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Vertretung bei Grundstückskauf - kostengünstigste Variante


27.11.2016 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Gemeinsam mit meiner Ehefrau werde ich eine Immobilie erwerben. Meine Ehefrau ist an der Teilnahme des Beurkundungstermins verhindert. Der Wert der Immobilien beträgt 6 Mio. EUR.

Wir suchen nun nach der kostengünstigsten Variante der Vertretung. Bitte erläutern Sie die (für den/die Notare) entstehenden Kosten bei folgenden Varianten:

a) Beurkundung der Vollmacht durch Notar
b) Beglaubigung einer geeigneten Vollmacht durch Notar
c) vollmachtlose Vertretung und nachträgliche Genehmigung: welche Mehrkosten entstehen?

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst müssen sie wissen, dass ein Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB erst dann wirksam ist, wenn sowohl von Käufer als auch Verkäufer die notariell beglaubigten Erklärungen vorliegen. Dies ist bei einer Vollmacht von Anfang an der Fall, bei nachträglicher Genehmigung jedoch erst ab diesem Zeitpunkt.

Zu Variante 1- der Beurkundung der Vollmacht beim Notar.

Hier werden nach § 98 GNotKG die Kosten nach dem halben Gegenstandswert ( also 6 Mio durch 2 = 3 Mio) berechnet, wobei der Gegenstandswert für die Vollmacht nach Abs. 4 auf 1 Mio bgrenzt ist.

Die Beurkundung der Vollmacht löst gem. KV 24101 i.V.m. 21200 GNotKG eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B aus. Bei einem Gegenstandswert von 1.000.000 € bedeutet dies, dass Gebühren von ca. 1735,00 € zzgl. Umsatzsteuer in Höhe von 19% anfallen.

Vorteil dieser Variante ist, dass die Vollmacht eine rechtssichere Form besitzt, der Notar zur Beratung verpflichtet ist, die Vollmacht auch selbst aufsetzt und später auf diese Vollmacht zurückgegriffen werden kann, wenn weitere Immobilienkäufe anstehen, weil es hier nur einer jeweiligen Ausfertigung bedarf.

Zu Variante 2: Beglaubigung einer Unterschrift zur Vollmacht:

Diese Variante verursacht nach §§34, 40,41 GNotKG 0,2 Gebühren ( KV 25100). Diese sind jedoch auf höchstens 70 € bgrenzt, also fallen in ihrem Fall für die Beglaubigung einer Unterschrift 70 € zzgl. Umsatzsteuer in Höhe von 19% an.

Wenn die Beglaubigung am gleichen Tag der Beurkundung des Grundstückes beim selben Notar erfolgt, so wird die Gebühr nicht erhoben ( Vorbemerkung 2.4.1. Abs. 2 GNotKG.

Vorteil dieser Vorgehensweise ist sicher der günstige Preis, allerdings können bei der eigenen Errichtung der Vollmacht auch Fallstricke lauern, die diese nicht ausreichend machen und daher Folgekosten auslösen. Besonders genannt sei hier die Befreiung vom In-Sich-Geschäft nach § 181 BGB sowie die Befugnis Untervollmacht zu erteilen. Beides ist notwendig, damit dem Notar die notwendigen Vollzugsvollmachten gewährt werden können. Zudem muss im Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages zwingend das Original mit Beglaubigung vorgelegt werden.

3. Variante- die nachträgliche Genehmigung:

Diese ist die im Rechtsverkehr häufigste anzutreffende Form, wenn eine Partei nicht erscheinen kann, schon weil die Zeit oft zu knapp ist um die Beglaubigung/ Beurkundung der Vollmacht noch hinzubekommen. Hier ist der Vertretene gut geschützt, da alles von der Genehmigung abhängt, und er diese bei Abweichen von seinen Weisungen nicht erteilen braucht. Nach § 177 BGB kann zur Genehmigung aufgefordert werden, allerdings gilt die Genehmigung mit Verstreichen von 2 Wochen als nicht erteilt, so dass der Kaufvertrag nicht wirksam ist und der Vertreter sich schadenersatzpflichtig macht.

Auch die Genehmigung muss notariell beglaubigt bzw. beurkundet sein, so dass der vollziehende Notar die Genehmigung anfordern wird. Hierbei fallen Gebühren nach Vorbem. 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 des GNotK in Höhe von 0,5 Gebühren (KV 22121 GNotKG) aus dem halben Geschäftswert (3.000.000) , beschränkt auf 1.000.000 € nach § 98 Abs. 4 GNotKG. Die nachträgliche Genehmigung würde also
867,50 € zzgl Mehrwertsteuer kosten.

Fazit:

Die günstigste Variante ist für sie die Beglaubigung der Unterschrift unter einer geeigneten Vollmachtserklärung, wobei hier das Risiko der Folgekosten durch eine nicht geeignete und zu korrigierende Vollmacht lauert, und zwingend die Original-Beglaubigung beizubringen ist.

Die nächst günstigere Variante ist der Vollmachtlose Vertreter mit anschließender Genehmigung, wobei sie hier wirklich auf die 14-Tages-Frist achten müssen.

Die teuerste Variante ist die Beurkundung einer Vollmacht, wobei diese am rechtssichersten für beide Parteien ist und auch mehrfach über das Anfordern von Ausfertigungen verwendbar ist, wobei die Ausfertigungen auch Gebühren, aber sehr viel günstigere, auslösen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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