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Vertragsbruch durch Nießbraucher


| 08.11.2017 13:39 |
Preis: 85,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Vor knapp zehn Jahren habe ich einen Grundstücksübergabevertrag abgeschlossen, in dem ein umfassendes Nießbrauchsrecht zugunsten des Schenkenden vereinbart ist.
In dem Schriftstück ist dargelegt, unter welchen Voraussetzungen der Vorbesitzer den Vorgang rückgängig machen kann, aber ich konnte weder im Vertrag noch bei einer Recherche Informationen finden, wie ich als neuer Besitzer auf Verstöße reagieren kann.

Das Hauptproblem sind Grundsteuer und vor allem Abfallgebühren, deren Zahlung der Nießbraucher eingestellt hat, und die nun bei mir als im Grundbuch eingetragenem Eigentümer eingefordert werden (das Objekt verwahrlost auch zusehends, aber damit kann ich mich abfinden).
Die Regelungen zum Erhalt des Vertragsgegenstands und der Übernahme der laufenden Kosten durch den Nießbraucher entsprechen - soweit ich es beurteilen kann - den üblichen Gepflogenheiten und gesetzlichen Regelungen.

Ich habe Kenntnis von https://dejure.org/gesetze/BGB/1054.html, scheue aber eine Klage auf dieser Grundlage und ziehe ernsthaft in Erwägung, die ganze Übergabe rückgängig zu machen. Wahrscheinlich hätte ich diesen Weg schon beschritten, aber da ich schon erhebliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie übernommen habe, müsste ich diese Summen dann wahrscheinlich als Totalverlust abschreiben.

Ich habe bereits ein Schiedsverfahren durchlaufen und schriftlich gemahnt; beides wurde seitens des Nießbrauchers komplett ignoriert. Die Gemeinde zieht Pfändung der Grundsteuer beim Nießbraucher zumindest in Erwägung (hält sich aber offen, im Zweifelsfall ihr Geld von mir zu fordern), der Zweckverband Abfallwirtschaft besteht aber trotz einer in der eigenen Satzung geregelten Gleichstellung von Nießbrauchern darauf, das die Angelegenheit allein mein Problem ist und ich zahlungspflichtig sei.

Meine Frage:
Wie sind meine Optionen in diesem Fall zu bewerten (Kosten, Erfolgsaussicht), insbesondere unter dem Gesichtspunkt der regelmäßig anfallenden Kosten (ich halte es nicht für praktikabel, das Inkasso für die Abfallentsorgung zu übernehmen)?
Sorgen bereiten mir auch mögliche andere Risiken, denen ich als Eigentümer möglicherweise ausgesetzt bin (außergewöhnliche Lasten, Schadensersatzforderungen Dritter im Zusammenhang mit dem Grundstück...).

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich mitteilen, dass der Beitrag für die Onlineberatung nur eingeschränkt tauglich ist, da es hier auf viele Umstände des Einzelfalls ankommen wird um ihre Möglichkeiten zu ermitteln, die sich hier wegen der nur eingeschränkten Nachfragemöglichkeit nicht alle klären lassen werden. Daher möchte ich sie bitten mich heute (vor 16 Uhr) oder Morgen ab 9 Uhr bis 17 Uhr anzurufen, um weitere Details klären zu können.

Grundsätzlich können die die Übertragung nur rückgängig machen, wenn dies im Vertrag geregelt ist oder sie mit dem Nießbraucher eine entsprechende Regel treffen können. Ihre Reaktion auf Verstöße kann also stets nur die Klage auf die nicht entrichteten Kosten oder der Schdenersatz wegen der verletzung von Rücksichtnahmepflichten und Schutzpflichten sein.

Ansonsten gilt im Grundsatz leider, dass der Nießbraucher zwar im Innenverhältnis ( also gegenüber ihnen) zur Tragung der allgemeinen Unterhaltskosten, wozu auch Müllabfuhr und Grundsteuer gehören, haftbar .

Nach außen also z.B. gegenüber der Gemeinde bei der Grundsteuer haften jedoch sie, soweit sie am 01.01. des Kalenderhajhres Eigentümer des Grundstücks waren, § 10 Abs. 1 GrStG. Auch haften sie gegenüber dem Zweckverband Abfallwirtschaft Niedersachen nach der Satzung, § 1 Abs. 2 Als Eigentümer des Grundstückes gegenüber dem Zweckverband für aie Abfallgebühren.

Folglich bleibt ihnen um hier nicht das Inkassobüro für Steuern und Gebühren spielen zu müssen in der Tat nur die Rückübertragung des Grundstücks bzw. die Löschung des Nießbrauchrechts, für beides benötigen sie die (notarielle) Vereinbarung bzw. Löschungsbewilligung des Gegners.

