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Vertragsverlängerung mit der Hausverwaltung


23.11.2006 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt.

Zwei Familienhaus, zwei Eigentümer mit einem jeweiligen Anteil von 50%.

Vor drei Jahren wurde per Gerichtsbeschluss ein Hausverwalter für 1 Jahr eingesetzt. Ein Vertrag wurde mit dem Verwalter nicht abgeschlossen. Seine weitere Tätigkeit wurde seit Ablauf der Frist stillschweigend akzeptiert. In der nächsten Eigentümerversammlung steht erstmalig auf der Tagesordnung die Wahl der Hausverwaltung (Vertragsverlängerung).

Welches (?Vertrags?)- Verhältnis besteht gegenwärtig zwischen Hausverwaltung und Eigentümern? Wenn ja, über welchen Zeitraum? Kann es durch einen Eigentümer alleine beendet werden, und mit welchen Fristen?
Wenn der Verwalter per Beschluss/Vertrag weiter beschäftigt wird, so könnte er laut WEG nur mit einem Mehrheitsbeschluss vor Vertragsablauf gekündigt werden. Bei einer 50 zu 50 Verteilung ist dies für einen Eigentümer alleine nicht machbar. Kann man darauf bestehen, dass in dieser Pattsituation ein Eigentümer alleine den Vertrag vorzeitig, unter Wahrung der Kündigungsfrist (3 Monate?), kündigen kann?

Ist es erlaubt, in den Vertrag eine Klausel einzufügen, die es dem Verwalter untersagt, weitere Beratungs- und Geschäftsbeziehungen zu den Eigentümern zu pflegen, die über die vertraglich vereinbarte Verwaltungstätigkeit hinaus gehen, um einer durch zusätzliche Einnahmen sich abzeichnenden Fraktionsbildung entgegen zu wirken?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Ratsuchender,

die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt neben den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG dem Wohnungseigentumsverwalter. Das Wohnungseigentumsgesetz geht damit davon aus, dass jede Eigentümergemeinschaft einer Person das Amt des Verwalters durch Beschluss oder Vereinbarung überträgt. Die Bestellung eines Verwalters kann nach § 20 Abs. 2 WEG auch nicht ausgeschlossen werden, nicht einmal in der Gemeinschaftsordnung. Der Wohnungseigentumsverwalter ist deshalb neben der Eigentümerversammlung unabdingbares Organ einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmen die Wohnungseigentümer, wen sie zum Verwalter bestellen. Ist eine solche autonome Gestaltung durch die Gemeinschaft ausnahmsweise nicht möglich, kann nach § 26 Abs. 3 WEG auch das Wohnungseigentumsgericht ei-ner Person die Verwaltung antragen. Weil der gerichtlich bestellte Verwalter die Notlage überwinden soll, die dadurch entsteht, dass kein Verwalter vorhanden ist, wird er zumeist Notverwalter genannt. Ob diese Begriffswahl glücklich ist, kann dahingestellt bleiben. Der Begriff hat sich jedenfalls durchgesetzt. Außerdem bringt er richtig zum Ausdruck, dass der Eingriff des Gerichts in die Autonomie der Gemeinschaft eine Ausnahme bleiben und auf Krisenfälle beschränkt sein muss.

Die Begriffswahl könnte jedoch auch den falschen Eindruck erwecken, der gerichtlich bestellte Verwalter sei eine bloß vorübergehende Lösung und besitze nur diejenigen Rechte und Pflichten, die seine Bestellung notwendig gemacht haben. Dem ist jedoch nicht so. Ein Notverwalter ist eine natürliche oder juristische Person, die das Angebot des Wohnungseigentumsgerichts, ihn durch Gerichtsbeschluss vorübergehend oder dauerhaft zum Organ einer bestimmten Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestimmen, angenommen hat.

Die Notverwaltung endet erst durch entsprechenden Gerichtsbeschluß oder Abberufung des Notverwalters und Bestellung eines neuen Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Kann sich die Gemeinschaft hier nicht auf die Person des neuen Verwalters einigen, kommt es wiederum zwangsläufig zur Notverwaltung.

Ich kann daher nur dazu raten, einen Weg zu finden, sich mit dem Miteigentümer auf eine einheitliche gemeinsame Linie zu einigen. Erst dann werden Sie die Notwerwaltung los. Und nur so kann in Zukunft miteinander gelebt werden.

Fristen sind nicht zu beachten. Lediglich die Rechtsmittel gegen die Beschlüsse des Wohnungseigentumsgerichts bedürfen der Beachtung derselben, meist 2 Wochen.

Mit freundlichem Gruß

Wundke
Rechtsanwalt
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