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Vertragsgestaltungen


27.09.2005 13:09 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Nach den Ausführungen von Hr. Rechtsanwalt Geyer und Frau Rechtsanwältin True-Bohle möchte ich diese Zusatzfrage an einen dritten Rechtsanwalt richten:

Sind folgende Aussagen korrekt:

Da der schuldrechtliche Anspruch auf Nutzungsunterlassung nach Ziffer 1 des Vertrags ein eigenständiger, einklagbarer und vererblicher Anspruch (der demgemäß auf die Erben von D, E, F und G übergeht) ist, sollte A, sofern er sein Grundstück an J verkaufen will, mit J im Kaufvertrag nicht nur vereinbaren, dass J die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten übernehmen muß. Er sollte zusätzlich vereinbaren, dass der Käufer J auch nach dem Tod von D, E, F und G (der Tod von D, E, F und G würde ja zum Erlöschen der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit führen, § 1061 BGB) die Nutzungsunterlassung bis spätestens zum 1.9.2020 (Vertragsende) zu beachten und beim einem Weiterverkauf dem Käufer aufzuerlegen hat. Ggf. sollte das dinglich abgesichert werden. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass sich A gegebenüber den Erben von D, E, F und G schadensersatzpflichtig macht.


Betreff: Vererblichkeit
Einsatz: €25,00
Status: Beantwortet
geschrieben am 27.09.2005 09:18:00

Herr Rechtsanwalt Geyer hat die folgenden Fesstellungen bejaht. Ich möchte diesbezüglich aufgrund des komplizierten Sachverhalts
noch die Meinung eines zweiten Anwalts/Anwältin einholen (zu den gleichen Fragen)!!

Fragen:

Sind folgende Aussagen richtig?

Ziffer 1 des Vertrags begründet einen rechtlich eigenständigen schuldrechtlichen Nutzungsunterlassungsanspruch von D, E, F und G gegen A.

Dieser eigenständige Anspruch erlischt - anders als der Anspruch aus der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit - welcher ebenfalls einen eigenständigen dinglich (welcher aber wegen § 1061 BGB nach dem Tod von D, E, F und G erlischt) abgesicherten Anspruch gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks darstellt, nicht mit dem Tod von D, E, F und G sondern geht auf die Erben von D, E, F und G über (der Vertrag läuft ja bis 1.9.2000). Vertraglich wäre es ja auch möglich Ziffer 3 erster Halbsatz wegzulassen (dann hätten D, E, F und G keine dingliche Absicherung).


1. A verpflichtet sich gegenüber D, E, F und G bis zum 01.9.2020 eine Nutzung der Grunstücke-Nr. 78 und 89 als Parkplatz zu unterlassen.
2. D, E, F und G zahlen an A für die Verpflichtung nach Nr. 1 für 15 Jahre (erstmals am 1.9.2005) jährlich am 1.9. Xxxx(jährlich gleichbleibend hoher Betrag) Euro
3. A verpflichtet sich, die Verpflichtung nach Nr. 1 als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen zu lassen und schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.
4. Die Vereinbarung wird mit Unterzeichnung wirksam und endet am 1.9.2020

Entwicklung Sachstand:

a. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird am 20.08.2005 eingetragen.

b. D, E, F und G versterben im Lauf des Jahres 2007


Fragen:

Sind folgende Aussagen richtig?

Ziffer 1 des Vertrags begründet einen rechtlich eigenständigen schuldrechtlichen Nutzungsunterlassungsanspruch von D, E, F und G gegen A.

Dieser eigenständige Anspruch erlischt - anders als der Anspruch aus der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit - welcher ebenfalls einen eigenständigen dinglich (welcher aber wegen § 1061 BGB nach dem Tod von D, E, F und G erlischt) abgesicherten Anspruch gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks darstellt, nicht mit dem Tod von D, E, F und G sondern geht auf die Erben von D, E, F und G über (der Vertrag läuft ja bis 1.9.2000). Vertraglich wäre es ja auch möglich Ziffer 3 erster Halbsatz wegzulassen (dann hätten D, E, F und G keine dingliche Absicherung).


