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Vertragsrecht, Zahlunsverpflichtung -Notarielle Unterlagen

| 28.09.2014 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Im Jahr 2007 habe ich (damals noch unverheiratet; Hochzeit August 2008) meinem Bruder blind vertraut.
Ein gemeinsames Bauprojekt wurde geplant.

Mein verheirateter Bruder bekam bei der Bank zusammen mit seiner Frau alleine keinen ausreichend hohen Hypotheken-Kredit.
Er hat mich dazu überredet, mich notariell zu verpflichten, die Hälfte der Zins- und Tilgungsraten für einen Kredit über 120.000,00€ zu übernehmen.
Alleiniger Kreditnehmer sollten aber mein Bruder und dessen Ehefrau sein.
In blindem Vertrauen habe ich dem zugestimmt und beim Notartermin die entsprechende Urkunden unterschrieben.

Es wurde notariell festgelegt, dass mit dem Kredit auf dem gemeinsamen Grundstück (im EG) eine Garageneinheit erstellt wird (7 Kfz- Stellpätze + Werkstatt + Abstellflächen), ohne dass eine genaue Aufteilung der Fläche vorgenommen wurde (jedem Bruder gehören 50%).

Außerdem wurde notariell festgelegt, dass mit dem Kredit meine Wohnung renoviert wird und dass mein Bruder auf die Garageneinheit (im OG) eine neue Wohnung baut.
Letztendlich wurde dann auch die gemeinsame Einfahrt gepflastert.
Eine genaue Festlegung über die Verteilung der jeweiligen Beträge wurde nicht vorgenommen.

Im darauffolgenden Jahr war eine Kreditaufstockung notwendig, da die Baukosten (für die Wohnung des Bruders) den Kreditrahmen sprengten.
Mein Bruder legte mir damals ein Schreiben vor, welches ich unterschreiben sollte und dies habe ich (in blindem Vertrauen) auch getan.
Einen Durchschlag habe ich nicht erhalten und ich kann mich auch nicht erinnern, was in dem Schreiben stand. Ich vermute heute, dass es sich um ein Schreiben zur Kreditaufstockung handelte.

Ich habe zu keinem Zeitpunkt bei einer Bank oder einem Notar weitere Verpflichtungen unterschrieben.

Nachdem ich in 2012 für eine Behörde als Nachweis meiner monatlichen finanziellen Belastungen die Hypotheken-Jahres-Kontoauszüge vom Bruder anforderte (hart erkämpft) stellte ich fest, dass der aktuelle Kredit über ca.235 Tsd€ läuft !!!

Ich bekomme von meinem Bruder trotz mehrfacher Aufforderung KEINERLEI Unterlagen zu dem (ca. 2010 vollständig fetiggestellten) gemeinsamen Bauprojekt!
Mein Bruder lehnt die Übergabe mit dem Hinweis ab, dass ich ja kein Kreditnehmer sei.

Auch habe ich zu den bisher aufgelaufenen Baukosten keine detailierte nachprüfbare Aufstellung bekommen; lediglich eine Liste mit Einzelsummen (u.a. 9x "Barzahlung" über insgesamt 23850€).
Somit ist es mir nicht möglich, die Verwendung der Kreditsumme nachzuprüfen (ich bin mir 100%-ig sicher, dass erheblich mehr Geld in seine Wohnung geflossen ist, als ich für die Renovierung meiner Wohnung bekommen habe).

Meine Fragen :

Habe ich Anspruch auf diese Unterlagen :
- welche Summen wurden wofür verbraucht?
- komplette,detaillierte Einzelaufstellung der gesamten Baukosten
- Kopie des Schreibens mit meiner nachträglich geleisteten Unterschrift

Gibt es, außer dass ein anderer Schuldner eintritt (Schuldübernahme), Möglichkeiten aus den Verpflichtungen raus zu kommen?

Bisher habe ich "meinen Anteil" pünktlich monatlich an meinen Bruder überwiesen.
Im Notarvertrag steht aber, dass ich auch direkt an die Bank überweisen kann; ich muss lediglich meinen Bruder darüber informieren.
Was passiert, wenn ich keine monatlichen Zahlungen (auch nicht an die Bank) mehr leiste um Druck zu machen, damit ich endlich vom Bruder mal Einblick in die Unterlagen bekommen? Gegebenenfalls würde ich das Geld auf ein Sperrkonto/ Notaranderkonto einzahlen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Es hängt entscheidend davon ab, was genau in dem Vertrag bzw. dem unbekannten Schreiben steht.

Da die Verwendung des Geldes notariell festgeschrieben wurde, haben Sie durchaus Anspruch auf Rechenschschaft, d.h. der Bruder muß Ihnen nachweisen, dass das Geld vertragsgemäß verwendet wurde. Das aber geht eben nur durch Vorlage der entsprechenden Rechnungen, also der Einzelaufstellungen.

Sie haben auch Anspruch auf Herausgabe einer Kopie des unbekannten Schreibens, allerdings müssen Sie dann dessen Existenz nachweisen. Da ist es vielleicht einfacher, bei der Bank oder dem Noatr nachzufragen. Auch sollten Sie bei der Bank nachfragen, wie es zu der Aufstockung kommen konnte. In diesem Zusammenhang sollten Sie bei der Bank auch die Herausgabe aller Unterlagen in Kopie anfordern.

Es gibt leider keine einfachen Möglichkeiten, aus des Verpflichtungen herauszukommen. Sie müßten schon eine schwere Vertragsverletzung nachweisen, die Ihnen das Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Da kommt nur die Aufstockung in Frage, aber wenn die auf dem unbekannten Schreiben beruht, haben Sie ein Problem.

