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Vertragsbindung für Ferienwohnungsvermarktung nach Eigentümerwechsel?

| 02.06.2020 16:03 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Kauf einer Ferienwohnung, bestehender Vermittlungsvertrag.

Wir haben Anfang Mai eine Ferienwohnung an der Ostsee gekauft. Der Voreigentümer hat uns darauf hingewiesen, dass er die Wohnung noch bis Anfang Januar 2021 über die Firma "Intercharlet" als Ferienwohnung anbietet und sie daher nicht oder nur eingeschränkt selbst genutzt werden kann. Diese Einschränkung ist auch in den Kaufvertrag aufgenommen worden. Grundsätzlich hat uns das nichts ausgemacht, da wir die Wohnung - zumindest zeitweise - auch an Feriengäste vermieten wollen. Intercharlet hat uns nun einen Vertrag zugeschickt, den wir unterschreiben sollen, Laufzeit vom 1. Juni 2020 bis Januar 2021. Wir sind aber mit mehreren Punkten in diesem Vertrag nicht einverstanden:

- "Jegliche Eigennutzung" ist laut Vertrag ausgeschlossen
- Wir sollen 25% Provision bei Eigennutzung zahlen, und diese Eigennutzung ist wiederum auch nur in "Ausnahmefällen" und bei vorheriger Genehmigung durch Intercharlet möglich
- Die Vermietung der Wohnung steht Intercharlet exklusiv zu
- Automatische Verlängerung des Vertrags um ein Jahr falls keine Kündigung bis zum 30.04. (?) vorliegt

Letzteren Punkt hat man uns nach Rücksprache "erlassen", da ja der 30.04. vor unserem Kaufdatum lag, wir können also bis Ende des Jahres entscheiden, ob wir den Vertrag auch nächstes Jahr weiterlaufen lassen wollen. Die Einnahmen würden wir ab sofort natürlich erhalten, vorausgesetzt wir unterschreiben den Vertrag. Wir haben derzeit aber keinerlei schriftlichen Vertrag mit Intercharlet und überlegen nun, ob wir diesen trotz der Einschränkungen abschließen sollen bzw. was passiert, wenn wir es nicht tun.
Meine Frage wäre also ganz grundsätzlich:
Geht der Vertrag des Vor-Eigentümers mit Kauf der Wohnung automatisch und bindend auf uns über (nebst der Einnahmen), auch wenn wir die Vertragsklauseln ablehnen und nicht unterschreiben?
Ich verstehe, dass ein festes Mietverhältnis bei Kauf einer Eigentumswohnung in gewisser Weise geschützt ist, weil in Deutschland der Wohn- und Lebensraum von Mietern geschützt werden soll, was auch einleuchtet. Aber ist das bei einer Ferienwohnung, die ja nur für einen sehr begrenzten Zeitraum (in der regel 7 Tage) vermietet wird, auch so? Oder müsste nicht vielmehr der Vor-Eigentümer den Vertrag mit allen Konsequenzen kündigen (also Auflösung des Vertrages, Stornierung der bereits bestehenden Buchungen) bzw. im Zweifel haftbar gemacht werden, da er es ja nicht getan hat?

02.06.2020 | 18:17

Antwort

von


(1419)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Geht der Vertrag des Vor-Eigentümers mit Kauf der Wohnung automatisch und bindend auf uns über (nebst der Einnahmen), auch wenn wir die Vertragsklauseln ablehnen und nicht unterschreiben?

Nein, der Vertrag geht nicht auf Grundlage des geschlossenen Kaufvertrages über. Anders als bei Mietverträgen, bei denen gesetzlich geregelt ist, dass ein Kaufvertrag einen bestehenden Mietvertrag nicht beendet, handelt es sich hier um einen Dienstleistungs- oder Vermittlungsvertrag. Vertragsparteien sind der frühere Eigentümer und Interchalet. Sie werden ohne eine ausdrückliche Erklärung nicht Vertragspartner von interchalet.

Ich erachte die angeführten Klauseln grds. auch nicht vereinbar mit den Eigentümerrechten.

2. Wenn der Vermittlungsvertrag von Ihnen nicht unterzeichnet wird, muss das Vertragsverhältnis zwischen den Vertragsparteien abgewickelt werden. Da der Verkäufer Sie auf etwaige Einschränkungen hingewiesen hat, müssen Sie allenfalls schon erfolgte Vermietungen und Buchungen vor dem Kaufdatum gegen sich gelten lassen, soweit der Verkäufer Ihnen diese mitgeteilt hat. Soweit der Verkäufer die Einnahmen von Interchalet ausbezahlt erhält, sind diese an Sie weiterzuleiten, soweit Sie zum Buchungszeitraum als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Neue Buchungen von Interchalet müssen Sie nicht akzeptieren und können hierbei auch die Bereitstellung der Wohnung verweigern. Die Vertragsabwicklung ist alleine Sache des Verkäufers. Soweit in dem Kaufvertrag auch nicht geregelt ist, dass Sie den Verkäufer von etwaigen Ansprüchen von Interchalet freistellen müssen, sind Sie gegenüber dem Verkäufer auch nicht schadensersatzpflichtig.

Sie haben nach meiner Auffassung aber keinen Anspruch auf die Auszahlung der Mieteinnahmen von Interchalet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Bewertung des Fragestellers 08.06.2020 | 08:53

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Das 2-Stunden-Versprechen wurde nicht eingehalten, aber das halte ich auch für unrealistisch. Antwort am nächsten Tag hat gereicht, war verständlich und nachvollziehbar. Was ich vermisst habe, war ein Gesetzes-Verweis im Sinne eines Paragrafen, aber es hat auch so funktioniert :-)
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