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Vertragsbedingungen-Mängelbeseitigung-einseitige Änderung Vertragsbedingung


| 08.02.2005 14:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Sehr geehrte Damen und Herren,
vor 5 Jahren schlossen wir einen Mietvertrag für unsere Wohnung ab.(178qm ,6Zimmer) Die Wohnung befindet sich im Dachgeschoss eines sanierten Altbaus.Die Sanierung fand zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses statt und wir konnten auf die Ausstattung Einfluß nehmen.Wesentliche Bedingungen und damit Vertragsbedingung für das Zustandekommen des Mietvertrages war die Entstehung einer rollstuhlgerechten Wohnung mit überwiegend Fliesenfußboden von unserer Seite, eine Mindestmietdauer von 5 Jahren auf Vermieterseite. Unter diesen Bedingungen wurde der Mietvertrag von beiden Seiten gezeichnet.Dies kann von mir durch entsprechenden Schriftverkehr belegt werden.
Wir sind durch unsere Tochter auf eine rollstuhlgerechte Wohnung mit entsprechendem Fußboden angewiesen, da sie im E-Rollsuhl sitzt.
Durch erhebliche Baumängel beim Fußbodenaufbau( Gutachterlich belegt )platzen die Fliesen über fast die gesamte Wohnung nun schafkantig, es besteht erhebliche Schnittgefahr.Der Vermieter kündigte uns nun an, seiner Mängelbeseitigungspflicht nachkommen zu wollen. Allerdings wurde durch den Vermieter einseitig festgelegt, die Wohnung mit Laminat auszulegen.
Durch Auskünfte von Gutachtern und Handwerksbetrieben wissen wir, dass nun aber kein Laminat für Rollstuhlnutzung geeignet ist. Somit wäre die Wohnung für uns nicht mehr nutzbar.
Nun meine Frage dazu: Ist der Plan des Vermieters, eine einseitige Änderung der Vertragsbedingungen des Mietvertrages, welche wir zurück weisen können? Hinzu kommt, dass die Mängelbeseitigung im Mindestfall einige Tage, schlimmstens mehrere Wochen dauern wird. Muss der Vermieter für diese Zeit ein Ersatzquartier stellen, da die Wohnung nachweislich nicht bewohnbar ist, bzw. kann sich der Schadensersatzanspruch eventuell bis hin zum Verfügungstellen einer neuen Wohnung(dauerhaft) zu denselben Vertragsbedingungen wie bisher ausweiten? Der Eigentümer saniert bei uns kontinuierlich weitere Häuser.

Ich würde mich über eine Antwort mit Literaturangaben bzw. Gesetzestexten freuen.
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst ist der Vermieter gem. § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Es dürfte hier also entscheidend darauf ankommen, was zwischen Ihnen und dem Vermieter vereinbart wurde. Nach Ihrer Schilderung vermute ich, dass der Mietvertrag nicht explizit regelt, das die Wohnung behindertengerecht ist bzw. dass ein entsprechender Fliesenfußboden dort vertraglich vereinbart ist. Zumindest können Sie nach Ihrer Schilderung aber belegen, dass dem Vermieter bekannt war, dass für Sie die Anmietung der Wohnung nur in Frage kommt, wenn diese entsprechend behindertengerecht ausgestattet ist.

Ohne nun den Schriftwechsel sowie den Mietvertrag zu kennen, gehe ich daher davon aus, dass damit eine behindertengerechte Wohnung als vertragsgemäß vorausgesetzt wurde. Wenn Sie nun belegen können, dass ein Laminatfußboden nicht für eine behindertengerechte Nutzung in Frage kommt - was bei Laminat und einem relativ schweren Rollstuhl auch leicht vorstellbar ist - würde ein solcher Fußboden der vertraglichen Vereinbarung widersprechen und somit einen Mangel darstellen. Daher brauchen Sie unter diesen Umständen einen solchen Fußboden nicht zu dulden.

Vielmehr steht Ihnen dann aufgrund des ja scheinbar mittlerweile unstreitig vorliegenden Mangels ein Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter zu, dem dieser bei zugrundegelegter entsprechender Vereinbarung nur dadurch nachkommen kann, indem er den Fußboden entsprechend reparieren lässt oder evtl. einen anderen Fußbodenbelag auswählt, der genauso für eine Behindertennutzung geeignet ist.

