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Vertragsanfechtung wegen falschem Baujahr beim Kauf einer Immobilie


04.01.2005 16:11 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Ich habe über einen Makler ein Haus erworben. Im Aushang des Fensters sowie in den einzigen mir ausgehändigten und laut Makler und Verkäufer vorhandenen Unterlagen - stand Baujahr 1969.
Im Zuge der Renovierung und nach Besichtigung des Dachstuhles durch einen Zimmermann, ist aufgeallen, dass das Haus wohl älter sein muss. deshalb war ich heute auf dem Bauamt (wo auch der Verkäufer arbeitet) und habe nach originalen Urplänen gefragt. Ich erhielt eine Kopie aus welcher hervorgeht, das das mir mit Bj. 1969 verkaufte Haus tatsächlich jedoch 1950 erbaut wurde. Der Makler so auch der verkäufer haben mir trotz Nachfrage nach Originalen Plänen des Hauses gesagt, es gäbe keine anderen Pläne wie die aus dem Jahr 1969. In diesem Jahr so weiß ich heute, fand ein teilweiser Abriß - und Anbau des Hauses statt. Notariell beurkundet steht nichts über das Baujahr. Nun fühle ich mich betrogen. Der Verkäufer musste Kenntniss über das tatsächliche Baujahr besitzen, Er arbeitet ja schließlich bei dem Amt wo die Pläne liegen und ist zugleich der Sohn des Bauherren. Welche rechtlichen Möglichkeiten der Vertragsanfechtung habe ich, kann ich eine deutliche Kaufpreisminderung verlangen oder Schadenersatz einfordern für die von mir seit Kauf erbrachten Reparatur- und Renovierungsleistungen am Haus im Rahmen eines Rücktrittes vom Vertrag ? Der Verkäufer hat mich wissentlich über das wahre Alter des hauses hinweggetäuscht - Arglistig wie mir scheint. Für mich ist das Betrug. Sollte ich das zur Anzeige bringen ? Und abschließend die Frage: ich habe für das Haus einen Kredit aufgenommen , wie schaut es mit einer Rückabwicklung des Kredites aus und wer trägt die Kosten dafür ?

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Sehr geehrter Anfragender,

auf der Grundlage Ihrer Angaben lässt sich nachfolgende Antwort geben:

Die Angabe des Baujahrs z.B. im Exposé eines Maklers ist in aller Regel Objektbeschreibung und stellt keine Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft dar. Ihnen als Käufer steht daher wegen der unrichtigen Angabe des Baujahres insofern kein Schadensersatzanspruch zu.

Ihnen steht aber jedoch ein Recht zur Minderung des Kaufpreises zu oder sie können wahlweise vom Vertrag zurücktreten (d.h. sie müssten dann so gestellt werden, als wenn der Vertrag nicht zustande gekommen wäre) und daneben können Sie Schadensersatz bzw. nach § 284 BGB Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen, da wohl ein Mangel vorliegt.
Denn das Baujahr eines Hauses ist eine wertbildende Eigenschaft, da es Indikator für die restliche Nutzungszeit und ein den Wert des Grundstücks bestimmender Faktor ist.
Gibt der Verkäufer bzw. der vermittelnde Makler als Baujahr 1969 an und wurde das Haus bereits um 1950 errichtet, ist darin in der Regel ein Mangel zu sehen.

Jedoch müssen Sie beachten, dass durch die bloße Angabe des tatsächlichen Baujahres ein Mangel jedoch noch nicht nachgewiesen ist, wenn der Verkäufer dem entgegen hält, dass das ursprüngliche Gebäude durch umfangreiche Erweiterungs-, Erneuerungs- und Modernisierungsarbeiten "neu aufgebaut" wurde. In diesem Fall wären Sie als Käufer darlegungs- und beweispflichtig, in welchem Umfang die von ihnen erworbene Bausubstanz noch aus der Zeit vor der angegebenen Modernisierung stammt.

