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Vertragsbeendigung wirksam ? Optionsrecht der Verlängerung wirksam zugestellt ?

17.02.2014 16:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Es geht um einen g e w e r b l i ch e n Mietvertrag.
Dort ist hinsichtlich Mietzeit folgendes geregelt :
1... der Mieter hat eine Verlängerungsoption welches spätestens 1/2 Jahr vor Ablauf der Mietzeit ausgeübt werden muss...
2... wird das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf gekündigt , verlängert es sich um ein weiteres Jahr... die Rechtzeitigkeit bemisst sich nach dem Tag des Eingangs beim Kündigungsempfänger.
Nun wurde (zu 2.) die schriftliche Kündigung rechtzeitig am letzten Tag - ein Freitag - durch Einwurf um ca. 16.00-16.10 in den Briefkasten zugestellt.(unter Zeugen).
Ist diese wirksam ?
Umgekehrt hat (zu 1.) der Mieter am gleichen Tag aber spätabends/nachts die Verlängerungsoption schriftlich zugestellt - jedoch nach 20.00 Uhr und ist erst am nächsten morgen zur Kenntnis gelangt .Ist diese wirksam ?
Wäre hier eine Festellungsklage oder negative Feststellungsklage sinnvoll ?
Alternativ eine Räumungsklage ? Was ist zu empfehlen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

"Nun wurde (zu 2.) die schriftliche Kündigung rechtzeitig am letzten Tag - ein Freitag - durch Einwurf um ca. 16.00-16.10 in den Briefkasten zugestellt.(unter Zeugen).
Ist diese wirksam ?"

Eine Kündigung ist eine rechtsgestaltende, empfangsbedürftige Willenserklärung, die unter Abwesenden erst mit deren Zugang beim Empfänger wirksam wird, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB . Nach dem BGH ist eine Willenserklärung zugegangen, wenn sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (BGH NJW 1980, 990 ). Der Briefkasten zählt einhellig zum Machtbereich des Empfängers. Vollendet ist der Zugang jedoch erst, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Nimmt der Empfänger tatsächlich früher von der Erklärung Kenntnis, geht dieser Zeitpunkt vor.

Die Kündigung ist also Freitag nach 16:00 Uhr in dem Machtbereich des Empfängers gelangt, wobei ich davon ausgehe, dass mit "Briefkasten" der des Empfängers gemeint ist und nicht der Briefkasten bei der Post. Da über eine tatsächliche Kenntnisnahme nichts bekannt ist, ist die entscheidende Frage, ob nach der Verkehrsanschauung die Kenntnisnahme am Freitag noch zu erwarten war. Diese Frage ist nicht unumstritten, würde vom BGH in diesem Fall wohl jedoch verneint werden, da der Empfänger nach den allgemeinen Gepflogenheit der Post nicht mehr mit einer Sendung rechnen muss. In der Konsequenz gilt die Kündigung dann erst als am nächsten Tag zugestellt (BGH, Urteil vom 21.01.2004, XII ZR 214/00 ). Argument gegen diese Auffassung könnte im konkreten Einzelfall jedoch sein, dass dem Empfänger der entscheidende Termin des Fristablaufs bewusst sein muss und daher zu erwarten ist, dass er bis 18:00 Uhr noch einmal in den Briefkasten schaut. Ein mit der Sache betrautes Amts- oder Landgericht würde sich jedoch voraussichtlich dem BGH anschließen.

"Umgekehrt hat (zu 1.) der Mieter am gleichen Tag aber spätabends/nachts die Verlängerungsoption schriftlich zugestellt - jedoch nach 20.00 Uhr und ist erst am nächsten morgen zur Kenntnis gelangt .Ist diese wirksam ?"

Diese Frage ist leider unklar formuliert und lässt sich daher nicht eindeutig beantworten. Unklar ist insbesondere, was mit "schriftlich zugestellt" gemeint ist. Grundsätzlich gelten die oben bereits benannten Grundsätze. Daher ist mangels tatsächlicher Kenntnisnahme davon auszugehen, dass ein Zugang der Willenserklärung am Freitag nicht mehr erfolgt ist. Selbst ein Telefax, dass am Freitag nach 20:00 Uhr nachweislich im Büro des Empfängers ausgedruckt wurde, geht nach weit überwiegender Auffassung erst am nächsten Bürotag zu, es sei denn, es wird tatsächlich zur Kenntnis genommen.

