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Vertragsstrafe für Bauträger wegen verspäteter Fertigstellung

31.08.2019 20:41 |
Preis: 75,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Wir haben eine Neubauwohnung von einem Bauträger gekauft. Im Kaufvertrag unserer Wohnung steht folgender Satz: „Der Verkäufer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis spätestens zum 31.08.2019 bezugsfertig und spätestens 6 Monate später vollständig fertig zu stellen." Im Vertrag steht nichts dazu was passiert, wenn der Termin nicht eingehalten wird. Es gab während der Bauzeit keine besonderen Umstände/höhere Gewalt, die den Bau verzögert hätten.

Wir haben die Wohnung am 30.08. bei einem vom Verkäufer festgesetzten Übergabetermin in Begleitung eines Gutachters abgenommen, haben aber im Protokoll vermerkt, dass die Wohnung nicht bezugsfertig ist, da noch ein Fenster komplett fehlt. Außerdem ist kein Warmwasser vorhanden, ein Raum und der Balkon nicht nutzbar, weil der Fußbodenbelag fehlt, Armaturen und Duschkabinen in den Badezimmern fehlen, etc.

Haben wir Anspruch auf eine Zahlung des Bauträgers, die über den Schadenersatz für uns tatsächlich entstandene Kosten hinaus geht, also praktisch eine Vertragsstrafe?
Können wir zB einen Prozentsatz der Kaufsumme pro Wochentag ab dem 31.08. ansetzen, den die Wohnung noch nicht bezugsfertig ist? Wenn ja, welcher Prozentsatz wäre angemessen?
Könnten wir auch nach Bezugsfertigkeit dem Bauträger eine Vertragsstrafe in Rechnung stellen, wenn die Wohnung nicht vollständig nutzbar ist, z.B. durch fehlenden Bodenbelag in einem Raum? Wenn ja, wie würde man diese der Höhe nach ansetzen?
31.08.2019 | 22:29

Antwort

von


(930)
Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163030
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

1.
"Haben wir Anspruch auf eine Zahlung des Bauträgers, die über den Schadenersatz für uns tatsächlich entstandene Kosten hinaus geht, also praktisch eine Vertragsstrafe?
"Könnten wir auch nach Bezugsfertigkeit dem Bauträger eine Vertragsstrafe in Rechnung stellen, wenn die Wohnung nicht vollständig nutzbar ist, z.B. durch fehlenden Bodenbelag in einem Raum? Wenn ja, wie würde man diese der Höhe nach ansetzen?"

2.
"Können wir zB einen Prozentsatz der Kaufsumme pro Wochentag ab dem 31.08. ansetzen, den die Wohnung noch nicht bezugsfertig ist? Wenn ja, welcher Prozentsatz wäre angemessen?"

zu 1.
Einen Anspruch auf eine Vertragsstrafe, die über den Schadensersatz hinaus geht, haben Sie nicht.

Eine Vertragsstrafe (§ 339 S. 1 BGB ) muss vertraglich vereinbart sein. Das gilt sowohl nach BGB als auch nach § 11 VOB/B .

Daher können Sie auch nach Bezugsfertigkeit keine Vertragsstrafe in Rechnung stellen.

(Im Falle der Vereinbarung sind 0,1 bis 0,3 % pro Werktag, maximal aber 5 Prozent der Auftragssumme insgesamt möglich [BGH, Urt. v. 23.01.2003 - VII ZR 210/01 ]).

zu 2.
Es bleibt damit nur neben dem

Erfüllungsanspruch (§ 650u Abs. 1 S. 1 und S. 2 , 631 , 1. Alternative BGB) und einem

Zurückbehaltungsrechts (§ 641 Abs. 3 BGB ; "in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderliche Kosten" auch

Schadensersatz wegen Verzugs (§ 634 Nr. 4 , § 280 Abs. 1, Abs. 3 , § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ).


Zu diesem Schadensersatz wegen konkreter finanzieller Einbußen wie z.B. Gutachterkosten oder Erhöhung der Baupreise, kann aber unter Umständen auch eine Nutzungsausfallentschädigung = entgangene Nutzung = entgangene Gebrauchsvorteile zählen (BGH, Urt. v. 20.02.2014 - VII ZR 172/13 ).

Leitsatz der BGH-Entscheidung:
"Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen."
BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 172/13 ).

Ihnen dürfte während des Verzugs kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung stehen.

Der BGH führt weiter aus:

"Danach unterliegt es keinem Zweifel, dass der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen kann." (Rz 13)

"Ein Erwerber kann daher grundsätzlich Schadensersatz auch dann verlangen, wenn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Verfügbarkeit für seine eigene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist." (Rz 16).

Die Höhe der Nutzungsentschädigung kann mit der Miete geschätzt werden, die man erspart, wenn man in den eigenen vier Wänden lebt.

> Fordern Sie den Bauträger - trotz der Entbehrlichkeit der Mahnung, weil eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist - ausdrücklich innerhalb kurzer Frist per Mail, Fax und EInwurfeinschrieben zur Bezugs-Fertigstellung auf.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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