Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.629
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Vertragsänderung bei Nebenkostenberechnung


| 24.11.2017 14:21 |
Preis: 98,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Gebäude mit Laden 71m²,Wohnung 110m² . Nebenkosten wurden aus Unkenntnis des Steuerberaters im Mietvertrag (über zehn Jahre alt) 70% für Laden und nur 30% für Wohnung abgerechnet.
Nach längerem Laden-Leerstand fiel mir auf, dass diese Abrechnung nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprach ( Abrechnungen nach genutzten Flächen, privater oder gewerblicher Nutzung bei Versicherungen etc.).Gasheizung und Strom wurde direkt von den
Mietern bei den Lieferanten bezahlt.
Die Mieterin der Wohnung beruft sich auf das Gewohnheitsrecht, hat durch ihren Rechtsanwalt Einspruch erhoben und verweigert die erhöhten Nachzahlungen für 1915, 1916.
Der Haus- u. Grundbesitzerverein empfiehlt mir, Klage zu erheben. Ist das aussichtsreich?
24.11.2017 | 16:34

Antwort

von


61 Bewertungen
Münsterplatz 26
53111 Bonn
Tel: 0228/96160249
Web: www.kanzlei-joerss.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Frage möchte ich aufgrund der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter kommt es auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Dort wird zumeist auch durch einen Abrechnungsmaßstab geregelt, wie die Betriebskosten umzulegen sind, z.B. nach Wohnfläche, erfassten Verbrauch, Anzahl der Nutzer. Der Mietvertrag sollte daher vor einer Klageerhebung anwaltlich eingesehen werden.

Fehlt eine Bestimmung zum Abrechnungsmaßstab im Mietvertrag, gilt nach § 556 a Abs. 1 BGB der Flächenmaßstab.
§ 556 a Abs. 1 BGB schreibt vor, dass die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften (z.B. der Heizkostenverordnung) nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben; dabei wird vorausgesetzt, dass gem. § 556 BGB die Umlage der Betriebskosten im Wege der Abrechnung auf den Mieter vereinbart wurde.

Insoweit die Umlage nach Flächen maßgeblich ist und für die Betriebskostenabrechnung über 2015 und 2016 (ich gehe davon aus, dass 1915 und 1916 Schreibfehler sind) versehentlich nicht 110 m² angesetzt wurden, sondern eine andere, geringere Anzahl, dürfte zumindest für 2016 eine Berichtigung der Betriebskostenabrechnung bis zum 31.12.2017 und demnach die Berechnung und Forderung einer erhöhten Nachzahlung möglich sein. Leerstandkosten sind vom Vermieter zu tragen.

§ 556 Abs. 3 Satz 1 bis 3 BGB schreiben vor, dass über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist, die Abrechnung dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist und der Vermieter nach Ablauf dieser Frist mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten; Fälle fehlenden Vertretens sind z.B. verspätete Steuerfestsetzung oder Nichtvorliegen einer Abrechnung eines Abrechnungsunternehmens.

Eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung über 2016 kann daher bis zum 31.12.2017 berichtigt werden; eine Betriebskostenabrechnung über 2015 hätte bis zum 31.12.2016 berichtigt werden müssen.

Eine Berufung auf Gewohnheitsrecht dürfte unbegründet sein. Allein durch eine Zahlung in der Vergangenheit ergibt sich keine Vertragsänderung.

Für eine abschließende Beurteilung der Frage, ob eine Klage auf Zahlung in welcher Höhe, ggf. nach Abrechnungsberichtigung, Aussichten auf Erfolg hätte, sollten die zwei Betriebskosten von einem ortsansässigen Rechtsanwalt oder einem Rechtsanwalt am Ort der Wohnung eingesehen und überprüft werden. Dieser könnte Sie hinsichtlich der Art und Weise einer Berichtigung beraten, ggf. diese für Sie vornehmen und sie erforderlichenfalls auch beim zuständigen Amtsgericht bei einer klageweisen Geltendmachung der Nachforderungen vertreten. Die dann für die gerichtliche Vertretung und einen gerichtlichen Rechtsstreit entstehenden Rechtsanwalts- und Gerichtskosten hat gemäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die unterliegende Partei des gerichtlichen Rechtsstreits zu erstatten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Joerss

Bewertung des Fragestellers 27.11.2017 | 13:49


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Danke für die umgehende, ausführliche Beantwortung meiner Frage"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Thomas Joerss »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.11.2017
4,8/5.0

Danke für die umgehende, ausführliche Beantwortung meiner Frage


ANTWORT VON

61 Bewertungen

Münsterplatz 26
53111 Bonn
Tel: 0228/96160249
Web: www.kanzlei-joerss.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Kaufrecht, Erbrecht