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Verteilungstermin und Grunderwerbsteuer

10.05.2009 21:11 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,

ich habe ein Zweifamilienhaus in Frankfurt im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Die Grundschuld ist in Höhe von 280.000 Euro eingetragen. Die Darlehen valutieren mit 235.000 Euro.
Ich habe das Bargebot von ca. 3.500 Euro geboten und den Zuschlag erhalten.

Das Zweifamilienhaus wird von meiner Exehefrau und den 3 Kindern (ein Kind gemeinsam) aktuell bewohnt. Die vollstreckbare Ausfertigung liegt mir vor.

Die Immobilie war bis zur Versteigerung gemeinsames Eigentum von meiner Exehefrau und mir. Die Darlehen wurden von Anfang an von mir alleine bedient. Meine Exehefrau hat keinerlei Beiträge zum Erwerb der Immobilie geleistet.

Fragen:

Wie gelingt es mir, dass die freien Grundschuldteile (45.000 Euro) mir alleine zustehen. Die Bank will 280.000 an das Gericht überweisen, meine aktuellen Darlehen kündigen (mit Vorfälligkeitsentg.) mir neue Darlehen -nach Prüfung- ggf. gewähren.
Bis zur Einigung mit meiner Exehefrau würden dann 45.000 Euro bei Gericht hinterlegt bleiben.

Gibt es eine andere Möglichkeit?????



Ich habe Forderungen von >65.000 an meine Exehefrau die jedoch nicht tituliert sind.

Muss ich erneut für den Anteil (meiner Frau) den ich ersteigert habe Grunderwerbsteuer bezahlen? Gibt es Möglichkeit das zu verhindern? Gibt es Ermäßigungsgründe? Bei Kauf im Jahr 2000 habe ich die Grunderwerbsteuer (zu 1/2) für meine damilige Frau von meinem Konto (auch mit Text Darlehen) überwiesen.


Ich habe das Haus noch nicht räumen lassen. Ich befürchte, dass bis zur Räumung erhebliche Schäden von meiner Exehefrau verursacht werden. Freiwillig wird sie definitiv nicht ausziehen.

Was muss ich beachten??

Was kostet mit die Räumung so ungefähr??

Sämtliches Inventar wurde nachweislich von mir bezahlt.

Für zusätzliche Ratschläge bin ich dankbar. Mein Anwalt ist zur Zeit
(krankheitsbedingt) nur beschränkt einsatzfähig und hat auch keinen Vertreter.

Vielen Dank und freundliche Grüße



Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt beantworte:

1.
Zahlen Sie als Eigentümer auf die Grundschuld, so wandelt sich diese zur Eigentümergrundschuld. Dies gilt auch bei Ablösung vor Fälligkeit. Bei Teilzahlung entsteht eine Teileigentümergrundschuld in entsprechender Höhe (vgl. BGH NJW 1987, 838, 839).

Zahlt der Eigentümer zu dem Zweck, die angedrohte oder bereits eingeleitete Zwangsvollstreckung zu verhindern, so ist in der Regel auf den Willen zu schließen, Zahlungen auf die Grundschuld zu leisten (vgl. ebenfalls BGH NJW 1987, 838, 839), nicht auf die Forderung, was einen Unterschied machen würde.

Insoweit besteht ein Löschungsanspruch und eine Korrektur (im Grundbuch) ist vorzunehmen.

2.
Nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz - Erwerbsvorgänge -
unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Rechtsvorgänge, soweit sie u. a. nach Nr. 4. das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren betreffen.

Nach § 3 Grunderwerbsteuergesetz - Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung - sind von der Besteuerung u. a. ausgenommen:

- Nr. 4.: der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers;
- Nr. 5.: der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung;

Letzteres könnte bei Ihnen zutreffen. Andere Ausnahmen sind nicht ersichtlich.

3.
Die von Ihrer geschiedenen Ehefrau in die Wege zu leitende Räumung des Hauses müßte notfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Dabei können dann auch Schadensersatzansprüche in Bezug auf das Inventar etc. mitverfolgt werden.

