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Vertragsstrafe - wann und wie zahlbar?


12.03.2006 15:01 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Grüß Gott,

per Bauträgervertrag von Juni 2000 habe ich eine neu zu erstellende Wohnung in einem Baudenkmal, das in Wohnungen umgewandelt wurde, erworben. Die - als Anlage gedachte - Wohnung wurde vollfinanziert. Die Fertigstellung sollte zum 1.10.2001, die Bezahlung des Kaufpreises abhängig vom Baufortschritt in mehreren Teilzahlungen erfolgen.

Für den Fall einer Bauzeitüberziehung ist im Bauträgervertrag eine Vertragsstrafe wie folgt vereinbart: „Im Falle der Überschreitung des Termins [1.10.2001] ist der Bauträger verpflichtet, dem Käufer den dadurch entstehenden Miet- bzw. Nutzungsausfall für die Wohnung in Höhe von DM XX je m2 Wohnfläche und für den PKW-Stellplatz in der TG in Höhe von DM YY pro Monat [ggf. zeitanteilig] zu ersetzen. Weitergehende Schadenersatzansprüche sind ausgeschlossen, es ei denn, der Schaden ginge auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zurück.“
Besondere Fristen oder Zahlungsmodalitäten für die Vertragsstrafe sind in dem Vertrag nicht geregelt.

Zum 1.10.2001 war die Wohnung – natürlich - nicht fertig. Im Oktober 2001 habe ich den Bauträger aufgefordert, die festgesetzte Vertragsstrafe fortan monatlich an mich zu überweisen. Der Bauträger kam dieser Aufforderung nicht nach. Da noch Teilzahlungen meinerseits ausstanden, erschien dies wenig bedenklich; ich habe einfach die folgenden Teilzahlungen um die jeweils aufgelaufene Vertragsstrafe gekürzt.

Der für die Vertragsstrafe zurückbehaltene Betrag steht mir indes nicht zur Verfügung, sondern verringert - wegen der Vollfinanzierung - lediglich den von der finanzierenden Bank an den Bauträger ausbezahlten Darlehensteil. Für das noch nicht ausbezahlte Darlehen fallen aber Bereitstellungszinsen an. Im Mai 2002 habe ich deshalb vom Bauträger auch die Übernahme der Bereitstellungszinsen im Umfang der nicht ausbezahlten Vertragsstrafe gefordert und von der nächsten fälligen Teilzahlung neben der Vertragsstrafe auch die aufgelaufenen Bereitstellungszinsen abgezogen.

Die gesamte Bauzeitüberziehung in Bezug auf das Sondereigentum betrug schließlich fast genau 12 Monate, die Abnahme des Sondereigentums erfolgte am 25.9.2002.

Bis zum September 2003 wurde in mehreren Schritten das Sondereigentum abgenommen, allerdings mit der Auflage, noch eine Vielzahl von Mängeln zu beseitigen. Gleichwohl präsentierte der Bauträger sogleich eine Schlußrechnung. Deren Zahlung habe ich unter anderem wegen nicht beseitigter Mängel an Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgelehnt.

Hierauf kam es zu einem Gespräch mit dem Bauträger, in dem offene Punkte, etwa Gegenforderungen aus Mängeln sowie insbesondere die Frage der Vertragsstrafe abschließend geklärt werden sollten. Im Dezember 2003 übersandte der Bauträger danach ein Schreiben, in dem er unter einem Punkt „Vertragsstrafe“ diese in der vertraglichen Höhe anerkannte, Bereitstellungs- oder Verzugszinsen aber nicht berücksichtigte. Die in Bezug auf die anderen Punkte erzielten Einigungen stellte er zudem ausdrücklich unter den Vorbehalt, daß eine weitere Teilzahlung erfolgte. Zu der Teilzahlung kam es nicht, da sich kurze Zeit später zeigte, daß alleine das Gemeinschaftseigentum immer noch gravierende Mängel aufwies, die bis zur Beseitigung eine Zahlungszurückhaltung rechtfertigten, die in Verbindung mit der zurückbehaltenen Vertragsstrafe die Höhe des insgesamt noch offenen Kaufpreisrestbetrages überstieg.

