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Vertragsrecht Immobilien

| 15.03.2013 13:02 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


15:27

Zusammenfassung:

Nach Erwerb des Grundstücks im Wege der lastenfreien Ersteigerung kommt der Umstand einer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ggf. tragenden Überlassungsvereinbarung der derzeitigen Nutzerin hinzu. Verjährung nach den aktuellen gesetzlichen Regelungen.

Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe vor 3 Tagen ein Grundstück mit EFH ersteigert (Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft).
Das Grundstück befindet sich in den neuen Bundesländern. Das Grundbuch ist Lastenfrei es gibt KEINE eingetragenen Rechte. War ein sogenanntes Westgrundstück.

Laut Gutachten gibt es einen Mieter, ein Mietvertrag lag nicht vor und es gibt keine eingetragene Lasten wie Wohnungs und Mietbindungen.

Am gestriegen Tag kontaktierte mich der Anwalt der Nutzerin (Mieterin) und teilte mir mit, dass es eine Überlassungsvereinbarung aus den 70ern gibt und er mit mir reden möchte, da hier aus dem Sachenbereinigungsgestz rechte bestehen würden. Diese Vereinbarung liegt mir nicht vor,ich habe aber im Stadtarchiv einen Bauantrag gefunden, wo als Begründung auf eine Überlassungsvereinbarung von 1971 Bezug genommen wird. Scheint also so zu sein.

Nun habe ich bedenken, ob ich die Immobilie jemals selber nutzen kann. Bei einem "normalen" Mieter hätte ich nach den gesetzlichen Bestimmungen bzw. Fristen gekündigt.
Wie verhält es sich aber bei Überlassungsverträgen von damals und welche Möglichkeiten hätte ich als Eigentümer von Grundstück und Haus, eine Kündigung auszusprechen? Aktuell gibt es keinen Miet oder Pachtvertrag!

15.03.2013 | 14:18

Antwort

von


(530)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.

Wie verhält es sich aber bei Überlassungsverträgen von damals und welche Möglichkeiten hätte ich als Eigentümer von Grundstück und Haus, eine Kündigung auszusprechen?

Ohne genaue Kenntnis des Inhalts der Vereinbarung, sind die folgenden Ausführungen dazu nur vage Mutmaßungen bzw. allenfalls geeignet eine grobe Richtung vorzugeben.

In Verbindung mit einem Überlassungsvertrag sehen verschiedene Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes bestimmte Regelungen und Rechte daraus vor.
https://dl.dropbox.com/u/96144877/Sachenbereinigungsgesetz%2020130315.pdf

Ohne grundsätzlich auf die nicht im Grundbuch eingetragenen Rechte aus der Überlassungsvereinbarung einzugehen, möchte ich darauf hinweisen, dass auch diese der veränderten Verjährung nach dem Ergebnis des Schuldrechtsreformgesetzes von 2002 unterliegen. Sie könnten nach eingehender rechtlicher Prüfung der Sachlage sich ggf. darauf berufen, dass die Rechte aus der in den 70igern geschlossenen Vereinbarung verjährt sind.

Insbesondere möchte ich hier auf die Regelung des § 14 Abs. 3 SachenRBerG hinweisen.

Eine weitere Idee unter Beachtung des o.g. Hinweises wäre Ihr lastenfreier Erwerb des ersteigerten Grundstückes, denn der Erwerber muss nur die eingetragenen Recht bei einer Teilversteigerung gegen sich gelten lassen. Nach Ihren Ausführungen sind jedoch keine Erbbaurechte oder sonstige Vermerke nach Artikel 233 § 2c Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche oder nach § 92 Abs. 5 in das Grundbuch eingetragen.
Sie konnten daher hier gutgläubig lastenfrei erwerben.
Der nicht dingliche, also an die Sache gebundene Überlassungsvertrag, bindet Sie insoweit nicht, da Sie nicht Vertragspartner der derzeitigen Mieterin sind.

