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Verwalter holt keine Angebote ein

05.02.2014 20:23 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Sofortige Kündigung der Hausverwaltung wegen grobem Fehlverhalten

Sehr geehrte Anwälte,

wir als Erbengemeinschaft haben ein Problem mit der Hausverwaltung da diese ungefragt Geld ausgibt und dann vom Gemeinschaftskonto bezahlt von dem die Verwaltung Vollmacht hat.

Lt Verwaltervertrag haben wir eine Grenze von 1000 Euro vereinbart wonach der Verwalter ungefragt Reparaturen und Indstandhaltungen durchfuhren darf.

Alles was über 1000 Euro geht muss durch die Erbengemeinschaft genehmigt werden.
Es ist demnach im Vertrag von " pro Reparaturfall" die Rede.

Nun hat er sich trotz Abmahnung nie daran gehalten so das wir das restliche Geld auf ein Sparbuch transferierten und vor dem Verwalter " in Sicherheit " gebracht haben.
In der Erbengemeinschaft besteht nun auch Einigkeit den Vertrag vorzeitig zu kündigen und einen anderen Verwalter da der Verwalter nun meint er könne mit 6000 !!! Euro nix anfangen und nix repararieten wobei wir in Verdacht haben das dieser das Geld für seine Modernisierungen
( neue Türen und Tapezieren) usw ausgibt.


Meine Fragen zielen nun darauf ab was wir als Eigentümer neben der Kündigung machen sollen:

Wir haben bereits geschrieben das wir einer Reparatur Priorität setzen und wir hier keine kostspieligen Renovierungen ohne Grund und ohne Vergleichsangebote akzeptieren
Hinzu kommt das der Angestellte in der Verwaltung der Vater des Sohnes ist dem eine Firma gehört die offenbar mit der Verwaltung zusammrnarbeitet
Das heißt dem Sohn gehört eine Firma
Dieser Sohn arbeitet in der Verwaltung mit zudem vergibt der Vater des Sohnes die Aufträge an die Firmen und ( welch Überraschung ..) bekommt der Sohn so gut wie alle Aufträge ohne das Vergleichsangebote eingeholt werden, wobei die Rechnung etwa für Tür aufmachen ( 500 Euro liegt)
Ist so was erlaubt und könnte so was strafbar sein und wie können wir als Eigentümer so was unterbinden ?
Sind wir gezwungen solche vergebene Aufträge die dem Gebot der Wirtschaftlichkeit zuwiderlaufen zu bezahlen ?
Weiterhin stellten wir fest das hier zwei Rechnungen für ein und denselben Fall geschrieben wurden, wohl um unter den 1000 euro Grenze zu bleiben
Es gibt hier zwei Rechnungen für Tapeten abmachen in einer Wohnung und tapezieren
Das Geld wurde bereits durch die Hausverwaltung vom Konto abgebucht.
Hinzu kommt das die Tapeten dort noch auf dem Boden liegen und garnicht tapeziert wurde
Wir sind als Eigentümer hier um Dilemma da wir diese teuren Aufträge so ja nicht vergeben haben und die Hausverwaltung von sich aus die Aufträge wieder an ihre angeschlossene Firma vergeben hat.
Wenn wir das nun reklamieren heißt es hinterher das wir diese Arbeiten anerkannt haben
Also was sollen wir tun ?

Sowie zweite Sache : Mietminderungen

Ich bekomme von den Mietern dauernd Beschwerden das Mangel nicht behoben werden
Auch wurde schriftlich von einer Betreuerin eines Mieters mitgeteilt das trotz mehrmigen Mitteilungen der Verwalter nichts instandsetzt.
Er begründet das damit das angeblich das Geld nicht reichen würde
Er hat vorher immer viel Geld abgebucht für seine eigene Firma und nun ist wohl nicht mehr viel da

Wir haben dem Verwalter daher mitgeteilt das die Mietminderungen- die einige Mieter durchfuhren- wir aufgrund seiner Verstöße also seiner Untätigkeit nicht mehr akzeptieren wollen.

Da uns in der Erbengemeinschaft ein Schaden entsteht bitte ich um Mitteilung wie ich nun verfahren soll
Wir haben bereits die Aufrechnung mit den Gebühren der Hausverwaltung angekündigt, also mitgeteilt das wir die Mietminderung dem Verwalter gewissermaßen von seinem Lohn abziehen
Geht so was oder sollen wir den Verwalter hier andere abmahnen ?

Weiterhin lehnt der Verwalter weitere Vermietungen ab mit dem Hinweis das nicht genügend Geld da sei
Ich habe dem Verwalter gesagt er solle unrenoviert vermieten wie auch im Verwaltervertrag steht
Einen Mieter für ein Gewerbe haben wir, trotzdem verweigert der Verwalter ihm das Ladenlokal zu zeigen oder zu vermieten
Wie sollen wir uns hier verhalten ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vom Grundsatz her klingt das, was Sie bisher gemacht haben, also Gelder eingehalten, begrenzt usw. folgerichtig.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht allen gemeinschaftlich zu.

Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden.

Daran hat sich auch die Hausverwaltung zu halten.

1.
Jeder Erbe kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Erben nach billigem Ermessen entspricht.

Nichts anderes gilt für die Hausverwaltung, soweit dieses - wie hier - derart vorgegeben ist.

Dieses kann dann ansonsten einen Kündigungsgrund (aus wichtigem Grund, außerordentlich und damit fristlos) bedeuten und in der Tat strafbare Untreue.

