Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Verteilung der Müllgebühren bei Leerstand


| 08.11.2005 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

meine Lebensgefährtin wohnte 2004 in einem Plattenbau, der wegen geplanten Abriss leergezogen wird.
In der Bertriebskostenabrechnung wurde als Umlageschlüssel für die Müllgebühren die vermietete Wohnfläche angegeben. Auch in den Jahren zuvor erfolgte die Berechnung der Müllgebühren nach diesem Prinzip. Im einzelnen sieht das für die letzte 3 Jahre so aus:

<table border="" cellspacing="2">
<tr>
<th>Jahr</th>
<th>Bezugsgröße</th>
<th>Gesamtkosten</th>
<th>Anteil</th>
</tr>
<tr>
<td>2004</td>
<td>1348,44 m²</td>
<td>3751,62 €</td>
<td>208,83 € </td>
</tr>
<tr>
<td>2003</td>
<td>1546,30 m²</td>
<td>3936,64 €</td>
<td>191,09 €</td>
</tr>
<tr>
<td>2002</td>
<td>1713,82 m²</td>
<td>4455,76 €</td>
<td>163,61 €</td>
</tr>
</table>

Bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung 2004 durch eine Mitarbeiterin des Mieterbundes wurde uns mitgeteilt, dass diese Berechnung nicht zulässig sei. Der Vermieter müsste die Anzahl der Müllgefäße dem Leerstand entsprechend reduzieren. Dies war jedoch nicht der Fall, auch die Entleerung der Mülltonnen erfolgte regelmässig zweimal wöchentlich.
Wir haben daraufhin Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt.
In Ihrem Antwortschreiben teilte uns die Wohnungsgenossenschaft unter anderem folgendes mit:

"...Da es gegenwärtig nicht möglich ist, die auf den einzelnen Mieter entfallende Müllmenge exakt zu erfassen, genügt hier ein verbrauchsorientierter Maßstab. Die Umlage der Kosten für die Müllentsorgung bezogen auf die vermietete Wohnfläche ist ein Maßstab, der den gesetzlichen Billigungsanforderungen genügt... Unter Berücksichtigung der hier gegebenen tatsächlichen Verhältnisse ist der Vermieter befugt, die Umlage der Kosten für die Müllentsorgung allein auf die vermietete Wohnfläche vorzunehmen. Nach ständiger Rechtssprechung ist der Eigentümer berechtigt, unvermietete und leerstehende Räume nicht mit Betriebskosten zu belasten, die nachweislich wegen Leerstandes dieser Räume nicht angefallen sind... Die Wohnungsgesellschaft hat jeweils einer fest bestimmten Mietergruppe abschließbare, separate Müllgefäße/Müllkäfige zur Verfügung gestellt, für deren Entsorgung die Kosten separat berechnet werden. Entsprechend der Abfallentsorgungssatzung der Stadt... erfolgt eine nutzungsabhängige Abrechnung. Die entsorgung der durch das städtische Müllentsorgungsunternehmen zur Verfügung gestellten Müllbehälter erfolgt nur dann, wenn diese entsprechend dem in der Abfallsatzung der Stadt... festgehaltenen Grad gefüllt sind, wenn also die Leerung erforderlich ist..."

Wie schon gesagt wurde weder die Anzahl der Mülltonnen reduziert noch die Entleerungsintervalle durch die städtische Müllabfuhr vergrössert.

Stutzig machen uns auch die Müllkosten im Vergleich zur vermieteten Wohnfläche:

2003 waren 167,5 m² Wohnfläche weniger vermietet als 2002, die Gesamtkosten für die Müllbeseitigung sanken dabei um 519,12 €, was einem Quadratmeterpreis von 3,10 € entspricht.
2004 waren 197,86 m² weniger vermietet als 2003, die Müllbeseitigungskosten sanken aber nur um 185,02 €, also um 0,93 €/m².

Laut Berechnung des Mieterbundes müsste die Wohnungsgenossenschaft 2838,11 m² als Bezugsfläche ansetzen. Der Quadratmeterpreis für die Müllentsorgung würde dann 1,32 € betragen, der Anteil meiner Lebensgefährtin bei 75 m² Wohnfläche entsprechend 99,14 €.
Die Forderung der Wohnungsgenossenschaft beträgt 208,83 €, also eine Differenz von 109,69 €.