Auf meine entsprechende Mitteilung an den Bauträger antwortete dieser im Januar 2004, er werde die Sache prüfen und dann „unaufgefordert wieder auf mich zurückkommen, wenn weitere Informationen der Bauleitung vorliegen“.Seit diesem Zeitpunkt habe ich in Bezug auf den kaufmännischen Abschluß des Projektes nichts mehr vom Bauträger gehört; Kontakte gab es lediglich wegen der Beseitigung einiger Mängel. Ferner gibt es laufend Kontakte zwischen Bauträger und Hausverwaltung wegen der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum.


Meine Fragen betreffen die Vertragsstrafe:

1. Besteht in Bezug auf die Vertragsstrafe die Gefahr einer Verjährung, ggf. wann tritt die Verjährung ein uns was müßte ich tun, um die Verjährung zu hemmen?

2. Kann ich verlangen, daß der Bauträger die Vertragsstrafe sofort an mich zahlt, obwohl er selbst von mir noch Geld aus der letzten Teilzahlung erwarten darf, oder ist umgekehrt der Bauträger berechtigt, seinerseits die Zahlung der Vertragsstrafe zurückhalten mit dem Argument, daß er selbst noch Zahlungen von mir zu erhalten hat? Ggf.: Kann ich – alternativ zu einer tatsächlichen Zahlung - verlangen, daß der Bauträger mir zur Vorlage bei der finanzierenden Bank bestätigt, daß sich die Kaufpreisforderung um die Höhe der Vertragsstrafe verringert?

3. Ist der Bauträger verpflichtet, die mir infolge der Nichtzahlung der Vertragsstrafe entstehenden Bereitstellungszinsen zu ersetzten, bzw. ist er sogar zur Zahlung von – deutlich höheren - Verzugszinsen verpflichtet?

4. Sofern ein Anspruch auf sofortige Zahlung bzw. Abgabe einer Bestätigung über eine Kaufpreisverringerung besteht: Wie kann ich diesen durchsetzen?





12.03.2006 | 16:00

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Eine verlässliche Berechnung der Verjährung kann erst vorgenommen werden, wenn der Vertrag eingesehen werden kann. Nach der Schilderung ist der Anspruch auf Vertragsstrafe am 01.10.2001 entstanden mit Nichtfertigstellung der Wohnung zum Termin. Dann wäre die Verjährung für den vertraglichen Anspruch auf Zahlung Ende 2004 verjährt, es sei denn, Sie befinden sich in laufenden Verhandlungen mit dem Bauträger. Denkbar ist aber, dass die Vertragsstrafe erst mit der endgültigen Abnahme beginnt und die Forderung somit noch nicht verjährt ist.
2. Sollte die Forderung noch nicht verjährt sein, müssen Sie schnellstmöglich einen Titel erstreiten. Die Verjährung wird durch Rechtshängigkeit der Klage gehemmt.
3. Sollte der Gegner Ansprüche gegen Sie aus demselben Vertrag haben, kann er diese Forderung gegen Ihre Forderung aufrechnen. Der Bauträger ist mit seiner Leistung zunächst vorleistungspflichtig. Somit können Sie zunächst Mängelbeseitigung verlangen, bevor Sie die Leistung bezahlen. Das gilt dann nicht, wenn je nach Teilleistung bezahlt wird. Ist die Teilleistung erbracht, müssen Sie diese bezahlen oder gegen Ansprüche des Bauträgers aufrechnen.
4. Da im Vertrag weitere Schadensersatzansprüche ausgeschlossen wurden, werden Sie die Bereitstellungszinsen selber zahlen müssen.
5. Sie müssen den Gegner zur Behebung der Schäden auffordern. Sollte er innerhalb der gesetzten Frist nichts tun, können Sie Ihre jeweiligen Ansprüche gerichtlich geltend machen.
6. Aufgrund der Komplexität müssen Sie einen Kollegen mit der genauen Prüfung der Verträge und Ansprüche beauftragen.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen: Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 14.03.2006 | 19:03

Sehr geehrte Frau Heussen,

die Frage nach der Verjährung hatte ich eigentlich nur der Vollständigkeit halber gestellt. Jetzt bedarf der Punkt wohl einer Nachfrage.

Wenn ich Ihre Antwort richtig verstehe, scheidet eine Verjährung des Anspruchs auf die Vertragsstrafe jedenfalls dann aus, wenn a) entweder Verhandlungen stattgefunden haben, oder wenn b) der Berechnung der Verjährungsfrist die vollständige Abnahme der Wohnung einschließlich des Gemeinschaftseigentums zugrundezulegen ist.

Es fragt sich also gemäß a), was eigentlich „Verhandlungen“ sind. Im vorliegenden Fall ist bezüglich der Vertragsstrafe dies geschehen: Es gab einen Schriftwechsel mit dem Bauträger, der, wie geschildert, im Mai 2002 mit der ersten Geltendmachung der Vertragsstrafe begann und in dem anschließend mehrere Schreiben in beide Richtungen im Zusammenhang mit den gekürzten Teilzahlungen folgten. In allen Schreiben wurde stets auf die Vertragsstrafe Bezug genommen. Der schriftliche Austausch führte im Oktober 2003, wie geschildert, zu einem persönlichen Treffen mit dem Bauträger, in dem unter anderem wiederum auch die Frage der Vertragsstrafe mündlich erörtert wurde. Auf das Treffen folgten noch jeweils zwei Schreiben in beide Richtungen, das letzte im Januar 2004. Es enthielt, wie erwähnt, die Ankündigung des Bauträgers sich unaufgefordert wieder melden zu wollen. Zu keiner Zeit hat der Bauträger bestritten, daß die Vertragsstrafe zu zahlen ist. Der Bauträger hat auch nicht verlangt, daß die von mir vorgenommenen Kürzungen der Teilzahlungen nachzuholen sind.

Damit ergibt sich Nachfrage a): Ist der vorbeschriebene Dialog bestehend aus einem längeren Schriftwechsel und einem abschließendem persönlichem Treffen als „Verhandlung“ anzusehen?

Alternativ fragt sich gemäß b), wie denn der genaue Zeitpunkt der Fälligkeit der Vertragsstrafe festgestellt werden kann.

Dies führt auf die Nachfrage b): Was sind die Voraussetzungen dafür, daß die Vertragsstrafe erst mit vollständiger Abnahme beginnt, oder: gibt es vielleicht typische Hinweise/Formeln in Verträgen, an denen erkennbar sein könnte, wann die Vertragsstrafe genau fällig wird?

Und, falls diese kleine Zusatzsfrage erlaubt ist: Um einen Titel zu erstreiten – muß es eine Klage sein oder kommt auch ein Mahnverfahren in Bertacht?

Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2006 | 14:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Die Verjährung „scheidet“ nicht aus, sondern wird durch Verhandlungen oder Klageerhebung „gehemmt“, dh eine bereits laufende Verjährungfrist bleibt während der Verhandlung bzw Klageverfahren stehen.

2. „Verhandeln“ liegt vor, wenn die Parteien sich über den Anspruch austauschen, der Gläubiger ihn geltend macht und äußert, worauf er den Anspruch stützt- in Ihrem Fall auf die vereinbarte Vertragsstrafe. Danach genügt jeder Meinungsaustausch über den Anspruch. Die Verhandlung endet mit der endgültigen Ablehnung der Verhandlungen. Nach Ihrer Schilderung scheint es so zu sein, dass Sie beide über den Anspruch verhandelt haben, die Verhandlungen nie beendet wurden und somit der Anspruch noch gehemmt ist. Das ist jedoch nur eine Vermutung, Sie sollten jedenfalls schnellstens den Anspruch gelten machen.

3. Den genauen Zeitpunkt des Beginns des Anspruchs wird ermittelt, indem ein Anwalt Ihre Unterlagen prüft und Ihnen den Zeitpunkt errechnet. Nach Ihrer Schilderung wurde die Vertragsstrafe mit Ablauf der vereinbarten Fertigungsfrist fällig, also zum 01.10.2001. Das ist jedoch aufgrund der fehlenden Informationen nur eine Vermutung.

4. Einen Titel erhalten Sie auch durch Mahnbescheid.




Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen: Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

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