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Vertragsstrafe im Bauleistungsvertrag


02.11.2006 16:21 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sachstand:

Unser Bauleistungsvertrag (Typenhaus, schluesselfertig) vom April 2005 enthaelt folgende Aussagen zu den Ausfuehrungsfristen:
1. Baubeginn erfolgt innerhalb von sechs Wochen nach Eingang der Baugenehmigung.
2. Als Bauende werden vier Monate nach Baubeginn festgelegt.
3. Verzoegerungen, die die Baufirma nicht zu vertreten hat (hoehere Gewalt, Streik, unguenstige Witterung), verlaengern die Bauzeit entsprechend.
4. Der Bauherr ist berechtigt, fuer eine Ueberschreitung der Bauzeit als Vertragsstrafe 100EUR (maximal 0.1% der Bruttoschlussrechnungssumme) je Kalendertag geltend zu machen; insgesamt jedoch maximal 10% der Bruttoschlussrechnungssumme.

Die Baugenehmigung wurde am 27.01.06 erteilt.

Verzoegerungen traten unter anderem deshalb ein, weil die im Vertrag vorgesehene Heizungsanlage nicht mit der EnEV kompatibel war. Architektenleistung, Statik- und Waermeschutzberechnungen waren aber als Leistungen im Hausbaupaket enthalten.

Am 09.04.06 mahnte ich wegen der Verzoegerung und setzte den Baubeginn auf den 24.04.06 fest.

Anfang Mai wurden wir telefonisch informiert, dass der Baubeginn am 15.05.06 erfolgt. Das entsprach dann auch unseren Beobachtungen und denen unserer Nachbarn.

Ende August wies ich schriftlich darauf hin, dass der 15.09.06 das vertragsmaessige Bauende darstellt und wir um Einhaltung bitten.

Weitere Verzoegerungen traten unter anderem deshalb auf, weil die Firma die von uns bei der Bemusterung (im August 2005) ausgewaehlten Fliesen nicht rechtzeitig von den Lieferanten geordert hatte.

Die Bauabnahme erfolgte am 25.10.06. Dabei kam auch die Vertragsstrafe zur Sprache. Die Firma stellte uns maximal 2000EUR in Aussicht. Andernfalls wuerden sie sich auf "hoehere Gewalt" berufen, das Datum des Baubeginns in Frage stellen, usw.

Bitte entschuldigen Sie die lange Schilderung, aber ohne Detailkenntnis ist m.E. eine Beantwortung meiner Frage nicht moeglich. Diese ist nun schnell formuliert.

Frage:

Wie hoch ist die Vertragsstrafe anzusetzen und auf welche Weise sollte ich sie rechtlich korrekt geltend machen?

Ich moechte nicht gern das Maximum ansetzen, auch um den Vertragspartner nicht auf den Rechtsweg zu zwingen (eine gerichtliche Auseinandersetzung ist auch fuer uns mit Zeitaufwand und Risiken verbunden). Andererseits erscheinen mir 2000EUR angesichts der langwierigen Verzoegerungen, sowie der damit verbundenen Verluste an Zeit und Nerven, aus meiner Sicht der
Vertragslage als zu gering.

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Sehr geehrter Fragesteller,

unter der Voraussetzung, dass die Vertragsstrafenklausel wirksam ist, liegen Verzögerungen vom 11.02.2006 bis vor Baubeginn zum 14.05.2006 und danach vom 16.09.2006 bis zur Abnahme am 25.10.2006 vor.

Die Vertragsstrafe entfällt nur dann, wenn der gesamte Zeitplan durch Umstände umgeworfen wird, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat. Insoweit trifft den Auftragnehmer die Darlegungs- und Beweislast; er muss konkrete, zeitlich und mengenmäßig fassbare, durch die Verschiebung verursachte Behinderungen vortragen, OLG Köln, BauR 2001, 454. Das Risiko, sich auf Einwendungen zu berufen liegt somit zunächst beim Auftragnehmer.
Die von Ihnen geschilderten Gründe (Heizung, Fliesen) stammen allein aus der Sphäre des Auftragsnehmers und sind nicht durch Sie oder Ihre Erfüllungsgehilfen verursacht; darauf wird sich der Auftragnehmer nicht berufen können.

Bei der konkreten Berechnung ist zwischen einem BGB-Bauvertrag und einem VOB-Bauvertrag zu unterscheiden. Beim BGB-Bauvertrag werden Sonn-, Feiertage sowie Samstage mitgerechnet. Beim VOB-Vertrag zählen nur die Werktage einschließlich Samstagen.

In Ihrem Fall würden insgesamt 131 Kalendertage Verzögerung zu Buche stehen, so dass die Höchstgrenze von 10% (=100 Tage) so oder so gefordert werden könnte.

Eine Geltendmachung hat in der Form zu erfolgen, dass Sie den Auftragnehmer schriftlich zur Zahlung auffordern sollten. Zahlung kann nur dann verlangt werden, wenn der Bauherr sich diese bei der Abnahme der Bauleistung vorbehalten hat. Zahlt der Auftragnehmer nicht, muss Klage erhoben werden. Der Bauherr muss dann die Voraussetzungen der Vertragsstrafe (Vereinbarung, Höhe, Fälligkeit) und den rechtzeitigen Vorbehalt nachweisen.

Eine vernünftige Lösung bei offener Sach- und Rechtslage wäre es möglicherweise, die Vertragsstrafe zu "teilen" und 5.000,- EUR zur Vermeidung einer Klage zu fordern. Wenn Sie ein solches Angebot machen, sollten Sie aber die Geltendmachung der gesamten Vertragsstrafe vorbehalten, falls das Angebot nicht angenommen wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2006 | 14:16

Sehr geehrter Herr Matthes,

vielen Dank fuer die schnelle und klare Antwort. Gestatten Sie mir eine kurze Nachfrage:

Darf ich die Vertragsstrafe bei Zahlung der letzten Rate (5%) verrechnen, d.h. die Zahlung entsprechend mindern? Was bedeutet Ihr Eingangssatz "Unter der Voraussetzung, dass die Vertragsstrafenklausel wirksam ist"? Davon haengt doch die ganze Angelegenheit ab.

Mit freundlichen Gruessen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2006 | 23:11

Die Frage der Wirksamkeit der Vertragsstrafenklausel ist in der Tat ausschlaggebend. Da mir der Vertrag und der genaue Wortlaut nicht bekannt sind, kann ich mich hierzu im Rahmen der Online-Anfrage nicht weiter äußern.

Eine Minderung kann in Form der Aufrechnung erfolgen, wenn diese nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Dadurch würden Sie das weitere Risiko der Durchsetzung zunächst auf den Auftragnehmer verlagern, sich allerdings auch dem Druckmittel der vollständigen Geltendmachung der Vertragsstrafe begeben. Dies sollte m.E. sorgfältig abgewogen werden.

Mit freundlichen Grüßen

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