Meine Frage: Wie sollten wir uns jetzt verhalten? Ist unser Widerspruch gerechtfertigt und gibt es vielleicht Urteile zu diesem Thema?

Grüße an alle

P@ulchen
08.11.2005 | 13:35

Antwort

von


252 Bewertungen
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Da der Gesetzgeber eine gesetzliche Grundlage für die Umlegung der Müllkosten nicht geregelt hat (anders ist das z.B. Bei der Heizkostenumlage), gilt zunächst das, was zwischen den Parteien bezüglich der Umlage vereinbart wurde.

2.Die Rechtsprechung (z.B. LG Köln, WM 1979, 207; LG Hamburg WM 1980, 256; LG Wuppertal vom 14.4.93-8 S 16/93; AG Görlitz, WM 1997, 648; OLG Hamburg, WM 2001, 343; AG Leipzig Az: 10 C 4757/99) geht davon aus, dass der Anteil der Kosten, der auf nicht vermietete Räume entfällt, vom Vermieter zu tragen ist. Der Vermieter ist somit nicht berechtigt, das Vermietungsrisiko auf die verbleibenden Mieter abzuwälzen. Eine Zuweisung dieses Anteils an die Mieter entspreche nicht der Billigkeit im Sinne von § 315 BGB.

3.Die Vereinbarung des Umlagemaßstabes „Wohnfläche“ kann vom Vermieter nicht umgedeutet werden in einen Umlagemaßstab „bewohnte Fläche“ (AG Görlitz WM 1997, 648, AG Köln, 03.04.2001).

4.In den Urteilen des LG Bautzen (WM 2001, 288) und des OLG Hamburg (WM 2001, 343) wird darüber hinaus klargestellt, dass auch hinsichtlich des Umlegungsmaßstabes Wohnfläche, gleichgültig ob dieser durch Mietvertrag oder Umlageerklärung eingeführt wurde, ein Vertragszustand geschaffen worden ist, der nicht einseitig vom Vermieter geändert werden kann, d.h. Umlage nach Fläche bedeutet Gesamtwohnfläche, sofern nicht vertraglich etwas anderes geregelt worden ist.

5.Zusammenfassend: nach den vorliegenden Informationen muß die gesamte Wohnfläche herangezogen werden, das Risiko der leerstehenden Wohnungen trägt der Vermieter. Ihr Widerspruch war somit gerechtfertigt und Sie können das zuviel Bezahlte zurück fordern bzw. Einbehalten.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

info@anwaeltin-heussen.de
www.anwaeltin-heussen.de


Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2007 | 20:10

Keine Nachfrage, nur noch mal ein großes Dankeschön für die wirklich sehr gute Beratung. Vor allem die von Ihnen genannten Urteile und Links haben mir sehr weitergeholfen.
Ich hatte mir diese Urteile alle gedownloadet, in einer Mappe zusammengefasst und nach langem Schriftwechsel eine Anwältin mit der Vertretung meiner Rechte beauftragt. Dieser übergab ich die gesamte Mappe...
Es reichte dann bereits ein Schreiben der Anwältin an die Wohnungsgenossenschaft - schon war die Gutschrift auf unserem Mieterkonto (vor ca 2 Wochen).

Also nochmals vielen Dank für die tolle Hilfe!

Liebe Grüße aus Hoyerswerda
von Familie Rosenau

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.02.2007 | 12:40

Sehr geehrte Familie Rosenau,

es freut mich sehr, dieses schöne Feedback von Ihnen zu erhalten, auch wenn Sie den Fall einer anderen Anwältin übertragen haben.

Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr schnelle und kompetente Antwort! Vielen Dank! "
Mehr Bewertungen von Rechtsanwältin Nina Marx »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER
5/5.0

Sehr schnelle und kompetente Antwort! Vielen Dank!


ANTWORT VON

252 Bewertungen

Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Erbrecht, Kaufrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht