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Verwalter reagiert nicht


22.09.2006 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich versuche seit einigen Monaten den Verwalter meiner ETW schriftlich (per Fax) oder per Telefon (Nachricht auf AB) zu erreichen. Leider erhalte ich weder einen Rückruf noch die gewünschten Informationen.

Ich benötige die fehlenden Nebenkostenabrechnungen für den Zeitraum 01.03.04 - 28.02.05 sowie 01.03.05 - 28.02.06.

Zwischenzeitlich soll im Dez 05 eine Eigentümer-Versammlung stattgefunden haben, zu der ich nicht eingeladen wurde und bei der der Verwaltervertrag mit knapper Mehrheit verlängert wurde. Ich hätte hier niemals mit "ja" gestimmt. Laut meiner Information sollen auch noch andere Eigentümer nicht eingeladen worden sein.

Ausserdem wird das monatliche Hausgeld sehr unregelmässig von meinem Bankkonto eingezogen (manchmal erst nach 2 oder 3 Monaten).

Ich sehe hier sehr grobe Verletzungen der Verwalterpflichten und würde nun gerne das Amtsgericht bemühen, da eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht gegeben ist.

Ist es sinnvoll hier einen Antrag auf Beschlussanfechtung der Wiederwahl des Verwalters zu stellen (leider liegt mir hier auch nicht das Protokoll vor) und gleichzeitig einen Antrag auf Bestellung einer Notverwaltung durch das Amtsgericht zu stellen.
Ausserdem benötige ich dringend die NK-Abrechnungen, da ein Mieterwechsel ansteht.

Wie soll ich hier weiter vorgehen ?

Vielen Dank !
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.

Zutreffend ist, dass der Verwalter verpflichtet ist, in jedem Fall ALLE Wohnungseigentümer bzw. sonstige Stimmberechtigten im Zeitpunkt der Absendung einzuladen, wenn er eine Versammlung der Wohnungseigentümer einberuft.

Wenn er einzelne Wohnungseigentümer davon ausnimmt, stellt dies einen gravierenden Verstoß dar, der aber grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit der getroffenen Beschlüsse führt (so BGH NJW 1999, 3713). Nichtigkeit kann aber dann vorliegen, wenn einzelne Wohnungseigentümer durch vorsätzliche Nichteinladung ausgeschlossen werden (BayObLG NZM 2005, 639).

Sollten Sie und / oder andere Wohnungseigentümer nicht eingeladen worden sein, so führt dies jedoch bei einer Überprüfung durch den Richter regelmäßig zur Ungültigkeit der in der betreffenden Versammlung getroffenen Beschlüsse. Nach § 43 Absatz 1 Nr. 4 WEG entscheidet das zuständige Amtsgericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen. Ein entsprechender Antrag sollte sich an dem Wortlaut des genannten § orientieren.

Wenn sich Ihr Anliegen jedoch auf die Überprüfung der Bestellung des Verwalters beschränkt, so ist § 43 Absatz 1 Nr. 3 WEG einschlägig, wonach auf Antrag eines Wohnungseigentümers die Bestellung eines Verwalters überprüft wird. Daneben ist es möglich, einen Antrag auf Bestellung eines Notverwalters für den Fall der Abberufung zu stellen (§ 26 Absatz 3 WEG).

Zu beachten ist jedoch, dass zumindest ein Antrag nach § 43 Absatz 1 Nr. 4 WEG gemäß § 23 Absatz 4 WEG grundsätzlich nur binnen eines Monats nach Beschlussfassung gestellt werden kann. Die Frist beginnt ohne Rücksicht auf Versammlungsteilnahme oder Kenntnis des Beschlusses zu laufen.

Allerdings dürfte Ihnen wegen schuldloser Fristversäumung Wiedereinsetzung nach § 22 FGG gewährt werden. Dies ist für den Nichtteilnehmer an der Versammlung bei Nichtermöglichung rechtzeitiger Protokolleinsicht schon entschieden worden (BayObLG ZMR 2004, 212). Sie sollten daher zudem vorsorglich einen Antrag auf Wiedereinsetzung stellen.

Des Weiteren empfiehlt es sich zudem, dem Verwalter letztmalig schriftlich aufzufordern, Ihnen das Protokoll auszuhändigen bzw. zumindest Einsicht zu gewähren. Hierauf haben Sie einen Anspruch aus § 25 Absatz 6 Satz 2 WEG.

Auch für die Nebenkostenabrechnungen sollten Sie dem Verwalter schriftlich ein nicht zu großzügig bemessene Frist setzen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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