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Antwort
Betreff: >Vertrag
26.09.2005 22:21:35
von Rechtsanwalt Wolfram Geyer
Kontaktdaten auf 123recht.net
Hohenzollernstr. 112/I, 80796 München, 0171/6132015, Fax: 089/305414
Wolfram Geyer, München, beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Zivilrecht, Arbeitsrecht, hat Interessensschwerpunkte: Mietrecht, Erbrecht, Familienrecht.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltes in der nun vorliegenden Variante folgendermaßen:

Ja.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wirkt nur zugunsten der im Jahr 2007 versterbenden Berechtigten D, E, F und G.
Anders als eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) erlischt diese gemäß § 1061 i.V.m. § 1090 Abs. 2 BGB mit dem Tod der Berechtigten.
Deshalb können deren Erben später nur aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung verpflichtet sein, da sie die Nutzungsbeschränkung als Nachlassverbindlichkeit (§ 1967) übernehmen müssen, sofern sie ihr jeweiliges Erbe nicht ausschlagen.

Aus diesem Blickwinkel betrachtet, könnte man Ziff. 3 HS. 1 des Vertrages auch weglassen.

Damit bliebe aber die Interessenlage bezüglich derjenigen Rechtsnachfolger, die das Grundstück durch Kauf erwerben und auch an die Nutzungsbeschränkung gebunden werden sollen, unberücksichtigt!

Denn Sie müssen ja unterscheiden zwischen der Berechtigung einerseits und der Belastung andererseits, die sich beide aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ergeben.

Ich hoffe, Ihnen erneut weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt


Einmalige Nachfrage vom Fragesteller
geschrieben am 26.09.2005 23:22:53

Sehr geehrter Hr. Geyer,

habe ich das richtig verstanden: Sie sind auch der Meinung, dass Ziffer 1 des Vertrags einen eigenständigen schuldrechtlichen Anspruch auf Nutzungsunterlassung darstellt, der mit dem Tod von D, E, F und G im Jahr 2007 nicht erlischt sondern auf deren Erben übergeht. Für die Erben von D, E, F und G stellt dieser Anspruch aber doch wohl ein Recht auf Nutzungsunterlassung und keine Nachlassverbindlichkeit dar (sie müssen ja auch Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag übernehmen, welches wiederum Nachlaßverbindlichkeiten sind), dass Sie von Ihren Rechtsvorgängern geerbt haben oder??


Antwort auf einmalige Nachfrage vom Anwalt
geschrieben am 26.09.2005 23:36:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ja. Es besteht ein eigenständiger, einklagbarer und vererblicher Anspruch aus Ziff. 1 des Vertrages.

Allerdings muss ich einräumen, dass ich im Eifer des Gefechts hier einen Gedankenfehler hineingebracht habe.

Anstelle der Passage:

„Deshalb können deren Erben später nur aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung verpflichtet sein, da sie die Nutzungsbeschränkung als Nachlassverbindlichkeit (§ 1967) übernehmen müssen, sofern sie ihr jeweiliges Erbe nicht ausschlagen.“

muss es lauten:

„Deshalb können deren Erben später nur aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung berechtigt sein, sofern sie ihr jeweiliges Erbe nicht ausschlagen.“

Die unrichtige Passage gilt natürlich nur für die Erben des A.

Als Nachlassverbindlichkeit übernehmen die Erben D, E, F und G vielmehr die Zahlungsverpflichtung, wie Sie richtig annehmen.

Ich bitte Sie, meinen Fehler zu entschuldigen und hoffe, Sie nicht allzu sehr verwirrt zu haben.

Für das von Ihnen entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt





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Antwort
Betreff: >Vererblichkeit
27.09.2005 09:46:45
von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
WWW.RECHTSANWALT-BOHLE.DE Kontaktdaten auf 123recht.net
Damm 2, 26135 Oldenburg, 0441 26 7 26, Fax: 0441 26 8 92
Sylvia True-Bohle, Oldenburg, beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Zivilrecht, Familienrecht, hat Interessensschwerpunkte: Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

der bisher gegebenen Antwort(en) des Kollegen Geyer kann ich nur zustimmen.

Sofern die Erben die Erbschaft nicht wirksam ausschlagen. werden diese schuldrechtlich aufgrund der dann durch die Erbschaft übergegangen Verpflichtung die Zahlungsverpflichtung übernehmen müssen. Dieses gilt dann auch für die Nutzungseinschränkung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

PS. Interessant wäre es noch zu erfahren, ob für das betroffene Grundstück ein Bebauungsplan besteht und wie ein solcher ausgestaltet ist. Auch insoweit kann sich - nachdem Sie offenbar die beschr. pers. Dienstbar. nicht grundstücksbezogen abändern wollen - dann hinsichtlich einer Nutzung ein völlig neuer Aspekt ergeben.

