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Vertragsrecht-Käufer will nach Kauf plötzlich eine Baulast

22.07.2013 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Ich habe mit Vertrag im Juli 2012 mein Grundstück mit Haus an eine GmbH verkauft.
Dieser Vertrag beinhaltet eine aufschiebene Wirkung, , weil der Käufer auch das Nachbarschaftsgrundstück kaufen will, um auf den beiden Grundstücken einen Supermarkt zu bauen. Die aufschiebende Wirkung war, dass der Käufer Zeit hatte eine Baugenehmigung und
einen Mieter zu finden. Am 15.1.2013 erklärte der Käufer die aufschiebende Bedingung als eingetreten. Wir hatten daraufhin 6 Monate Zeit (bis zum 15.7.2013) ein neues Haus zu finden und das Grundstück zu räumen. Was wir auch frist gerecht getan haben. Jetzt wäre auch der Kaufpreis fällig. Der Käufer zahlt aber nicht. Jetzt will der Käufer plötzlich, dass ich eine Vereinigungsbaulast zu meinen Lasten auf mein Grundstück eintrage, obwohl nach dem Kauf ihm sowieso beide gehören. Kann er das von mir verlangen? Ich verändere doch damit den Vertragsgegenstand zum schlimmeren. Es war auch nie die Rede von einer Vereinigungsbaulast. Denn dann hätte ich dem Kauf nie zugestimmt. Denn ich habe einen Rechtsstreit mit der Stadt vor dem Verwaltungsgericht , der auch um eine Baulast geht. Es steht zu 80% fest, dass ich diesen Rechtsstreit gewinne. Darum will die Stadt wahrscheinlich diese neue Baulast, weil diese dann die alte aufheben würde und ich den Prozess nicht weiterführen kann. Auf dem Nachbargrundstück steht ein Supermarkt, der mit einer erschlichenen Baulast belastet ist. Ich kann doch aber nicht eine Baulast in Kauf nehmen, wenn die Finanzierung des bauvorhabens noch nicht mal gesichert ist. Es steht auch nicht fest, dass die Stadt dann die Baugenehmigung erteilen würde. Die Baulast würde den Wert meines Grundstückes erheblich mindern.
Ich möchte nun wissen:
Darf der Käufer das nachträglich verlangen? Das ist doch eine neue Bedingung.
Gibt es eine Möglichkeit, die Stadt zu verpflichten, wenn das Bauvorhaben nicht durchgeführt wird, die Baulast sofort wieder löschen zu lassen?
Denn der Nachbar würde sich über eine Vereinigungsbaulast sehr freuen, dann könnte er weiter bauen wie er will.
Ich habe Angst , dass der Käufer mich auf Schadensersatz verklagt, weil ich nicht "geholfen" habe, die Baugenehmigung zu erhalten. Er sagt immer wieder, ich wäre dazu verpflichtet?
Können Sie mir weiterhelfen?
mit freundlichem Gruß

Guten Abend,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Das von Ihnen geschilderte Problem und die damit zusammenhängenden Fragen können hier sicherlich nicht abschließend beantwortet werden, ohne den genauen Wortlaut des Kaufvertrages zu kennen.

Auch Ihre Darstellung zu Ihrem Rechtsstreit mit der Stadt reicht sicherlich nicht aus, Ihnen eine entsprechende Verhaltensempfehlung zu geben.

Nach Ihrer Schilderung hat die Kaufseite anscheinend Probleme bei der Erlangung einer Baugenehmigung ohne die von der Stadt begehrte Vereinigungsbaulast.

Es ist zwar richtig, dass es sich um eine weitergehende Bedingung handelt, die wahrscheinlich im ursprünglichen Kaufvertrag noch nicht erwähnt worden ist, so jedenfalls verstehe ich Ihre Ausführungen.

Gleichwohl können Sie verpflichtet sein, an der notwendig gewordenen Anpassung mitzuwirken.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 30. September 2011, Az.: V ZR 17/11 eine solche Mitwirkungspflicht des Verkäufers unter bestimmten Voraussetzungen angenommen.

Diese Mitwirkungspflicht basiert auf § 313 BGB und lässt entsprechende Mitwirkungspflichten entstehen, andernfalls der Vertragspartner vom Vertrag zurücktreten kann.

Ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall tatsächlich vorliegen, oder ob es Möglichkeiten gibt, das die beiden Grundstücke erst nach Übertragung auf den Käufer mit der Vereinigungsbaulast belastet werden, muss konkret geprüft werden. Davon abhängig ist natürlich auch die Frage, gegebenenfalls in welchem Maße sich schadensersatzpflichtig machen würden.

Sofern Sie zur Eintragung verpflichtet sind, muss natürlich sichergestellt werden, dass Ihnen keine Rechtsnachteile entstehen, insbesondere dem von Ihnen erwähnten Nachbarn keine Verbesserung seiner eigenen Position gewährt.

Aus diesem Grunde muss vor Erteilung der Zustimmung zur Baulast genau geprüft werden, welchen Inhalt diese Erklärung haben darf und muss. Sie sollten angesichts der Komplexität auf keinen Fall ohne vorherige anwaltliche Beratung und Prüfung eine Erklärung abgeben.

Sofern Sie mich damit beauftragen möchten, stehe ich Ihnen natürlich gerne im Rahmen eines weiterführenden Mandates zur Verfügung. Falle des Interesses nehmen Sie bitte Kontakt mit mir auf.


Mit freundlichen Grüßen

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