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Vertragsrücktritt wegen Mängel an verkaufter Wohnung

20.09.2008 23:31 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

am 05.09.2008 war endlich der Verkauf meiner Eigentumswohnung mit Garten notariell besiegelt worden.

Wohnung: Bj. 1968, Erdgeschoss, 3-Zimmerwohnung 71 m2, Küche, Diele, Neues Bad, GWZ, Balkon mit Zugang zum ca. 130 m2 großen Garten mit alleinigem Nutzungsrecht, PKW-Abstellplatz.

Vorgeschichte:
Seit ca. Ende Juni war die Käuferin mind. 10 mal in der bewohnten Wohnung, 5 mal in unterschiedlicher Begleitung. Alle fanden die Wohnung super.
Am 09.07. bekam sie alle Informationen wie Grundbuchauszug, Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, Teilungserklärung, Energiepass und Wirtschaftsplan.
Einen Vorvertrag am 22.07. haben wir schließlich auch abgeschlossen. Sie handelte 3.000 EUR herunter.
In dieser Zeit hätte ich die Wohnung schon verkauft haben können, doch sie bat immer wieder ausdrücklich, diese nur an sie zu verkaufen, nur noch ein bißchen Zeit, sie müsse noch einiges mit der Bank und mit einem Notar klären.
Sie war immer nur begeistert, wenn sie da war. Zur Besichtigung ging sie auch alleine durch die Zimmer mit ihren Bekannten.
Etwa 1 Woche vor Notartermin drückte sie nochmals den Preis um 5.000 EUR mit der Begründung, die Wohnung ist nicht soviel Wert, aber sie möchte diese haben. Zähneknierschend habe ich mich mit ihr geeinigt.
Nach dem Notartermin kam sie an verschiedenen Tagen noch mit verschiedenen Handwerkern um Änderungen und Renovierungen mit ihnen zu besprechen.

Stichwörtliche Auszüge aus Notarvertrag:
- Ein Teilbetrag wird am 10.10. fällig wenn gewisse Voraussetzugen erfüllt sind, wie behördliche Genehmigungen, Eigentumsvormerkung etc..
- Der Restkaufpreis ist am 15.12. fällig. Darüber wurde ich erst im Notarvertrag informiert.
- Käufer unterwirft sich aber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.
- Verpflichtung des Verkäufers, die Wohnung am 15.09. zu räumen und besenrein zu übergeben.
Ist geschehen, weil die Käuferin ab 01.10. ihr Haus veräußert hat und sie noch viele erhebliche Änderungen und Renovierungen in meiner verkauften Wohnung durchführen will, so dass sie am 01.10. einziehen kann.
- Wortwörtlich: Der Grundbesitz wird in seinem gegenwärtigen altersbedingten Zustand verkauft; der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für eine bestimmte Größe sowie gegenwärtig vorhandene sichtbare und unsichtbare Sachmängel, auch nicht für eine bestimmte Ertragsfähigkeit und Verwendbarkeit des Grundbesitzes.

Nun ergeben sich folgende Probleme:
Man hat in einem Zimmer (Kinderzimmer), welches 2 Außenwände über Eck hat, in einer Ecke leichte Stockflecken bzw. Schimmel hinter der Tapete entdeckt. Diese Ecke war immer durch einen Kleiderschrank uneinsehbar. An der Wand hinter dem Heizkörper war wohl beim letzten Renovieren eine Metallfolie von meinem Schwager verklebt worden, zur besseren Wärmereflektion. Hinter dieser Folie hat sich allerdings starker Schimmel gebildet.
Von alldem konnte ich nie etwas sehen oder erahnen und modrich roch es auch nicht, was die Käuferin aber in Frage stellt. Ich hätte mein Kind doch niemals in einem schimmeligen Raum schlafen oder spielen lassen. Es war ja alles möbliert und tapeziert und nicht erst seit gestern.