Für einstweilige gerichtliche Maßnahmen im Rahmen des Eilrechtsschutzes sehe ich leider keine Möglichkeit. Diesbezüglich müßte von Ihnen glaubhaft gemacht werden, dass zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung Ihre (Eigentums-)Rechts vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte.

Jedenfalls hat Ihre Ehefrau bei Eigentumsverletzungen entsprechenden Schadensersatz zu leisten, ansonsten hat Sie es Ihnen herauszugeben.

Kosten der Räumung: Diese betragen allein schon für eine mittelgroße Wohnung 2.000,- bis 3.000,- € (Kostenvorschuss für den mit der Räunung beauftragten Gerichtsvollzieher), bei einem Haus wäre dieses dann entsprechend teurer und würde mehrere tausend € betragen.

Der Vermieter kann hingegen bei einem Räumgsstreit mit seinem ehemaligen Mieter seinen Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Wohnungsherausgabe beschränken. Übt der Vermieter bezüglich sämtlicher in den Räumen vorhandener Gegenstände sein Vermieterpfandrecht aus, kann er die Vollstreckung auf Schlossauswechselung und Besitzeinräumung reduzierten, was Kosten einspart.
Diese Möglichkeit haben Sie aber mangels eines entsprechenden Pfandrechts leider nicht.

Jedenfalls sollte bei nachweislichem Eigentum auch an dem Inventar die vorgenannten Ansprüche umgehend gerichtlich verfolgt werden, um die Gefahr von weiteren Schäden zu verhindern bzw. ganz zu bannen. Denn bis zur Vollstreckung kann sicherlich ein halbes Jahr vergehen, auch länger.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit gegeben zu haben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2009 | 22:51

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

danke für die Info, ich kann also von der Grunderwerbsteuer befreit werden.

Zur Eigentümergrundschuld habe ich Ihre Antwort nicht verstanden.
Steht mir nun die gesamten Eigentümergrundschuld zu?

Zur Verdeutlichung, ich habe das Haus im Rahmen der Auseinandersetzungsversteigerung erworben. Vom ersten Tag bis heute, habe ich sämtliche Annuitäten alleine (von meinem Konto) geleistet.

Ich möchte das Darlehen weiterführen, ohne zusätzliche Hinterlegungen beim Amtsgericht und möchte vermeiden, dass meine Exfrau irgendwelche Ansprüche aus der Eigentümergrundschuld herleiten kann.

Wenn der Sachverhalt zu komplziert ist, rufe ich Sie auch gerne an. Natürlich gegen entsprechndes Honorar.

Vielen lieben Dank, auch für die schnelle Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2009 | 23:12

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Die von Ihnen genannten freien Grundschuldteile (45.000 Euro) stehen Ihnen nunmehr als Alleineigentümer selbst zu (Teileigentümergrundschuld), da insoweit im Rahmen dieser Kreditsicherung durch die Grundschuld die dieser zugrundeliegenden Darlehensforderung teilweise getilgt worden ist, also diesbezüglich kein Sicherungsbedürfnis der Bank mehr besteht.

Bezüglich der abgesicherten Restdarlehenssummer besteht die Grundschuld aber fort, wobei sich allerdings im Wege der fortschreitenden Tilgung die vorgenannte Rechtsfolge auch bezüglich der Restsumme/-grundschuld ergeben kann.

Sie können gerne (angesichts aller weiterer Eventualitäten) von der hier gegebenen Möglichkeit der Direktanfrage Gebrauch machen und mich auf diesem Wege kontaktieren. Dann kann man im Weiteren die Sache auch telefonisch abklären, was sicherlich meistens flexibler ist und man besser auf Ihre Fragen eingehen kann.

Vor dem Hintergrund der verschiedenen Fragen zum Thema Darlehen, Grundschuld, Räumung etc. wäre dieses durchaus zweckmäßig.

Ich hoffe, Ihnen diese Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich für alles Weitere zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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