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Vertrag Pferdestall

03.07.2008 09:19 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Hallo,

ich würde gerne einen Stall kaufen.

Soweit ist auch alles klar zwischen der Verkäuferin und mir.

Nur ist folgendes Problem: Der Stall ist früher über die jetzige Besitzerin gewerblich angemeldet gewesen. 1998 hat sie den Stall vom Betriebsvermögen ins Privatvermögen umschreiben lassen. Das ganze läuft Anfang 2009 aus. Wird der Stall vorher verkauft, muss sie sehr viel Steuern zahlen, das möchte sie natürlich umgehen.

Da ich jetzt leider bis ca. März 2009 keinen notariellen Vertrag machen kann, benötige ich aber irgendwie eine andere Absicherung. Man weiß ja leider, dass Privatverträge im Immobereich eigentlich gar nichts bringen. Den Stall dürfte ich laut jetziger Besitzerin schon vorher beziehen.

Ich würde den Stall nämlich jetzt schon gerne beziehen und benötige für diverse Renovierungen und Ausbauten ca. 25.000 €. Leider kann und möchte ich auch nicht bis März 2009 warten, bis ein Vertrag beim Notar gemacht werden kann.

Da so Privatverträge keine Gültigkeit haben, würde ich gerne wissen, wie ich mich über folgende Dinge trotz allem irgendwie absichern kann bzw. was in so einen Vertrag dann rein muss und auch rechtsgültig ist.

- Wenn wir im Privatvertrag die Verkaufssumme festhalten, kann sie diese einfach ändern, wenn es dann zum tätsächlichen Verkauf kommt, also einfach erhöhen? Sie könnte dann ja sage, dass sie jetzt doch mehr Geld dafür möchte. Hätte ich in so einem Vertrag dann das Recht, diesen festgelegten Preis zu zahlen oder habe ich da pech?

- Da wir notariell bis zum März 2009 nichts machen können, muss es doch auch hier eine Absicherung für beide Seiten geben. Für mich in dem Fall ein größeres Risiko als für die Verkäuferin da sie selbst sagt, dass das ganze bis dahin auf Vertrauen basiert. Es muss doch vertraglich irgendwas gültig sein auch ohne Notar, bis es zum Kauf kommt, dass die Verkäuferin mich nicht rausschmeißen kann auch über die 4-5 Monate, wo ich den Stall vorher schon beziehe und renoviere. Nacher stecke ich viel Zeit und Geld rein und werde von ihr wieder rausgeschmissen. Könnte man z.B. vertraglich ausmachen, dass ich das Geld der Renovierungen auf alle Fälle zurück erstattet bekomme, wenn sie mir das Grundstück nicht mehr verkauft oder sich an irgendwelche Abmachungen nicht hält, sodass das Grundstück für mich nicht mehr in Frage kommen würde? Dann ist sie auch irgendwo etwas unter Druck, sich an die Abmachungen zu halten, denn sie möchte ja nicht zusätzlich Geld investieren und auszahlen.

- Auch muss doch die Verkäuferin eine Sicherheit haben, nicht dass ich dann komme und sage, ich nehm das ganze jetzt doch nicht und hab alles renoviert, verschwinde und sie muss mich auszahlen.

Wie würde so ein Privatvertrag vor Gericht rechtlich aussehen, egal was jetzt festgehalten wird und zwar für beide Seiten (ich gehe ja nicht davon aus, dass ich vor Gericht geh, aber man weiß ja nie), aber da es sich um keine kleine Kaufsumme handelt, möchte ich mich absichern vor dem notariellen Kauf wie es nur geht, und dass auch mit einer Gültigkeit vor Gericht, falls irgendetwas schief laufen würde.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Richtigerweise bedarf jede Verpflichtung zur Eigentumsübertragung eines Grundstückes der notariellen Form.
Ein "einfacher" schriftlicher Vertrag begründet keinen Rechtsanspruch auf die Übertragung des Eigentums. Aus einem solchen Vertrag können sich aber Vertrag Schadensersatzansprüche ergeben, insbesondere in Bezug auf die aufgewendeten Renovierungskosten. Die absolute Sicherung werden Sie aber ohne notarielle Beurkundung nicht erhalten. Auch nicht, wenn Sie die mögliche Schadensersatzansprüche bereits in den Vertrag für den Fall des Nichtverkaufs benennen.

Grundsätzlich besteht aber die Möglichkeit, sich das Grundstück durch eine Vormerkung im Grundbuch sichern zu lassen.
Die Vormerkung ist ein Sicherungsmittel zur Absicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Einräumung, Aufhebung oder inhaltliche Änderung eines Rechts an einem Grundstück.
Gesichert werden können auch zukünftige Ansprüche. Ausreichend wäre hier ein bindendes formgültiges Verkaufsangebot, von dem sich die Verkäuferin nicht einseitig lösen kann. Hierfür wäre allerdings der Gang zum Notar erforderlich.
Sie müssen hierbei grundsätzlich beachten, dass Sie nicht Eigentümerin durch die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags werden, sondern erst durch die Eintragung im Grundbuch. Die Verkäuferin würde sich verpflichten, das Grundstück in der Zukunft an Sie zu übertragen. Inwieweit dies allerdings mit den von Ihnen angesprochenen steuerlichen Erwägungen zu vereinbaren ist, müsste anhand der Gesamtumstände überprüft werden.
Letzteres ist aufgrund der Bedeutung der Angelegenheit und des Streitwertes ohnehin zwingend erforderlich, da diese Online- Anfrage keine vollumfängliche Beratung ersetzten kann und soll. Aufgrund des hohen finanziellen Risikos sollten Sie eben nicht an dieser Stelle sparen, da die rechtliche Absicherung vorliegend ein vielfaches der zu invesitierenden Anwaltskosten wert ist.

Als weitere Möglichkeit könnten Sie zumindest einen langfristigen Pachtvertrag abschließen ( welcher bei Verkauf wieder einvernehmlich aufgelöst wird ), um zumindest nicht die Gefahr zu laufen, kurzfristig wieder gekündigt zu werden.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

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