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Vertrag Pacht Ackerland ggf. spät. Bauland m. Option Vorkaufsrecht/ggf. Erbe o.ä.

07.04.2020 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück kann im Rahmen eines Miet- oder Pachtvertrages vereinbart werden. Dabei ist die notarielle Form einzuhalten.

Bundesland Hessen

Ich (M) -31 Jahre alt - habe die Möglichkeit von meiner Nachbarin (J) - 59 Jahre alt - ein freies Ackerland zu pachten oder etwas ohne Pachtzins zu bewirtschaften.

Die Idee:
Dort meinen Wohnwagen zu platzieren, einen Garten anzulegen und zu bewirtschaften, ggf. im Rahmen des Baurechts einen Unterstand, eine Pergola und/oder einen Unterstand zum lagern von Material zu bauen.

(J) würde das Grundstück gerne verkaufen, doch Ihre Mutter - 82 Jahre - möchte das nicht. Sie würde es mir zur Pacht anbieten und möchte auch finanziell von mir nichts bekommen, da sie mich schon seit der Kindheit kennt und eine gute Bekannte meiner Eltern ist. Das Grundstück bzw. die Parzelle liegt hinter einer mit Häusern bebauten Stasse. In unmittelbarer Nähe befinden sich Schrebergärten und auch die Stadt/Gemeinde hat dort die ein oder andere Parzelle. Direkt neben der Parzelle hat die Stadt/Gemeinde ebenfalls etwas Land an jemanden verpachtet, der dort sein Land erweitert und sich einen grösseren Garten erstellt hat. Die gleiche Idee hätte ich ebenfalls und würde daher gerne die Grundstücksbegrenzungen einmessen und auch einen Zaun darum bauen. Doch bevor ich Zeit, Geld und jede Menge Herzblut in dieses Projekt stecke, würde ich doch sehr gerne etwas schriftlich haben. Die erste Idee wäre ein Pachtvertrag mit Vorkaufsrecht auf mehrere Jahre. Ggf. möchte (J) ja im Todesfall ihrer Mutter, das Grundstück doch an mich verkaufen. Ich selbst möchte ihr monatlich/jährlich etwas zahlen und sie so finanziell unterstützen. (J) hat keine Kinder und auch sonst keine bekannten engeren Familienmitglieder. Weiterhin steht bereits schon seit mehreren Jahren zur Diskussion, dass diese in Summe 5 Parzellen eventuell als Bauland anerkannt werden. In diesem Fall habe ich ebenfalls schon mein sehr grosses Interesse daran bekundet, da es ein Traum seit meiner Jugend und auch schon ein sehr grosses Lebensziel von mir ist, mein eigenes Haus zu bauen. Das Grundstück mit 1600m2 wäre daher perfekt. Dies haben wir beide auch schon so besprochen und auch in diesem Fall würde (J) mir das Land sehr gerne verkaufen. Aus Respekt und Liebe zu ihrer Mutter macht sie das aber nicht, da die beiden nur sich haben. Ich möchte mich, bevor ich jede Menge Zeit, Geld und Herzblut in die Entwicklung dieses Gartens und ggf. später des Baulands stecke, rechtlich etwas informieren.

