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Vertragsauslegung Bauleistung


16.09.2017 19:55 |
Preis: 45,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Verträge sind nach §§ 133, 157 BGB auszulegen. Ausgehend vom Wortlaut ist nach dem Empfängerhorizont zu fragen. Zudem sind die Begleitumstände des Vertragsschlusses, die Interessenlage der Parteien sowie die Verkehrssitte in den Blick zu nehmen.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige eine rechtliche Auskunft zur Auslegung einer Vertragspassage in der Bauleistungsbeschreibung unseres Bauträgers.
Strittig ist die Frage, ob der Bauträger eine Lüftungsanlage einbauen muss. Lt. Energieberater ist eine freie Lüftung ausreichend, um die Grundlüftung sicherzustellen. Daher weigert sich der Bauträger eine Lüftung einzubauen.

Unsere Auslegung des Vertragstextes geht aber dahin, dass mit dem Kauf des unten genannten KfW Paketes grundsätzlich eine Lüftung enthalten ist, die Anzahl der Geräte aber durch die Berechnung des Energieberaters festgelegt wird. Für den Fall, dass eine ventilatorgestütze Lüftung im Haus vorgesehen ist, gibt der Energieberater eine entsprechende Luftwechselrate an, die mit Lüftungsgeräten erreicht werden muss. Damit lässt sich die Anzahl der Geräte ermitteln.


Vertragspassage:
"In diesem Gesamtpreis ist der vollständige Leistungsumfang der BLB 01/2015 vom 01.09.2015 und darüber hinaus folgende Positionen.
[...]
9) Aufpreis KfW 55 Paket (Förderprogramm 153)
Zur Erreichung der Förderbedingungen werden die Dämmungen und die Baumaterialien entsprechend angepasst sowie dezentrale Lüftungsgeräte in der erforderlichen Menge eingebaut. 11.700€"

Meine Frage: Beinhaltet die vertraglich vereinbarte Leistung eine Lüftungsanlage oder kann die Menge der eingebauten Lüftungen gleich 0 sein, weil für das Erreichen der Grundlüftung eine freie Lüftung ausreicht.

Besten Dank für Ihre Einschätzung.
16.09.2017 | 23:00

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Verträge sind gemäß §§ 133, 157 BGB nach dem Empfängerhorizont auszulegen. Auszugehen ist zunächst vom Wortlaut der Klausel. Bei einer anschließenden normativen Betrachtung ist zu fragen, wie ein objektiver Dritter in der Situation des Erklärungsempfängers die Erklärung verstehen durfte. Dabei sind die Begleitumstände des Vertragsschlusses, die Interessenlage der Parteien sowie die Verkehrssitte in den Blick zu nehmen.

Vereinbart ist, dass der "KfW 55 Standard" erreicht wird. Effizienzhäuser nach KfW-Standard definieren sich aus dem Primärenergiebedarf des Gebäudes gemäß der EnEV 2009. Der Kredit wird (mit einer Obergrenze) in der Höhe der Kosten bewilligt, die für die Erreichung des Standards benötigt wurden. Das ist auch dem Bauträger bekannt.

Die Klausel 9 stellt nur auf die Erreichung der Förderbedingungen ab und ist recht pauschal formuliert hinsichtlich der anzuwendenden Bautechniken. Mit dem fixen Aufpreis garantiert der Bauträger die Erreichung der Förderbedingungen z.B. auch dann, wenn statt keiner drei Lüftungsanlagen erforderlich wären. Das Kalkulationsrisiko liegt beim Bauträger. Wenn ich es recht verstehe, wurde erst nach Vertragsschluss klar, dass eine Lüftungsanlage nicht erforderlich ist.

Klausel 9 enthält eine Garantie. Ein bestimmtes energetisches Gesamtergebnis soll erzielt werden. Dazu ist ein fixer Preis vom Auftraggeber zu zahlen. Überschreiten die Kosten den vereinbarten Preis, hat der Auftragnehmer "Pech gehabt". Unterschreiten Sie den vereinbarten Preis, hat er einen höheren Gewinn. Die "erforderliche Menge" kann dabei begrifflich auch Null sein. Die Klausel soll nach meinem Verständnis insoweit nur klarstellen, mit welchen Methoden das Ziel zu erreichen ist (es gibt ja auch noch weitere technische Alternativen, z.B. Solaranlage, Erdwärmepumpe, Luft/Wasser-Wärmepumpenanlage, Gas-Brennwert, Pelletheizung, 3-fach-Verglasung).

Natürlich lässt sich über eine unklare Vertragsklausel immer auch streiten. Sie kann Anlass für außergerichtliche Vergleichsverhandlungen sein (z.B. Einbau eines dezentralen Lüftungsgeräts zum Einkaufspreis). Das dezentrale Lüftungsgerät einzuklagen, ist nach meiner Einschätzung mit einem erheblichen Prozessrisiko verbunden, aber nicht gänzlich ohne Erfolgsaussicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

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