In einem Telefonat am 16.09. drohte sie vom Kaufvertrag zurückzutreten, alles sei voller Schimmel, sie werde einen gerichtlich zugelassenen Gutachter aus ihrem Bekanntenkreis kommen lassen.

Mein Freund bat um eine Besichtigung am 17.09., da ich mir nicht frei nehmen konnte. Es wurde ihm gestattet.
Als er dort ankam, waren Maler, Elektriker, Schreiner und Installateur kräftig am arbeiten. Die Tapeten waren ab, das neue Laminat aus 3 Zimmern war verschwunden, Rolladenkästen waren offen, um die funktionsfähigen Gurte zu erneuern, Küchenwand war aufgestemmt um Wasserleitungen zu ändern,
Wohnzimmerfensterbank war herausgerissen, zusätzliche Steckdosen wurden installiert usw..
„Die Wände sind jetzt alle feucht“, sagte der Maler, wir spritzen die Wände stark an zum besseren Abziehen der Tapete. Das bißchen Schimmel in der Ecke ist nicht schlimm. Nur das hinter dem Heizkörper, aber das kriegen wir in den Griff, wir haben da unsere Mittel.
Mein Freund hat Fotos und einen kleinen Film davon gemacht.

Am 19.09. rief die Käuferin wieder an. Der Heizkörper sei jetzt ab und der Schimmel richtig sichtbar. Der Gutachter war da und hätte gesagt, die Fensterwand sei zu 91% nass. Der ganze Putz müsste abgeschlagen werden. Sie werde jetzt nochmals zum Notar gehen und fragen, wie sie aus dem Vertrag wieder heraus kommt oder aber wir einigen uns.

Meine Fragen:
Mit welchen Folgen kann (habe) ich nun (zu) rechnen?
Was kann ich noch tun?
Muss ich evtl. für Reparaturkosten aufkommen?
Muss ich befürchten, dass sie den Restkaufpreis nicht zahlen will und wird?
Ich glaube, sie übernimmt sich etwas mit den vielen und teuren Arbeiten und glaubt, dass sie es nicht mehr schaffen kann, am 01.10. einziehen zu können und versucht nur noch den Kaufpreis zu senken.

Ich habe vor 8 Jahren mehr gezahlt, als ich jetzt bekomme und bin eigentlich nicht bereit, ihr weiter entgegen zu kommen und kann es auch nicht.
21.09.2008 | 00:13

Antwort

von


(106)
Anwandener Straße 43
90431 Nürnberg
Tel: 0911 25395207
Web: http://www.Gabriele-Koch.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Nach Ihrer Schilderung wurde die Wohnung unter Gewährleistungsausschluss verkauft

>>>Der Grundbesitz wird in seinem gegenwärtigen altersbedingten Zustand verkauft; der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für eine bestimmte Größe sowie gegenwärtig vorhandene sichtbare und unsichtbare Sachmängel, auch nicht für eine bestimmte Ertragsfähigkeit und Verwendbarkeit des Grundbesitzes.

Das bedeutet, dass Sie nicht für etwaige Mängel haften, es sein denn diese Mängel wären Ihnen bekannt gewesen und Sie hätten sie trotzdem verschwiegen. Die Beweislast dafür, dass Ihnen die Mängel bekannt waren und Sie diese dennoch verschwiegen haben, trägt die Käuferin.

In diesem Fall käme ein Rücktritt vom Vertrag nur dann in Betracht, wenn bekannte Mängel tatsächlich verschwiegen wurden und die Käuferin das auch beweisen kann, das heißt, wenn Sie von dem Schimmel gewusst hätten und die Käuferin Ihnen das auch nachweisen kann. Andernfalls bleibt es bei den vertraglichen Vereinbarungen und die Käuferin ist verpflichtet, den Kaufpreis vollständig zu bezahlen und für die Instandsetzungskosten selbst aufzukommen.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe


mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


ANTWORT VON

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