Aufgrund der scharfkantigen Fliesen und der dadurch vermutlich nicht unerheblichen eingetretenen Gebrauchsminderung können Sie - je nach Einschränkung der Tauglichkeit - die Miete bis zur Mängelbeseitigung auch entsprechend mindern, § 536 BGB. Allerdings würde ich vor einer Minderung versuchen, die Sache mit dem Vermieter noch gütlich zu klären, da eine einvernehmliche Lösung hier sicher besser wäre, als wenn jede Seite stur auf Ihre Rechte pocht.
Gemäß § 536a Abs. 2 BGB sind Sie sogar berechtigt, den Mangel selbst beseitigen zu lassen und die Kosten hierfür vom Vermieter zu verlangen, wenn Sie dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben und sich dieser somit in Verzug befindet.

Wenn die Wohnung für die Zeit der Mängelbeseitigung unbewohnbar ist, erfüllt der Vermieter während dieser Zeit seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht und macht sich daher Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig. Der Vermieter hat daher die Kosten einer anderweitigen Unterbringung zu tragen. Er kann Ihnen also entweder eine adäquate Ersatzwohnung zur Verfügung stellen oder er muss die Kosten einer anderweitigen Unterbringung bezahlen. Einen dauerhafter Anspruch auf eine andere Wohnung dürfte aber nicht bestehen - dies wäre eine Sache einer vertraglichen Vereinbarung sein, falls der Vermieter Ihnen auch lieber eine neue Wohnung zur Verfügung stellt, damit er die alte nicht aufwendig reparieren muss.

Ihre Ansprüche ergeben sich relativ deutlich schon aus dem Gesetzestext der §§ 535 ff. BGB. Wenn Sie darüber hinaus günstig einen Überblick über die Rechte des Mieters haben möchten, kann ich Ihnen als Einstieg "Das Mieterlexikon" vom Deutschen Mieterbund empfehlen.

Zum Schluss möchte ich noch darauf hinweisen, dass ich hier immer davon ausgehe, dass Sie aufgrund Ihres Schriftverkehrs und des Mietvertrags nachweisen können, dass zwischen Ihnen die Vermietung einer behinderten-/rollstuhlgerechten Wohnung vereinbart war. Ich rate Ihnen daher, dies unter Vorlage des Schriftverkehrs noch mal anwaltlich überprüfen zu lassen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2005 | 10:15

Sehr geehrter Herr Alpers, vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage.Ein Problem stellt sich mir noch.Inwieweit bin ich bei Mängelbeseitigung in diesem Umfang gehalten, mich an der Schaffung der Baufreiheit ( Möbelausräumen , abbauen, etc.)selbst zu beteiligen? Oder darf ich dieses, sowie die dann notwendigen Reinigungsarbeiten usw. einer Firma meines Vertrauens überlassen und die Kosten dem Vermieter als Schadensersatz in Rechnung stellen.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2005 | 13:11

Gem. § 554 Abs. 4 BGB hat der Vermieter die Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen, die dieser aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen machen musste. Nach überwiegender Ansicht sind Sie auch nicht zu einer Mitwirkung durch Wegräumen oder Entfernen Ihrer Sachen verpflichtet (so z.B. LG Berlin, NJW-RR 1996, 1163; anderer Ansicht AG Wuppertal WM 1988, 13; AG Gelsenkirchen WM 1988, 15).

Der Umfang des Aufwendungsersatzes ist Sache des Einzelfalls - auch unter Berücksichtigung der Lebensweise /Geschäftstätigkeit des Mieters. Ich würde Ihnen daher empfehlen, dass Sie selbst dasjenige wegräumen und abbauen, was für Sie ohne größere Schwierigkeiten machbar ist - auch unter Berücksichtigung der zitierten vereinzelten nachteiligen Amtsgerichtsentscheidungen. Vor Beauftragung einer Firma sollten Sie den Vermieter auf jeden Fall über dieses Vorhaben informieren und ihm Gelegenheit geben, eine günstigere Lösung zu finden. Gegebenenfalls können Sie nach § 554 Abs. 4 BGB auch einen Vorschuss für die anstehenden Kosten verlangen. Alle Ihre Aufwendungen müssen Sie unter dem Gesichtspunkt betrachten, wie im Ernstfall ein Gericht über die "Angemessenheit" entscheiden würde. Bei den vermutlich entstehenden immensen Kosten kann dann durchaus die Meinung vertreten werden, dass nicht jede Beauftragung von Fremdfirmen unter hoher Kostenverursachung noch angemessen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers

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