Sollten Sie sich entscheiden, den Vertrag wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 Abs. 1 BGB anzufechten, dann müssen Sie die arglistige Täuschung nachweisen können. Eine Vermutung, dass dies der Verkäufer bzw. Makler gewusst haben müsse, reicht hierfür nicht aus.

Ebenso verhält es sich mit einer möglichen strafrechtlichen Vorgehensweise, deren Erfolg ich im Augenblick nicht abschätzen kann.

Falls Sie weitere Fragen haben sollten, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.01.2005 | 18:33

nach Ihrer Darstellung habe ich die Pläne nochmals studiert und festgestellt, dass die aus den Plänen von 1950 zu ersehende Baumaßnahme nur ein Anbau an ein bereits schon vor 1950 vorhandenes Wohnhaus welches auch noch steht - war. Das bedeutet doch, dass das Urhaus noch viel älter ist als 1950 !? Ist das Argument genug um den Vertrag anzufechten ? Es gab 1969 also keine massive Baumaßnahmen welche das Wohnhaus am Gebäude betreffen oder in seiner heutigen Substanz verbessert haben. Bedeutet die " Sostellung als wenn kein Vertrag zustande kam " , dass der Verkäufer für alle uns entstandenen Kosten aufkommen muß welche im Zusammenhang mit Kauf-und Renovierung stehen, oder diese erstatten muß ? Abschließend; wenn der Verkäufer sich auf eine Rückabwicklung einlässt, kann Er dann für die zeit in welcher ich seit Kaufdatum in dem Haus wohnte eine Art Miete verlangen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2005 | 19:31

Sehr geehrte Anfragende,

ob die Anfechtung des Kaufvertrages unbedingt für Sie das beste rechtliche Instrument darstellt, um den Kaufvertrag aus der Welt zu schaffen, ist im Augenblick ohne Kenntnis der genauen Kaufumstände schwierig zu beantworten.

Für eine Anfechtung des Kaufvertrages bräuchten Sie auf jeden Fall einen Anfechtungsgrund, hier also einer möglichen arglistigen Täuschung durch den Verkäufer bzw. des Maklers. Aber selbst wenn Sie eine Täuschungshandlung im Zweifel beweisen können, muss dies im Zweifel auch für die Nachweisbarkeit der Arglist des Verkäufers bzw. des Maklers gelten. D.h. also, der Verkäufer muss das Bewußtsein gehabt haben, dass Ihre Willenserklärung zum Hauskauf ohne Täuschung nicht oder mit einem anderen Inhalt abgegeben worden wäre.
Im Falle einer Anfechtung wären Sie gegenüber Ihrem Verkäufer nicht schadensersatzpflichtig, so dass er meiner Meinung nach keine "Miete" verlangen dürfte.

Vielleicht wäre es in Ihrem Fall besser, von dem bestehenden Kaufvertrag zurückzutreten oder gar eine Kaufpreisminderung geltend zu machen. Dazu müßten Sie aber in Ihrem Kaufvertrag nachschauen, ob nicht eine Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen wurde. Dann könnte man nur wieder über die Arglisteinrede den Kaufvertrag zum kippen bringen mit der Gefahr, dass sich der Verkäufer bzgl. der arglistigen Täuschung exkulpieren könnte.

Ihr Verkäufer wäre, je nachdem, welchen Weg Sie nun wählen, dazu verpflichtet, den Ihnen entstandenen Schaden zu ersetzen, so u.a. auch den Ersatz der Vertragskosten etc.

Ich rate Ihnen jedoch an, Ihre Entscheidung über das weitere Vorgehen nicht ohne vorherige Beratung über einen Anwalt voreilig zu treffen. Denn ob Sie nun anfechten, zurücktreten oder mindern sollen, welche Voraussetzungen dazu nötig sind und wie es sich im Einzelnen mit den Schadensersatzansprüchen verhält, kann über dieses Forum leider nicht abschließend geklärt werden.

Sollten Sie in dieser Sache Beratungsbedarf haben, steht unsere Kanzlei Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin

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