Wenn Sie die monatlichen Zahlungen weder an den Bruder noch an die Bank leisten, wird die Bank und möglicherweise auch der Bruder gegen Sie zwangsvollstrecken. Hierbei sollten Sie auch prüfen, ob Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Wenn ja, ist die Vollstreckung sofort und ohne Gerichtsverfahren möglich. Sperr- oder Notaranderkonto sind da nur eine Möglichkeit, wenn Sie den Vertrag nur mit dem Bruder, aber nicht mit der Bank abgeschlossen haben. Auch darf es keine Bürgschaft sein.

Auch angesichts der Darlehenshöhe empfehle ich, einen örtlichen Anwalt einzuschalten, damit dieser alle Informationen und Unterlagen einholen und vollumfänglich prüfen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2014 | 10:46

Zuerst mal ganz herzlichen Dank für die schnelle Beantwortung!

Ihre Antwort:
Sie haben auch Anspruch auf Herausgabe einer Kopie des unbekannten Schreibens, allerdings müssen Sie dann dessen Existenz nachweisen. Da ist es vielleicht einfacher, bei der Bank oder dem Noatr nachzufragen. Auch sollten Sie bei der Bank nachfragen, wie es zu der Aufstockung kommen konnte. In diesem Zusammenhang sollten Sie bei der Bank auch die Herausgabe aller Unterlagen in Kopie anfordern.

Nachfrage:
Da ich nicht bei einer Bank oder bei einem Notar ein Aufstockungsersuchen unterschrieben habe, ist dies dann überhaupt zulässig?

oder kommt hier folgendes zum Tragen > nachstehend Auszüge aus Notarurkunde 1600/2007 (Grundschuldbestellung)

V. Allgemeine Bestimmungen
..dass die Grundschuld…. nicht nur zur Sicherung der gegenwärtig bestehenden, sondern auch der künftige entstehenden Forderungen der Gläubigerin gegen die genannten Personen (Eheleute Bruder und ich selbst) dienen können.

A. Zweckerklärung
Die Grundschuld…..wird zur Sicherung aller bestehenden und künftigen…..Ansprüche aus der Geschäftsverbindung, welche der Gläubigerin (Bank A)- einschließlich ihrer sämtl. Niederlassungen- oder einem die Geschäftsverbindung fortsetzenden Rechtsnachfolger der Gläubigerin.....

Ist die aktuell finanzierende "Bank B" berechtigt, alle gegenüber "Bank A" abgegebenen Erklärungen zu nutzen??


Ihre Antwort:
Wenn Sie die monatlichen Zahlungen weder an den Bruder noch an die Bank leisten, wird die Bank und möglicherweise auch der Bruder gegen Sie zwangsvollstrecken. Hierbei sollten Sie auch prüfen, ob Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Wenn ja, ist die Vollstreckung sofort und ohne Gerichtsverfahren möglich. Sperr- oder Notaranderkonto sind da nur eine Möglichkeit, wenn Sie den Vertrag nur mit dem Bruder, aber nicht mit der Bank abgeschlossen haben. Auch darf es keine Bürgschaft sein.

Nachfrage:
Die Bezeichnung "Bürgschaft" ist in keiner Notarurkunde verwendet worden; dann existiert doch auch keine Bürgschaft, oder?

Aus nachfolgenden Auszügen schließe ich, dass ich mit meinem gesamten Vermögen hafte, auch mit einem (nicht vorhandenen) Sparbuch.

nachstehend Auszüge aus Notarurkunde 1712/2007 (Tilgungsdienst)
..haben die Eheleute (Bruder) und ich selbst zu Gunsten der "Bank A" eine Grundschuld mit persönlicher Haftungsübernahme i.H. 120.000€ bstellt, die an ..(Wohnung Bruder) sowie an der gemeinsamen Garageneinheit zur Eintragung kommt.

In der Grundschuldbestellungsurkunde haben neben Eheleuten (Bruder) auch ich selbst ein persönliches Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckunsunterwerfung abgegeben, wobei jeder der Eheleute (Bruder) und ich selbst gesamtschuldnerisch haften.


nachstehend Auszüge aus Notarurkunde 1600/2007 (Grundschuldbestellung)
II. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung
Der Eigentümer ( Bruder + ich selbst) unterwirft sich wegen aller Ansprüche an Kapital, etwaiger Nebenleistungen und Zinsen aus dieser Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in den mit der

Grundschuld belasteten Grundbesitz in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundbesitzes zulässig sein soll.

IV. Abstracktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Eheleute (Bruder) und ich selbst übernehmen hiermit die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages, dessen Höhe der vereinbarten Grundschuld (…) entspricht. Mehrere Schuldner haften als Gesamtschuldner. Jeder Schuldner unterwirft sich wegen dieser Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen......

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.09.2014 | 17:05

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Frage ist ja, was genau Sie da unterschrieben haben. Wenn nun die Bank oder der Notar nichts diesbezügliches von Ihnen haben, schließt das einige mögliche Unterlagen aus. Alleine deswegen sollten Sie es machen. Aber ein Aufstockungsersuchen muß bei der Bank vorliegen, daher ist die Anfrage auf jeden Fall zulässig.

Es kann eine Grundschuldabtretung zwischen den Banken vorliegen, dann gelten die Erklärungen auch gegenüber Bank B.

In der Tat, wenn das Wort Bürgschaft oder Bürge nirgendwo auftritt, dann ist auch keine Bürgschaft gegeben.

Sie schließen korrekt, Sie haften mit Ihrem gesamten Vermögen, und zwar nicht nur für Ihre Hälfte, sondern für die gesamten € 120.000 der Grundschuld. Wenn also Ihr Bruder die Zahlungen einstellt, kann die Bank auch gegen Sie vorgehen.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.09.2014 | 12:51

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