strafzahlung" gemeint gewesen.

Die Frage ist, wenn ich Sie richtig verstehe, eher nach den fiktiven Alternativen zu der tatsächlich erfolgten Vermietung. Das könnte dann -ohne gegen das OWiG zu verstossen, was der Markt dort aber eh nicht hergibt- sein:

1 Leerstand
2 Vermietung mit Befreiung an nicht Berechtigten
3 Vermietung ohne Befreiung an Berechtigten

Daraus ergibt sich dann die hier zu stellende Frage, welche Möglichkeiten zur Plausibilisierung zu 3 Gerichte erfahrungsgemäß als ausreichenden "Beweis" anerkennen.

Wenn dem so sein sollte: Wieviele Wohnungen in vergleichbarer Lage mit regelgerechter Vermietung würden genügen?

Viele Gruesse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2015 | 15:24

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt (und danke für Ihre Klarstellung).

Die Frage wäre wie folgt zu stellen und als Antwort die Prüfung der einzelnen Punkte vorzunehmen.

§ 263 StGB - Betrug:

Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

D. h.:
- Obj. Tatbestand: Täuschung (Mieter, Behörde, anderer Miteigentümer), und dadurch jeweils ursächlich Irrtumserregung (bei den vorgenannten Personen), Vermögensverfügung (durch Mieter und/oder Behörde) und Entstehung eines Vermögensschadens (beim Mieter, dem Staat oder den Miteigentümern).

Letzterer Punkt ist als Abfluss von Vermögen zu verstehen, was nicht in dem gleichem Maße zugeflossen ist, aufgrund der Vermögensverfügung.

Ihre zuletzt angesprochene Frage und die darauf erfolgende Antwort hilft leider da nicht weiter.

Entscheidend ist, ob der Verwalter etwas vermietet hat, was er so nicht vermieten durfte UND dadurch ein Vermögensschaden (bei wem auch immer) entstanden ist.

Das lässt sich doch leider zu meinem Bedauern aufgrund der zahlreichen Alternativen nicht Wege dieser Erstberatung abschließend beantworten, vielen Dank für Ihr Verständnis, dass dafür alle Umstände einzubeziehen werden.

Für weitere Tätigkeiten stehe ich Ihnen bei Bedarf zur Verfügung, unter Anrechnung der Erstberatung hier.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.09.2015 | 19:22

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