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Vertragsstrafe, Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht, Abnahme


13.12.2017 08:33 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.



Wir haben eine Wohnung gekauft und im notariellen Kaufvertrag mit dem Bauträger eine Vertragsstrafe vereinbart.

Üblich ist: Die Vorbehalte müssen bei Abnahme erklärt werden, weder vorher noch danach, und sie müssen der Gegenseite zugehen, von ihr also in Empfang genommen werden.

Was aber, wenn der Bauträger uns den Termin für die Abnahme schlicht verweigert und seit Monaten die Abnahme hinauszögert, so dass wir die Vorbehalte nicht äußern können. Können wir dann die Ansprüche auf Vertragsstrafe auch ohne Abnahmetermin mit einem Einschreiben schriftlich geltend machen:


„Sehr geehrte Damen und Herren,

da Sie uns trotz mehrfacher Nachfrage einen Termin für die Abnahme der Wohnung xy verweigern, fordern wir Sie mit heutigem Schreiben auf, die vereinbarte Vertragsstrafe zu zahlen.

Seit dem garantierten Fertigstellungstermin am ... ist ein Zeitraum von ... vergangen.

Im Hinblick auf die in § ... des Kaufvertrags vom ... vereinbarten Vertragsstrafe von ... pro ... ergibt sich daraus eine Vertragsstrafe in Höhe von ... EUR.

Bitte überweisen Sie diesen Betrag umgehend

auf unser Konto

xy


unter Fristsetzung bis zum xy.

Sollten Sie bis zum xy das Geld nicht überwiesen haben, werden wir einen Rechtsanwalt mit der Wahrung unserer Interessen beauftragen.

Darüber hinaus behalten wir uns vor, weitere Verzugsschäden geltend zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Xy"

Unsere Fragen:

1.
Können wir generell die Ansprüche auch ohne Abnahme mit einem solchen Schreiben erklären und die Zahlung einfordern?

2.
Ist das Schreiben so korrekt? Oder wie kann man besser formulieren?

3.
Sollte der Bauträger aufgrund des Schreibens nicht fristgerecht zahlen - können wir dann einen Rechtsanwalt mit der Wahrung unserer Interessen beauftragen, und dabei davon ausgehen, dass dann die Kosten der Beauftragung wegen Verzugs in jedem Fall der Bauträger zahlen muss?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Können wir generell die Ansprüche auch ohne Abnahme mit einem solchen Schreiben erklären und die Zahlung einfordern?

Ja. Das Schreiben sollte dahingehend angepasst werden, dass ein kurzfristiger finaler Termin zur Abgabe eingefordert wird (nachweisbar vorab per Telefax und sodann per Einwurf-Einschreiben). Verweisen Sie auf die vielen verstrichenen Termine. Sofern eine Übergabe nicht möglich ist, sollten Sie den Bauträger innerhalb der Fristsetzung zur Mitteilung dieser Gründe auffordern.

Lässt der Bauträger die Frist fruchtlos verstreichen, kommt dieser nach § 286 BGB in Verzug. Somit hätte er auch die Kosten für einen beauftragten Rechtsanwalt für die weitere Rechtsverfolgung zu tragen.

Es ist natürlich treuwidrig, dass der Bauträger auf diesem Wege eine Verzögerung der Abnahme verursacht, um so eine mögliche Vertragsstrafe wegen Nichtfertigstellung zu unterlaufen.

2.
Ist das Schreiben so korrekt? Oder wie kann man besser formulieren?

Wie angeführt, sollte nochmals eine kurzfristige finale Frist (10 Tage) gesetzt werden. Wichtig wäre, dass Sie die vorausgegangenen Aufforderungen zur Übergabe ebenfalls beweisen können.

3.
Sollte der Bauträger aufgrund des Schreibens nicht fristgerecht zahlen - können wir dann einen Rechtsanwalt mit der Wahrung unserer Interessen beauftragen, und dabei davon ausgehen, dass dann die Kosten der Beauftragung wegen Verzugs in jedem Fall der Bauträger zahlen muss?

Nach Ihrer Schilderung ist hiervon auszugehen (vgl. unter Ziffer 1.). Maßgeblich ist, dass Sie die vorherigen Fristsetzungen ggf. in einem Rechtsstreit nachweisen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2017 | 15:57

Vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort.

Ein Frage haben ich noch: wir wollen keine Zeit velieren. Muss ich als Käufer zunächst selbst eine Frist setzen - damit die späteren Kosten des Anwaltes dem Bauträger in Rechnung gestellt werden - oder kann ich gleich einem Anwalt übergeben, der dann die Frist setzt. Der Verkäufer ist verschiedenen Aufforderung zur Übergabe monatelang nicht nachgekommen und hat alle Mails unbeantwortet gelassen.


Vielen Dank für die Möglichkeit der kostenlosen Nachfragefunktion!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2017 | 16:14

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne will ich Ihre Nachfrage beantworten.

Entscheidend ist, dass vorsorglich Sie nachweisbar eine Frist setzen (nicht nur per E-Mail, sondern am besten per Telefax und Einwurf-Einschreiben).

Nur so wird rechtssicher Verzug ausgelöst und anfallende Rechtsverfolgungskosten wären sodann von der Gegenseite nach § 286 BGB zu tragen.

Schalten Sie sofort einen Rechtsanwalt ein (ohne nachweisbare Fristsetzung), können die Kosten bei Ihnen "hängen" bleiben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

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