Ich zahle die Kosten für einen Zaun, was passiert damit wenn ggf. der Pachtvertrag ausläuft oder ich keinen Pachtvertrag habe. Wem gehört der Zaun dann?
Wie funktioniert ein Vorkaufsrecht in einem Pachtvertrag im Falle eines gewollten Verkaufs?
Welche Bauwerke und/oder sonstige Dinge kann ich laut Gesetzt in Hessen dort bauen ohne/mit Genehmigung?
Wie sollte ein Pachtvertrag aussehen? Was muss auf jeden Fall drin stehen.
Was passiert im Fall, wenn beide (J) und ihre Mutter versterben und ich habe einen Pachtvertrag mit Vorkaufsrecht und es können keine Erben gefunden werden, geht das Land dann in den Besitz der Gemeinde/der Stadt über? Gäbe es eine Möglichkeit das Land im Todesfall zu erben, überschrieben zu bekommen? Kann ich das Land dann trotzdem irgendwie käuflich erwerben? Von wem wäre das dann?
Ich baue im Verlauf von 5 Jahres Pachtvertrag eine kleine Hütte, eine Pergola, einen Dachunterstand für ein Auto und/oder Material zum lagern, der Pachtvertrag läuft aus und wird nicht verlängert, was passiert mit dem investierten Geld in Form von gebauten Sachen?
Was muss ich oder (J) in diesem Fall noch beachten?
Welche rechtlichen Schnittstellen gibt es ggf. zu Nachbarn oder auch der Parzelle der Gemeinde/Stadt?

Ich glaube einfach, dass wenn ich das Ackerland entwickele, es natürlich an Wert gewinnt. Eventuell wird die Gemeinde/Stadt darauf aufmerksam und möchte es von (J) käuflich erwerben.

Alles in allem möchte ich gerne in beidseitigem Einverständnis verschiedene Szenarien durchsprechen und anschliessend mit (J) etwas schriftlich in Form eines Vertrags festhalten. Kurz- und mittelfristig gedacht als Nutzung eines Gartens und längerfristig gedacht als eventuell umgewandeltes Bauland zum bauen meines eigenen Hauses. Optimalerweise mit einem Vorkaufsrecht für diese Parzelle als Ackerland oder ggf. Bauland.
07.04.2020 | 23:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihnen schwebt ein Pachtvertrag i.S.d. §§ 581 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor (ggf. auch ein Mietvertrag), wenn Sie J für die Nutzung ihres Grundstücks ein Entgelt zahlen wollen. Dieser Vertrag kann mit einem Vorkaufsrecht ergänzt werden. Das müsste notariell beurkundet und sollte im Grundbuch abgesichert werden. Das Vorkaufsrecht würde eingreifen, wenn die vereinbarte Bedingung eintritt (Kaufvertrag, Erbfall).

Was auf dem Grundstück gebaut werden darf, bemisst sich nach dem öffentlichen Baurecht. Maßgeblich wird es zunächst darauf ankommen, ob es sich um ein Außenbereichs- oder Innenbereichsgrundstück handelt und was gebaut werden soll. Bauliche Anlagen im Außenbereich bedürfen einer besonderen Rechtfertigung, weil dieser Freiraum nach dem Gesetz grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist; die Frage der bauordnungsrechtlichen Genehmigungsfreiheit ist dabei eher sekundär. Was diese Perspektive anbelangt, sollten Sie sich bei der Gemeinde nach dem Status des Grundstücks erkundigen.

Nach in Ihrem Fall einschlägigen Pacht- und Mietrecht dürfen Sie bei Beendigung des Vertrages sogenannte Scheinbestandteile des Grundstücks fortnehmen. Dazu würden auch ein Zaun und die von Ihnen genannten Gegenstände (Pergola, einfache Hütte, Carport, Überdachung) gehören.

Gibt es im Erbfall keinen Erben, erbt das Land des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers. Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, können Sie es gegenüber jedem Erben ausüben, wenn die Bedingung (z.B. Tod des Eigentümers) eingetreten ist( sofern der Erbe das Grundstück verkaufen will!). J könnte Sie auch als Vermächtnisnehmer oder (Mit-) Erben einsetzen, so dass Sie auch insoweit Ansprüche geltend machen könnten im Falle des Todes der J.

In einem Pacht- bzw. Mietvertrag sollten auf jeden Fall geregelt sein: Vertragsparteien, Grundstück (= Vertragsgegenstand), Gegenleistung des Pächters/Mieters, Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und in Ihrem Fall das (im Grundbuch abzusichernde) Vorkaufsrecht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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