Sie können dieses also im Wege der außerordentlichen Kündigung weiterverfolgen.

2.
Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab, also von Ihnen als Erbengemeinschaft.

Zudem gilt:
Der Vertreter haftet dann selbst gegenüber den Vertragspartnern auf Schadensersatz, ohn dass Sie gegenüber den Vertragspartnern (dem Sohn) verpflichtet sind, diese zu bezahlen.
Sie sollten daher neben der fristlosen Kündigung unbedingt die Vollmacht durch Widerruf zum Erlöschen bringen.

3.
Sie haften nicht für Geschäfte, die doppelt ausgeführt worden sind bzw. sich decken, wie Sie es dargestellt haben.
Das hat die Hausverwaltung entsprechend zu ersetzen.

4.
Sie haben nach Ihrer Mitteilung bereits die Aufrechnung mit den Gebühren der Hausverwaltung angekündigt, also mitgeteilt, dass Sie die Mietminderung dem Verwalter gewissermaßen von seinem Lohn abziehen – das ist vollkommen richtig und durchaus möglich sowie ein völlig probates Mittel.
So können und sollten Sie mit anderen Ansprüchen ebenfalls verfahren.

5.
Schließlich kann der Verwalter nicht die Mittel und das Budget von sich aus bestimmen, zumal Sie hinsichtlich der Vermietung ja entsprechende Anweisungen ihm erteilt haben (unrenoviert vermieten).
Dieses spricht umso mehr für eine sofortige Kündigung.
Alles andere macht keinen Sinn mehr, insbesondere sollten jegliche Zahlungen an die Hausverwaltung gestoppt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2014 | 00:00

Es ging hier um die Frage ob der Verwalter ohne Vergleich quasi den teuersten Anbieter nehmen darf etwa um Türen zu modernisieren ?

Wir also die Eigentümer sind zwei an der Zahl
Der Verwalter wurde durch uns durch den Verwaltervertrag " engagiert"
Gegenstand des Vertrages ist das der Verwalter eig bis 1000 Euro nicht die Genehmigung der Eigentümer nicht für Reparaturen etc einholen muss
Ich verweise da zudem auf meine Ausgangsfrage.

Weiterhin schreiben sie was von einer Vollmacht
Ich denke sie beziehen sich auf die von uns gegebene Kontovollmacht an den Verwalter
Wäre es hier ein Fehler wenn diese Vollmacht nicht sofort widerrufen wird und dann evtl noch mehr Schaden entsteht ?
Kann man und das zeitlich gesehen irgendwie anlasten oder können wir den Verwalter trotzdem in Regress nehmen ?
Hintergrund ist das wir natürlich erst einen neuen Verwalter brauchen und der bisherige ja ohne Vollmacht garnicht mehr handeln kann
Es müssen ja auch Rechnungen bezahlt haben
Meine Frage war daher ob es Grundregeln gibt wonach der Verwalter nicht seinen nächsten gewissermaßen mit Aufträgen begünstigt sondern das günstigste Angebot nimmt wobei er sich natürlich dann Angebote von Firmen im Vorfeld einholen muss
( und falls er dies nicht macht, ich die Bezahlung ablehnen kann ?)
Im Hinblick dessen möchte ich sie kurz bitten mir einen Satz für die Aufrechnung zu formulieren, etwa " Hiermit erklärt die Erbengemeinschaft die Aufrechnung mit ihrer Forderung gemäß unserer Forderung aufgrund der durch ihr Verschulden entstandene Mietminderung sowie anderer Aufträge und derer daraus entstandener Schadenersatz, den wir haben das sie nicht entsprechende günstige Angebote eingeholt haben.."

Wäre so eine Aufrechnung richtig für unseren Fall ?
Ich möchte sie zudem bitten - wenn möglich - kurz in diesem Rahmen die Vorschriften und zivilrechtlichen Paragraphen zu nennen, wo sie einen Verstoß sehen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2014 | 09:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte gerne wie folgt beantworten:

Nein, die Hausverwaltung darf selbstverständlich nicht den teursten Anbieter wählen, weil dieses nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht/billigem Ermessen.

Ja, ich würde die Vollmacht sofort widerrufen, denn solange diese "missbraucht" werden kann und gegenüber Dritten als Vertragspartner in der Welt ist, können womöglich irreparable Schäden entstehen.

Sie können aber natürlich die Verwaltung auch noch in Regress nehmen - für jeden Fall des Missbrauchs der Vollmacht/Überschreitung der Vertretungsmacht.

Zur Not können Sie selbst die Verwaltung übernehmen oder so lange warten, bis ein neuer Verwalter bestellt ist.

Sie können jegliche Geschäfte ablehnen, die nicht kostensparend und damit wirtschaftlich unvernünftig sind, sofern sich nicht ein Mehrwert durch teuere Arbeiten zeigt, was hier aber nicht gegeben sein dürfte.

Die Aufrechnungserklärung passt so sehr gut, Sie sollten nur noch die genauen Forderungen bezeichnen (Datum, Fälligkeit, Ereignis) und Hintergründe erklären.

Normen, gegen die verstoßen wurde, sind:

- § 27 Abs. 1 WEG - Wohnungseigentumsgesetz - Aufgaben und Befugnisse des Verwalters;

- § 177 BGB - Bürgerliches Gesetzbuch -
Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht;

- § 179 BGB - Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

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