Womit Sie im schlechtesten Fall zu rechnen haben. Für den Fall, dass Sie mit der hier vertretenen Rechtsauffassung nicht bestehen können, müssten Sie das Ableben oder den freiwilligen Auszug der derzeitigen Nutzerin abwarten, ehe Sie selbst die uneingeschränkten Rechte an Ihrem Eigentum genießen können. Dies trifft natürlich nur dann zu, wenn Inhalt der o.g. Nutzungsvereinbarung ein unvererbbares Wohnrecht beinhaltet.

Leider vermag ich aufgrund des unzureichenden Sachverhaltes keine genaueren Auskünfte zu geben, stehe Ihnen aber auch gern für weitere Fragen zur Verfügung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 15.03.2013 | 14:41

Danke Herr Wehle, damit erkenne ich schon einmal die Richtung. Ich werde jetzt einen Pacht bzw Mietvertrag erstellen lassen und wenigstens bis zur Klärung ein paar Einnahmen haben.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.03.2013 | 15:27

Sehr geehrter Fragesteller,

es scheint ein kleines aber ggf. nicht ganz unwichtiges Missverständnis zu geben. Ihre Nachfrage kann ich nicht ganz nachvollziehen.

Sollte die jetzige Nutzerin des Hauses im für Sie schlimmsten Fall aus der Überlassungsvereinbarung ein wie auch immer geartetes Recht herleiten können, kann es auch durchaus dazu kommen, dass Sie ein mit einem Recht beastestes Haus belastetes Grundstück erwoben haben. Das kann u.U dazu führen, dass Sie nicht einmal eine Entschädigung für die Nichtnutzbarkeit des Grundstückes von der berechtigten Nutzerin erhalten und schon gar keine Miete aus einem Mietvertrag, wenn die "Mieterin"/Nutzerin hierzu nicht ausdrücklich zustimmt und den vorbereiteten Miet-/Pachtvertrag unterschreibt.

Wie gesagt, stellen Sie sich dem Gespräch mit dem Anwalt der Nutzerin, nehmen Sie soviel Informationen mit wie Sie können. Ggf. sprechen Sie schon einmal darauf an, dass die Rechte aus der Überlassungsvereinbarung eventuell verjährt sein könnten, Sie nicht Vertragpartner der Vereinbarung seien, diese Vereinbarung aufgrund der fehlenden Eintragung nicht dinglich sei und daher nicht gegen Sie selbst oder das Grundstück wirkt.
Von der derzeitigen Nutzerin wollen Sie keinen Mietvertrag!!! Stattdessen, soweit keiner existiert, verlangen Sie Herausgabe des Hauses und des Grundstückes an Sie und für den Zeitraum in dem Sie Ihr Eigentum nicht nutzen können Nutzungsausfallentschädigung.
Der Fehler an einem Mietvertrag ist, dass Sie hier wieder wegen Eigenbedarf kündigen müssten und die "Mieterin" dieser wegen einer Härte widersprechen könnte.
Von einem neuen Mietvertrag mit der Nutzerin möchte ich ausdrücklich abraten.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle

Rechtsanwalt /Aachen

Ergänzung vom Anwalt 15.03.2013 | 14:29

Sehr geehrter Fragesteller,

ein kleiner Rat für Ihr Gespräch beim "gegnerischen" Anwalt. Vereinabren Sie einen passenden Termin, lassen Sie sich nicht einschüchtern oder zu einer ungeprüfte Zustimmung zu einem etwaigen Vertrag drängen. Lassen Sie sich Kopien der fraglichen Dokumente ausreichen und prüfen Sie diese genau.

Hinsichtlich Ihres Anliegens der Eigenbedarfskündigung werden Sie sich bis zur Klärung der Frage des vorliegens welcher auch immer gearteten Rechts aus der Überlassungsvereinbarung vorliegen, gedulden müssen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Andreas Wehle

Bewertung des Fragestellers 15.03.2013 | 15:14

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