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Vertrag über Erstellung eines Zweifamilienhauses


10.06.2007 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Im Februar haben wir einen Vertrag mit einer Baufirma (GU) über die Erstellung eines schlüsselfertigen Zweifamilienhauses abgeschlossen. Gemäß Vertrag haben wir 10% der Bausumme anbezahlt und nach Erteilung der Baugenehmigung sollte mit dem Bau umgehend begonnen werden. Nach 5-wöchiger Wartezeit nach Erhalt der Baugenehmigung haben wir die Mitteilung erhalten, dass der GU in finanziellen Schwierigkeiten geraten ist. Seit diesem Zeitpunkt können wir den GU telefonisch nicht erreichen. Auf unser Schreiben mit einer gesetzten Frist des Baubbeginns haben wir auch keine Antwort erhalten.
Frage: Wie sollen wir hier vorgehen? Auf welchem Wege sollen wir die Anzahlung zurückfordern? Können wir den Vertrag kündigen und Regressansprüche fordern? Wie hoch können solche Ansprüche werden? Muss eine weitere Frist gesetzt werden?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:

Ihre Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass Sie mit dem GU einen sog. Bauherrenvertrag geschlossen haben (Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses auf Ihrem Grundstück).

1.
In diesem Zusammenhang besteht für Sie die Möglichkeit vom Vertrag gemäß den §§ 323, 346 ff. BGB zurückzutreten. Hiernach können Sie die bereits gezahlte Anzahlung zurückfordern.

Hierfür ist erforderlich, dass der Unternehmer eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbracht hat und Sie als Gläubiger dieser Leistung eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung gesetzt haben.

Eine Fristsetzung ist nur dann entbehrlich, wenn der Unternehmer die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Die Wirkung des Rücktritts ist grundsätzlich darin zu sehen, dass die empfangenen Leistungen zurück zu gewähren sind. Wie sich das sog. Rückgewährschuldverhältnis im Einzelnen ausgestaltet, lässt sich jedoch nur anhand der Vertragsunterlagen und dem bereits tatsächlich Geleisteten bestimmen.

In Bausachen bietet sich daher ein Rücktritt nur an, so lange der Schuldner keine bzw. nur einen geringe Leistung erbracht hat. Probleme in der Rückabwicklung ergeben sich dann, wenn der Bauunternehmer schon umfangreich geleistet hat. In diesem Fall lassen sich die Werkstoffe nicht einfach zurückbauen. Vielmehr sind Sie dann zum Wertersatz verpflichtet.

Zudem ist das Vertragsverhältnis unbedingt auf gegenteilige oder anders lautende Regelungen zu überprüfen.

Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass der GU mit der Vertragserfüllung, entgegen dem vereinbarten Termin (Baubeginn nach Erteilung der Baugenehmigung), in Verzug ist. Sollten Sie dem GU auch eine wirksame angemessene Frist zur Leistungserbringung gesetzt haben, so wären die Voraussetzungen für einen Rücktritt erfüllt. Sie müssen jedoch berücksichtigen, dass Sie im Falle eines Rechtsstreits den Zugang der Fristsetzung darlegen und beweisen müssten.

2.
Des Weiteren besteht für Sie die Möglichkeit den Bauvertrag zu kündigen, § 649 BGB. Bis zur Vollendung des Werkes kann der Vertrag jederzeit durch den Besteller gekündigt werden. In diesem Fall ist der Unternehmer jedoch berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart hat. Weiterhin wirkt die Kündigung nur für die Zukunft.

Vorliegend haben Sie 10 % der Bausumme vereinbarungsgemäß angezahlt, ohne eine Gegenleistung erhalten zu haben. Zudem könnte der GU den Werklohn abzüglich der erparten Aufwendungen fordern. Eine Kündigung des Bauvertrages kann ich Ihnen in diesem Stadium des Bauvorhabens daher nicht empfehlen.


3.
Soweit der GU seine fällige Leistung noch nicht erbracht hat und Sie ihm auch tatsächlich eine wirksame angemessene Frist zur Leistungserbringung gesetzt haben, besteht für Sie die Möglichkeit Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen, §§ 280, 281 BGB. Die genaue Schadenshöhe müsste jedoch noch errechnet werden, z.B. Miete, Zinsen, teuerer Bauunternehmer usw.. Diese Summe lässt sich leider nicht pauschal bestimmen, sondern erfordert eine detaillierte Schadensermittlung.

4.
Sollten Sie tatsächlich eine angemessen wirksame Frist zur Leistungserbringung nachweisbar gesetzt haben, so ist eine erneute Fristsetzung entbehrlich.


Ich möchte jedoch ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage nur in Verbindung mit den Vertragsunterlagen möglich ist. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie daher unbedingt einen Anwalt vor Ort aufsuchen, um sich umfänglich beraten zu lassen.



Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.


Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com
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