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Vertrag zur Grundstücksauswahl durch Bauherren (vor Bauvertrag)

08.07.2018 16:45 |
Preis: 30,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Wir als potentielle Bauherren sind in der Planungsphase mit einem Bauträger. Ein Grundstück haben wir noch nicht. Der Bauträger sucht und verkauft auch aktiv Baugrundstücke, die er dann zusammen mit einem Haus als Gesamtpaket verkaufen kann.

Nun drängt er darauf, dass wir ihm schon einmal schriftlich den Wunsch ausdrücken, "dass wir mit ihm bauen wollen". Dies sei völlig unverbindlich, für ihn aber Voraussetzung, dass er für uns nach Grundstücken suchen kann. Nach mündlicher Aussage startet er nach Unterschrift eines Vorvertrags mit der Grundstückssuche und wir können zu jedem angebotenen Grundstück "nein" sagen, das er uns anbietet. Das ganze Spiel gehe bis zu einem Datum nach Wunsch und danach ist der Vertrag hinfällig. Wir gehen also gar kein Risiko ein. Erst nachdem ein für uns passenden Grundstück gefunden wurde, werde der "echte" Bauvertrag aufgesetzt und unterschrieben, der dann auch auf das Grundstück angepasst wird.

Der Bauträger hat uns nun einen kompletten Bauvertrag inkl. Baubeschreibung geschickt. Am Ende steht folgender Passus:

"Besondere Vereinbarungen
Vertragsrücktritt bei Ausbleiben des Grundstückerwerbs
(…) Hiermit wird Ihnen ein Rücktrittsrecht, vorbehaltlich des Grundstückerwerbs, unter Berücksichtigung nachstehender Festlegung eingeräumt:
Der Auftragnehmer gesteht Ihnen das kostenlose Rücktrittsrecht zu unter der Voraussetzung, dass nicht mehr als eine Grundlagenermittlung bei Auftragsbestätigung von Seiten des Auftragnehmers gefertigt wurde. Voraussetzung des kostenlosen Rücktritts, falls ein Grundstück, das zugesagt wurde, nicht anzukaufen war, ist jedoch, dass Sie uns einen schriftlichen Nachweis des Maklers oder des entsprechenden Grundstückseigentümers zusenden. Sofern der Auftragnehmer einen Geologen für die Erstellung eines Bodengutachtens beauftragt hat, so sind diese Kosten im Falle eines Rücktritts von Ihnen als Auftraggeber zu tragen. Das erstellte Bodengutachten für das Baugrundstück erhalten Sie selbstverständlich zur weiteren Verwendung. Falls Sie ein Planungsgespräch für die Erstellung einer Bauanzeige oder eines Bauantrages wünschen, leisten Sie bitte eine Zahlung in Höhe von 2 % des Hausbaupreises. Diese Rate ist dann als fällig anzusehen und kann auch bei einem Rücktritt aufgrund der zuvor genannten Vertragsbedingungen nicht zurückgefordert werden. Wird daraufhin dann der Bauantrag erstellt, so ist eine weitere Zahlung in Höhe von 4 % des Hausbauvertrages fällig und kann ebenfalls nicht zurückgefordert werden. Machen Sie von Ihrem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch, werden die bis dahin geleisteten Zahlungen (2 % und 4 %) auf gemäß Ziffer 3 des Hausbauvertrages zu zahlende(n) Rate(n) angerechnet. Für einen weiteren Fortschritt und Abwicklung des Auftrages gilt der Vertrag.

Diese Vereinbarung hat eine begrenzte Gültigkeit bis zum ..............................................."

Lediglich dieser Passus ist für sich genommen abschließend durch AG und AN zu unterschreiben. Einfache Frage: Gehen wir damit - wie mündlich versprochen - ein Risiko in irgendeiner Form ein (solange durch uns kein Bauantrag wie beschrieben gewünscht wird)? Können wir wirklich jedes Grundstücksangebot ohne Risiko auf besondere Kosten ablehnen bei Nichtgefallen? Danke!

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt

Grundsätzlich einmal kennt das deutsche Recht keinen Vorvertrag als Rechtsinstitiut. Entweder man schließt einen Vertrag durch Angebot und Annahme oder eben nicht. Sie könnten hier natürlich mit dem Bauträger einen separaten Vetrag schließen, der als einzigen Vertragsgegenstand die Suche nach einem Grundstück regeln würde, doch das wäre unüblich und wohl vom Bauträger auch nicht gewollt.

Hier haben Sie nun aber offenbar den eigentlichen Bauträger Vertrag bereits erhalten und können nun entscheiden, ob Sie dieses Angebot annehmen wollen oder nicht.

Den Passus, den Sie hier zitiert haben, ist allerdings nicht zu entnehmen, dass es Ihnen hier freistehe ein Grundstück nicht zu nehmen. Hier ist nur der Fall genannt, dass ein Grundstück von dem Verkäufer doch nicht verkauft werden würde. Das müssten Sie dann aber nachweisen.

Ich kenne nun den genauen Text nicht und dies würde diese online Beratung auch sprengen, aber es ist schwer vorstellbar, dass wirklich hier nur ein einziger Passus vereinbart werden soll, wenn Ihnen bereits der gesamte Vertrag zugeschickt wurde.

Im allgemeinen und das ist schließlich auch gerade das Wesen eines Bauträger Vetrages und Ziel eines Bauträgers, soll ein Komplett Vetrag geschlossen werden, der dem Bauträger von Anfang an unkomplizierte und weitreichende Handlungsspielräume eröffnet.

Daher rate ich nicht ohne nähere Prüfung zu unterschreiben.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Draudt Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2018 | 21:23

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für Ihre Antwort. Letztlich geht es ja um diese Passage:

"Der Auftragnehmer gesteht Ihnen das kostenlose Rücktrittsrecht zu unter der Voraussetzung, dass nicht mehr als eine
Grundlagenermittlung bei Auftragsbestätigung von Seiten des Auftragnehmers gefertigt wurde. Voraussetzung des kostenlosen
Rücktritts, falls ein Grundstück, das zugesagt wurde, nicht anzukaufen war, ist jedoch, dass Sie uns einen schriftlichen
Nachweis des Maklers oder des entsprechenden Grundstückseigentümers zusenden."

Bedeutetet dies nicht, dass es ein Rücktrittsrecht vom Bauvertrag gibt, sofern a) nicht mehr als eine Grundlagenermittlung durchgeführt wurde (diese wurde dato schon durchgeführt in Form einer Hausplanung) und b) nicht der Grundstückskauf ohne Nachweis durch Makler oder Verkäufer fehl schlägt, nachdem wir bereits die Zusage erteilt haben "Das Grundstück wollen wir"?

Punkt a) wäre sicher noch konkreter zu formulieren (dass z.B. der Bauträger nicht ohne Einwilligung weitere Schritte als nur die Grundlagenermittlung durchführen darf). Aber dann wäre doch - und das ist letztlich die momentane Frage - das Risiko, dass das Rücktrittsrecht nicht gewährt wird, rechtlich nicht gegeben(?).

Besten Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2018 | 23:04

Sehr geehrter Fragesteller,

der Fall, den Sie unter b nennen, ist nicht geregelt, denn Sie müssen laut Vertrag den Nachweis bringen.
Wenn schon eine Hausplanung ausgeführt wurde, ist die Grundlagenermittlung bereits geschehen.

Mit freundlichen Grüßen Draudt Rechtsanwältin


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