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Vertragswidrige Eigentumsumschreibung


| 31.10.2017 21:21 |
Preis: 85,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Zu einem Kaufvertrag (anbei) erhielt ich ein Notarschreiben (anbei), in welchem mir unter Hinweis auf das Ausstehen von Räumung und Zahlung des Kaufpreisrestbetrags, eine zum jetzigen Zeitpunkt vorgenommene Eigentumsumschreibung bekannt gemacht wurde, obwohl die Eigentumsumschreibung nach Abschnitt III Ziffern 3d und 7 des Vertrags erst auf die Räumung zum 1. Oktober des nächsten Jahres mit anschließender Zahlung des Kafupreisrestbetrags erfolgen darf. Ich hielt es für gesichert, dass die Eigentumsumschreibung der Abschluss der Vertagsabwicklung sein würde und ich bis dahin Eigentümerin bleibe und nicht nur Besitzerin bin.

Die vertraglich vorgesehene Zahlung des ersten Kaufpreisteilbetrags, die Hinterlegung des Kaufpreisrestbetrags und die Lastenfreistellung sind erfolgt (Alle Vertragspunkte bis auf Räumung und Restzahlung sind erfüllt.).

Ist diese Eigentumsumschreibung ein Vertragsbruch? Habe ich einen Berichtigungsanspruch und kann im Grundbuch einen Widerspruch eintragen lassen, damit der Vertrag ordnungsgemäß abgewickelt werden kann?

Mit freundlichen Grüßen
31.10.2017 | 23:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Anlagen habe ich per Email erhalten.

Der Notar spricht in seinem Schreiben von "erfolgter Eintragung im Grundbuch". Ich unterstelle bei meiner Antwort, dass es sich bei dieser Eintragung um die Eintragung der Käuferseite als Eigentümer handelt. Wenn das anders ist und zum Beispiel nur eine Vormerkung eingetragen sein sollte, wäre die Sache entsprechend anders zu beurteilen. Wenn Sie nicht ganz sicher sind, senden Sie mir die Anlage zu dem Notarschreiben einfach noch zu. Ich werde das dann morgen im Laufe des Tages noch prüfen (ohne Mehrkosten).

Einstweilen komme ich zu dem Ergebnis, dass Sie keinen Berichtigungsanspruch haben und folgerichtig auch keinen Widerspruch eintragen lassen können.

Das hängt damit zusammen, dass die Einigung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (die sogenannte Auflassung) nach § 925 Abs. 2 BGB bedingungsfeindlich ist. Wenn also die die Übertragung von Bedingungen abhängt, wäre die gesamte Auflassung unwirksam.

Trotzdem gibt es in Vertragspraxis regelmäßig ein Bedürfnis, die Eigentumsumschreibung nicht vor Eintritt bestimmter Bedingungen vornehmen zu lassen, vor allem nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung.

Gelöst wird das Problem normalerweise dadurch, dass der Notar angewiesen wird, die Eintragung des Käufers im Grundbuch erst zu beantragen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist und möglicherweise weitere Bedingungen eingetreten sind. Die eigentlichen Regelungen zur Einigung über den Eigentumsübergang bleiben aber frei von Bedingungen. So ist es auch in Ihrem Vertrag geschehen (Anweisung an den Notar mit Bedingungen in Ziffer III, Einigkeit über den Eigentumsübergang ohne Bedingungen in Ziffer IX).

Es liegt eine bedingungslose Auflassung vor. Das Eigentum der Käufer ist eingetragen. Damit haben die Käufer das Eigentum an dem Grundstück nach § 873 BGB erworben.

Der Notar hat entgegen seiner Anweisung gehandelt. Das macht aber das Grundbuch nicht unrichtig, so dass auch kein Berichtigungsanspruch gegeben ist.

Je nach weiterem Verlauf der Angelegenheit könnten sich allerdings aus dem Fehler des Notars Schadensersatzansprüche Ihrerseits gegen den Notar ergeben.