"Wäre hier eine Festellungsklage oder negative Feststellungsklage sinnvoll ?
Alternativ eine Räumungsklage ? Was ist zu empfehlen ?"

Dies hängt zunächst davon ab, ob der Kläger Vermieter oder Mieter ist. Sofern er Vermieter und der Meinung ist, dass Mietverhältnis sei durch die Kündigung wirksam beendet worden, muss er auf Räumung klagen. Sofern er Mieter ist, kann er negative Feststellungsklage erheben mit dem Antrag festzustellen, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung beendet wurde.

Zu empfehlen ist jedoch in jedem Falle eine genauere Prüfung der Rechtslage. Hierzu wäre eine genaue Kenntnis des gesamten Mietvertrags nötig. Die von Ihnen zitierten Passagen reichen dabei für eine ausreichende Begutachtung nicht aus. Die Klauseln sind m.E. nach auf den ersten Blick widersprechend. Sofern die Erklärungen nämlich jeweils rechtzeitig zugegangen wären, würde sich die Frage eröffnen, was jetzt gelten soll, die Verlängerungsoption oder das Kündigungsrecht. Hierzu müsste der Vertrag nach §§ 133 , 157 BGB ausgelegt werden. Dies setzt zumindest die Kenntnis des gesamten Vertrags voraus.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 18.02.2014 | 11:17

Betreffend des Einwurfs der Kündigung (in den Briefkasten des Mieters) um 16.00-16.10 erfolgte dieser zu "normalen" Geschäftszeiten eines Handwerksbetriebes.Sie stellen auf allgemeine Gepflogenheiten der Post ab - mittlerweile sind aber auch viele Zustelldienste, Kurierdienste aktiv, die durchaus sogar noch später zustellen.Damit wäre doch die Kenntnisnahme durchaus noch am gleichen Tag nach üblicher Verkehrsanschauung zu erwarten gewesen.

Eine Feststellungsklage als Vermieter dass die Option n i c h t wirksam ist (wegen der späten Zustellung)wäre doch auch möglich, oder ? Denn dann wäre in jedem Fall gesichert ,dass zumindest die (hier langfristige) Option vom Tisch ist.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.02.2014 | 11:52

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Es ist durchaus vertretbar, auf spätere Einwurfzeiten abzustellen mit den von Ihnen genannten Argumenten. Späteste Grenze dürfte in jedem Falle jedoch wohl 18:00 Uhr sein, da längere übliche Geschäftszeiten nicht vorausgesetzt werden können. Mir ist jedoch bislang keine geänderte höchstrichterliche Rechtsprechung bekannt, die im Grundsatz vom Empfänger eine Kenntninahme nach 16:00 Uhr erwartet. Es mögen immer im konkreten Einzelfall Kriterien hinzukommen, die eine abweichende Bewertung gebieten. Diese sind hier jedoch nach den Sachverhaltsangaben für mich nicht gegeben. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen Freitag handelt. Bei einem Handwerksbetrieb muss schon bezweifelt werden, dass es sich bei Freitag ab 16:00 Uhr nach der Verkehrsanschauung noch um normale Geschäftszeiten handelt, zu denen insbesondere der Bürobereich noch besetzt ist. Eine abweichende Auffassung ist sicherlich gut vertretbar, nur das zuständige Gericht muss dieser Ansicht auch folgen.

Ihre zweite Nachfrage setzt zur Beantwortung die Kenntnis des gesamten Vertragstextes voraus. Die genannten Passagen reichen zur Beurteilung nicht aus. Wenn das Mietverhältnis jetzt nicht durch Kündigung beendet wurde, hat es sich ja um ein Jahr verlängert. Das heisst eigentlich, dass das Optionsrecht nach 1. ja nun zum Ablauf der neuen Mietzeit mit einer Frist von 1/2 Jahr geltend gemacht werden kann. Es wäre damit also noch nicht vom Tisch.

Mit freundlichen Grüßen

Gunnar Wessel
Rechtsanwalt

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