Einmalige Nachfrage vom Fragesteller
geschrieben am 27.09.2005 10:10:57

Es handelt sich hier laut Bebauungsplan um ein Mischgebiet. D.h. die Bebauung mit
einem Einzelhandelsgeschäft mit sehr viel mehr als 20 Parkplätzen wäre - das wurde geklärt - zulässig.
D,E, F und G haben ihre privaten Wohnhäuser in der Nachbarschaft
und legen natürlich auf die mit Parkplätzen verbundene Lärmbelästigung überhaupt keinen Wert. Deshalb sind sie bereit
A jährlich einen bestimmten Betrag für die Nutzungsunterlassung zu zahlen.

Ist das ggf. der Aspekt, den sie anführen wollten??


Antwort auf einmalige Nachfrage vom Anwalt
geschrieben am 27.09.2005 10:20:59

ja genau, denn vielleicht wäre allein durch die Kennzeichnung im B-Plan noch eine Einflussnahme auf die Nutzung des betroffenen Grundstückes möglich, zumal es ja auch bei Mischgebieten ja die ungestöre Nachtruhe gewährleistet sein muss und ggfs. die Nichtigkeit des B-Planes vorliegen könnte, wenn ein sogen. Etikettenschwindel (OVG Lüneburg BRS 50 Nr. 18) vorliegt.

Da Sie aber ausführen, dass dieses schon geprüft worden ist, kann dann dieser Aspekt entfallen.



27.09.2005 | 13:46

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

1.
Die Aussagen sind insoweit korrekt, als dass der schuldrechtliche Anspruch aus der von Ihnen vorgeschlagenen Verpflichtung („schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen), grundsätzlich auch auf die Erben von D, E, F und G übergeht. Die dingliche Belastung erlischt ja, wie der Kollege Geyer zutreffend erkannt hat.

2.
Aufgrund des Erlöschens der persönlichen Dienstbarkeit meine ich zudem, dass auch der vorliegende Vorschlag, die Nutzungsunterlassung ausdrücklich auch zugunsten der Rechtsnachfolger der Berechtigten zu regeln, sinnvoll ist. Ansonsten könnte, im Rahmen der Vertragsauslegung eine Erstreckung auf die Rechtsnachfolger (entgegen 1.) problematisiert werden. Dies wäre aber nur eine Klarstellung zur Sicherheit, um zu vermeiden, dass über eine Vertragsauslegung die Rechtsnachfolge durchaus relativiert werden könnte. Von daher wäre dinglich übrigens meines Erachtens die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, da kein automatisches Erlöschen, sinnvoller.

3.
Wenn aber die Vertragsauslegung ergäbe, dass eine Rechtsnachfolge insoweit (s. 2.) zum Erlöschen der Ansprüche führt, wäre meines Erachtens eine Schadensersatzpflicht grds. nicht zu begründen, da insoweit keine Vertragspflicht bestünde, die verletzt werden könnte (vgl. § 280 Abs. 1 BGB).

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage erneut eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2005 | 14:09

Zu. 3) ein Nachfrage:

angenommen die Auslegung ergäbe ein Erlöschen der Nutzungsbeschränkungsverpflichtung, dann könnten die Erben von D, E, F und G ja keine Rechte mehr aus dem Vertrag herleiten. Müßten Sie die jährlichen Zahlungsverpflichtungen dann trotzdem noch (d.h. jährliche Zahlungen bis zum Jahr 2020 an A leisten)leisten oder könnten Sie eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB)verlangen?
Es erscheint ja merkwürdig (der Vertrag läuft ja bis zum Jahr 2020), dass sie jährlichen weiterhin Zahlungen an A leisten müßten ohne dafür irgendeine Gegenleistung zu erhalten

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2005 | 14:13

Da haben Sie Recht. Andererseits habe ich nur in Alternativen gedacht. Die Zahlungspflicht spräche zudem nämlich als weiteres Argument für eine Weitergeltung der schuldrechtlich vereinbarten Unterlassung nach dem Tod der urspr. Berechtigten. Allerdings käme man ansonsten durchaus zu § 313 bzw. dem Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, da eine Zahlungsverpflichtung ansonsten keinen Sinn machte.

Hochachtungsvoll

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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