Meine erste Empfehlung für ein weiteres Vorgehen wäre es, den Notar mit seinem Fehler zu konfrontieren und von ihm Lösungsvorschläge zu verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2017 | 18:20

Sehr geehrter Herr Neuman,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Welche Möglichkeit gibt es, den unberechtigt vorgenommenen Eigentumseintrag zu revidieren, um die vereinbarungsgemäße Abwicklung des Vertrags wiederaufzunehmen? Ist an ein Hinwirken des Notars auf Auflassung der Käufer an mich zu denken, mit erneuter Eintragung einer Vormerkung für die Käufer, oder liegen mögliche Lösungen in einer anderen Richtung? Bisher bestand der Notar darauf, dass kein Fehler vorliege.

Der Eintrag eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Eigentumsvermerks erscheint mir aus folgenden Gründen sinnvoll. Aufgrund von Abschnitt III Ziffer 7 des Vertrags war ohne vollständige Kaufpreiszahlung nicht nur dem Notar die Beantragung des Eigentumseintrags verwehrt sondern, nach dem Willen beider Parteien, war auch den Käufern die Auflassung nicht auszuhändigen. Nach vernünftiger Vertragsauffassung sollen diese ohne Zahlung des vollständigen Kaufpreises nicht Eigentümer sein. Kann es sein, dass das Grundbuch der materiell-rechtlichen Grundlage des Vertrags widerspricht?

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2017 | 18:20

Sehr geehrter Herr Neuman,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Welche Möglichkeit gibt es, den unberechtigt vorgenommenen Eigentumseintrag zu revidieren, um die vereinbarungsgemäße Abwicklung des Vertrags wiederaufzunehmen? Ist an ein Hinwirken des Notars auf Auflassung der Käufer an mich zu denken, mit erneuter Eintragung einer Vormerkung für die Käufer, oder liegen mögliche Lösungen in einer anderen Richtung? Bisher bestand der Notar darauf, dass kein Fehler vorliege.

Der Eintrag eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Eigentumsvermerks erscheint mir aus folgenden Gründen sinnvoll. Aufgrund von Abschnitt III Ziffer 7 des Vertrags war ohne vollständige Kaufpreiszahlung nicht nur dem Notar die Beantragung des Eigentumseintrags verwehrt sondern, nach dem Willen beider Parteien, war auch den Käufern die Auflassung nicht auszuhändigen. Nach vernünftiger Vertragsauffassung sollen diese ohne Zahlung des vollständigen Kaufpreises nicht Eigentümer sein. Kann es sein, dass das Grundbuch der materiell-rechtlichen Grundlage des Vertrags widerspricht?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2017 | 18:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage werde ich morgen im Laufe des Tages beantworten.

In seiner mir vorliegenden Mitteilung vom 01.10.2017 bezieht sich der Notar auf eine Eintragungsnachricht, die der Mitteilung wohl beilag. Mir liegt diese Eintragungsnachricht aber nicht vor. Ich würde es begrüßen, wenn Sie mir diese Nachricht (per E-Mail) noch übermitteln könnten, damit ich sie bei meiner Antwort berücksichtigen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Roger Neumann

Ergänzung vom Anwalt 08.11.2017 | 22:25

Sehr geehrte Fragestellerin,

Gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Ich nehme an, der Notar beruft sich darauf, dass der Kaufpreis gezahlt wäre, weil die zweite Hälfte des Kaufpreises auf seinem Notaranderkonto hinterlegt ist. Er stellt sich wahrscheinlich auf den Standpunkt, dadurch sei der Kaufpreis gezahlt und folglich haben die Voraussetzungen nach Ziffer III. Nr. 7 des Vertrages vorgelegen. Nach der herrschenden Meinung gilt jedoch die Hinterlegung auf einem Notaranderkonto nicht als Erfüllung des Zahlungsanspruchs, vgl. z.B. zum Dennhardt in Bamberger/Roth/Hau/Poseck, Beck'scher Online-Kommentar zum BGB, 43. Edition 2017, § 362 RZ 18; BGH, Urteil vom 17.2.1994 - IX ZR 158/93 (MDR 1994, S. 770 - 771); BGH Urteil vom 20.11.1997 - IX ZR 152/96 (NJW 1998, S. 746, 747).

Nach meiner Meinung hat der Notar daher die Eigentumsumschreibung zu früh beantragt.

