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Vertragsauflösung - Mietvertrag im Zusammenhang mit Hauskauf möglich?

04.06.2013 00:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Beendigung von Mietverhältnissen durch Aufhebungsvetrag.

Ich suche eine Lösung (und einen Formulierungsvorschlag) für folgende Situation:

Käuferin K möchte ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen von Verkäufer V.

Das Haus wird derzeit von Frau A bewohnt und die Einliegerwohnung von Frau B. Frau A und Herr A leben getrennt (Scheidung läuft). Herr A lebt nicht im Haus.

Verkäufer V hat einen Mietvertrag über das Haus mit Frau und Herrn A (beide Vertragspartner). Und einen Mietvertrag mit Frau B über die Wohnung. Die würden im Falle des Hauskaufs ja auf K übergehen.

Im Rahmen des Hauskaufs sollen die Mietverhältnisse nun aufgelöst werden und Herr A (als Mietvertragspartner für K) mietet dann sowohl Haus und die Wohnung für Frau A (Bewohnerin). Für eine insgesamt höhere Miete. Frau B zieht aus. Darüber sind sich die Parteien auch prinzipiell einig.

Verkäufer V möchte den ganzen Umstand aber nicht mehr begleiten sondern einfach nur das Haus verkaufen mit den bestehenden (alten) Mietverträgen. Käuferin K hat Sorge, dass sich die Parteien nach dem Kauf nicht mehr einig sind und die geplante "neue Struktur" mit erhöhter Miete nicht stattfindet.

Wie kann das gelöst werden?

Ist es z.B. möglich, eine Absichtserklärung/Vereinbarung/Vertrag zu erstellen zwischen K, Herrn und Frau A und Frau B, der erst und nur wirksam wird wenn der Kauf zwischen K und V stattfindet? Der könnte dann enthalten:
1. Einwilligung von Frau A und Herrn A zur Auflösung des bestehenden Mietvertrags;
2. Einwilligung Frau B zur Auflösung des bestehenden Mietvertrags;
3. Abschluss eines neuen Mietvertrags -Ein Muster existiert und könnte als Anlage der Vereinbarung beigefügt werden?- zwischen K und Herrn A mit neuer Miete?; und
4. Ggf. Hinweis, dass Frau A Haus und Wohnung bewohnen wird und Herr A der Vertragspartner ist.

Falls das geht: Wie sollte so eine Vereinbarung gestaltet sein (Formulierungsvorschlag)? Muss V auch berücksichtigt werden? Gibt es eine alternative/bessere Lösung?

Sollte es im Kaufvertrag zwischen K und V eine Klausel geben, die diese Vereinbarung erwähnt?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern nehme ich zu dem von Ihnen geschilderten Problem - unter Berücksichtigung des gebotenen Einsatzes - wie folgt Stellung:

Zunächst ist zu beachten, dass der Hausverkauf generell weder beim Alteigentümer, noch beim Erwerber zu Sonderkündigungsrechten für bestehende Mietverhältnisse führt. Tatsächlich bleibt damit nur die Kündigung der Mietverhältnisse (mit entsprechendem Kündigungsgrund, etwa Eigenbedarf) oder die einvernehmliche Beendigung der Mietverträge durch Aufhebungsvertrag mit dem jeweiligen Mieter.

Da die Käuferin in Ihrem Fall nicht selbst in das Haus einziehen will und die Wohnräume auch sonst nicht für nahe Angehörige benötigt, scheidet eine Eigenbedarfskündigung aus. Somit verbleibt nur der Abschluss von Aufhebungsverträgen mit den jeweiligen Mietern.
Aufhebungsverträge sind grundsätzlich formfrei möglich, es sei denn, es bestehen anderslautende mietvertragliche Abreden. Es ist aber bereits aus Beweisgründen zu empfehlen, die Schriftform einzuhalten. Inhaltlich müssen sich die Vertragsparteien über die Tatsache der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses und dessen Zeitpunkt geinigt haben. Darüber hinaus ist anzuraten, alle sich aus der Aufhebung ergebenden Verpflichtungen festzulegen, um späteren Streit zu vermeiden. So sollten allem voran Räumungsfristen und Rückgabezustand vereinbart werden.

Aufhebungsverträge können auch unter einer sog. aufschiebenden Bedingung getroffen werden. Bei Ihnen wäre das der wirksame Verkauf des Hauses. Es wäre in die Aufhebungsverträge der Passus einzufügen, dass das (alte) Mietverhältnis nur dann endet, wenn das Haus auch wirklich verkauft wird.

Parallel könnten dann auch neue Mietverträge vorbereitet werden, welche ebenfalls die Bedingung enthalten, dass der Verkauf des Hauses vollzogen wird. Es spricht hier nichts dagegen, dass diese neuen Mietverträge mit dem Aufhebungsvertrag verbunden werden.

Wer als Vertragspartner für die Aufhebungsverträge fungiert, also Verkäufer oder Käufer, ist eigentlich rechtlich unerheblich. Vor dem Verkauf kann jedoch nur der aktuelle Eigentümer (Verkäufer) als Vertragspartner der Mieter die Aufhebungsverträge schliessen. Soweit dieser alles wirksam in die Wege leitet, braucht davon nichts im Verkaufsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer erwähnt werden, es sei denn, auch der Hausverkauf soll nur wirksam vollzogen werden, wenn die Mietverhältnisse durch Aufhebungsverträge vorab beendet wurden. Dieses wäre jedenfalls ebenfalls zur Streitvermeidung anzuraten. Der Notar sollte bei Vertragsvorbereitung jedenfalls über sämtliche Umstände informiert werden.

Sollte ich Fragen übersehen haben, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion dieses Portals. Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 04.06.2013 | 11:09

Guten Tag Herr Wundke,

zunächst Danke für Ihre Antwort. Ich verstehe aus dem Text dass meine Vorstellung, eine vertragliche Vereinbarung aufzusetzen, möglich ist. Und dass zusätzlich der Verkäufer V einzubinden ist.

Haben Sie zu dieser Vereinbarung auch einen Formulierungsvorschlag? Meine Erwartung war, dass ich den Antworttext als Vereinbarungsentwurf an die Beteiligten senden kann.

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.06.2013 | 11:35

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Leider ist es mir im vorliegenden Portal, welches auf "Erstberatungen" zugeschnitten ist, nicht möglich, komplette und umfangreiche Verträge zu entwerfen und zu übermitteln. Dieses insbesondere unter Berücksichtigung des von Ihnen gebotenen Einsatzes. Ich verweise insoweit auch auf die von meinen Kollegen erteilten Hinweise.

Gern bin ich bereit, die von Ihnen gewünschten Verträge zu entwerfen. Dieses setzt jedoch voraus, dass Sie mir einen entsprechenden Auftrag erteilen, entweder über die Direktanfragefunktion dieses Portals oder direkt per Emailkontakt.

Ansonsten noch soviel: Der Passus zu Aufhebung des Mietverhältnisses unter der Bedingung des Hausverkaufes könnte in etwa so lauten: "Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das bestehende Mietverhältnis über Wohnräume, gelegen ..., zum ... sein Ende findet. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass das Objekt ... wirksam von V an K übertragen wird."

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

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