Die Kosten können sie aber - wie von ihnen korrekt ermittelt- nach § 1041 BGB dem Nießbrauchberechtigten auferlegen. Dazu klagen sie auf Erstattung der jeweiligen Kosten, da sie Schiedsverfahren - und Mahnverfahren bereits durchlaufen haben.
Ein günstigerer Weg mag hier das gerichtliche Mahnverfahren, sprich der Erlass eines Mahnbescheides und darauf gestützten Vollstreckungsbescheides sein, wenn kein Widerspruch des Gegners erwartet wird. Da allgemein anerkannt ist, dass zu den Kosten nach § 1041 BGB auch die Grundsteuer und die Abfallgebühren gehören, halte ich eine Klage für nicht sehr risiko behaftet. Allerdings kann ich verstehen, dass sie hier Kosten und Aufwand scheuen, zumal sie auch die Kosten der rechtsverfolgung erst verauslagen müssen.

Aber ich fürchte einen anderen Weg wird es für sie, wenn keine Vereinbarung bezüglich der Aufhebung des Nießbrauchs oder der Rückübertragung zu Stande kommt ( hier kann man auch Kostenersattungsansprüche vertraglich gleich mit regeln), nicht geben. Als Eigentümer haften sie stets gegenüber den öffentlichen Stellen und können nur Regress beim Nießbraucher suchen.

Verletzt der Nießbrauchberechtigte schuldhaft Rücksicht- und Schutzpflichten aus dem Nießbrauchsbverhältnsi als gesetzlichem Schuldverhältnis, so kommt ein Schadenersatzanspruch nach § 280 BGB in Betracht. Denn der Nießbrauch ist ein Schuldverhältnis. Die Pflichtverletzung kann sowohl im Verwahrlosen der Sache liegen. Denn nach § 1020 BGb ist auch das Nießbrauchsrecht als Grunddienstbarkeit schonend und mit Blick auf die Interessen des Eigentümers auszuüben. Auch eine Verletzung der Kostentragungspflicht kann zum Schadenersatz berechtigen, wenn neben den eigentlichen Positionen noch Kosten für die Eintreibung oder wegen der Verzögerung notwendig waren. Kompliziert dürfte hier die nachvollziehbare Bezifferung des Schadens werden, der zu ersetzen ist. Dies gilt natürlich auch wenn Dritte durch die Verwahrlosung zu Schaden kommen und sie als Eigentümer der Sache von der die Gefahr ausgeht in Haftung nehmen.

Es mag helfen hier einen Rechtsstreit bis zur Titulierung der bereits vorliegenden Forderungen einmal durchzukämpfen, um einen Lerneffekt beim Nießnutzer zu erzielen. Denn anders als im Schiedsverfahren oder bei Nichtreaktion im außergerichtlichen Mahnverfahren bedeutet eine NIchtreaktion im gerichtlichen Prozess ein Urteil zu ihren Gunsten. Aber selbst bei Reaktion halte ich ihre Chancen alle Kosten tituliert zu bekommen, für recht gut. Eine andere Frage ist dann natürlich, ob eine Vollstreckung möglich ist und Sinn macht ( der buchstäblich "nackte Mann").

Fraglich erscheint mir auch, ob bei soviel Renitenz (Schiedsverfahren, Mahnungen) die Einschaltung eines Anwalts Sinn zunächst außergerichtlich Sinn macht. Denn dies funktioniert natürlich nur, wenn der Anwalt als Warnzeichen, dass es ernst wird, verstanden und ernst genommen wird.

Möglich wäre es auch über einen Verkauf nachzudenken, bei dem das Nießbrauchrecht allerdings für die Schmälerung des Verkaufserlöses sorgen wird, vor allem wenn dies so schlecht bedient wird ( was beim Kaufvertrag spätestenst auf Nachfrage keinesfalls verschwiegen werden darf: Stichwort arglistige Täuschung und Mangel)

Aber alles in allem ist leider korrekt, dass sie den Nießbraucher nicht loswerden und im außen Verhältnis für eigentlich von ihm zu tragende Kosten haften.

Die Kosten für einen Rechtsstreit kann ich ihnen nicht berechnen, hierfür bräuchte ich genaue Zahlen. welche Beträge sind offen? Wie wurde das Nießbrauchrecht bewertet, wie lange läuft es noch? Nur mit Hilfe dieser Zahlen könnte eine Schätzung der Kosten für Löschung, Übertragung und Rechtsstreit vorgenommen werden, wobei Löschung und Rückübertragung die teuersten Wege sein dürften.

Ich bitte sie wirklich, einmal anzurufen um so eventuell weitere Vorgehensweisen, die hier noch keinen Platz finden konnten, zu erkennen und zu besprechen. Sollten sie mich nicht auf Anhieb erreichen, rufe ich gern zurück.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 26.01.2018 | 13:02


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Besonders positiv empfand ich, dass die Beratung sehr individuell und lösungsorientiert war - und nicht etwa auf die Erteilung eines Mandats abgezielt hat."
FRAGESTELLER 26.01.2018 4,8/5.0
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