Sie fragen nun nach der Möglichkeit von Rückauflassungsansprüchen. Sie vertreten dazu die Auffassung, es sei der Wille beider Parteien gewesen, dass die Eigentumsumschreibung nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung an Sie erfolgt. Das ist durchaus eine nachvollziehbare Argumentation. Tatsächlich geht der tatsächliche, übereinstimmende Wille der Parteien dem Wortlaut des Vertrages vor.

Ich will aber nicht verschweigen, dass diese Argumentation kein Selbstläufer ist.

Es liegt nicht so ganz zweifelsfrei auf der Hand, dass die anderen Beteiligten denselben Vertragswillen hatten. Ich will mögliche Gegenargumente kurz aufzeigen:

- Es sind unterschiedliche Auffassungen möglich über das, was als "Zahlung" anzusehen ist. Im Ergebnis ist zwar, wie dargestellt, die Hinterlegung keine Zahlung. Das schließt aber einen Dissens über diese Frage nicht aus.

- Die Käuferseite könnte die ehestmögliche Eigentumsumschreibung gewünscht und in der zeitweisen Hinterlegung des hälftigen Kaufpreises nur ein dem Zurückbehaltungsrecht ähnliches Instrument zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs gesehen haben.

- Nach dem Vertrag ist die Auszahlung des Restkaufpreises abhängig von der Räumung. Wenn davon die Eigentumsumschreibung abhängt, hätten Sie bei einer Worst-Case-Betrachtung aus Käufersicht die Möglichkeit, den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs durch vertragswidriges Verhalten hinauszuzögern, indem Sie einfach nicht räumen. Trotz Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung wäre dadurch eine unerwünschte Verzögerung möglich, die nicht im Interesse der Käuferseite wäre.

- Im Wortlaut des Vertrages findet Ihre Auslegung nur eine Stütze in der Anweisung an den Notar. Diese kann zwar zur ergänzenden Erforschung des Parteiwillens herangezogen werden. Sie ist aber kein über allem stehendes Argument.

Man muss sich also darüber im klaren sein, dass trotz des anweisungswidrigen Verhaltens des Notars nicht automatisch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Eigentums gegeben ist.

Ein Prozess über diese Frage würde letztinstanzlich nicht vor Oktober 2018 entschieden sein.

Selbst wenn die Wiedereinräumung problemlos durchführbar wäre, weil beispielsweise die Käufer keine Einwände hätten, müsste auf jeden Fall noch von einem Steuerberater geprüft werden, ob in dem Fall auf Ihrer Seite Grunderwerbsteuer anfallen würde und ob dann im Nachhinein die Käuferseite ein zweites Mal Grunderwerbsteuer zu leisten hätte. Auch weitere Kosten wollen bedacht sein.

Ich empfehle darüber nachzudenken, ob eine pragmatische Lösung dem Rechtsweg unter Umständen vorzuziehen ist. Ich denke beispielsweise an eine Einigung zwischen Ihnen und der Käuferseite, dass Sie intern weiterhin als Eigentümerin betrachtet werden und die Käufer von ihrer Eigentumsstellung Ihnen gegenüber bis zum 1.10.2018 keinen Gebrauch machen. Der Notar sollte Ihnen gegenüber auch klarstellen, ob und in welchem Umfang Sie von der verfrühten Eigentumsumschreibung Nachteile haben können und ob er bereit ist, für diese Nachteile aufzukommen, ggf. unter Einschaltung seiner Haftpflichtversicherung.

Gern hätte ich eine erfreulichere oder wenigstens eindeutigere Auskunft gegeben. Allerdings ist die Fallkonstellation sehr außergewöhnlich, so dass ich trotz sorgfältiger Recherche keine Urteile ausmachen konnte, die auf Ihren Fall übertragbar sind. Außerdem sind die aufzuwerfenden Rechtsfragen sehr komplex und hochabstrakt, so dass eine vollständige Darstellung den Umfang eines umfassenden Gutachtens annehmen müsste, was im Rahmen dieser Plattform schlicht nicht möglich ist.

Ihre ursprüngliche Frage zu Berichtigungsanspruch und Widerspruch habe ich beantwortet. Mit meinen weiteren Ausführungen konnte ich hoffentlich noch einmal weiterhelfen. Wenn noch Fragen offen sind, können Sie sich trotzdem (kostenlos) per E-Mail noch einmal an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann
Bewertung des Fragestellers 03.12.2017 | 13:47


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