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Verteilerschlüssel - kann ich für die vergangenen Jahre das zuviel gezahlte Geld zurück fordern?


24.10.2007 17:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Ich wohne seit 2000 in einem Einfamilienhaus. Der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten ist im Mietvertrag so geregelt, das die Person, die unten allein wohnt, 50% der Kosten bezahlt. Ich wohne mit einem anderen Mieter in der oberen Etage, für uns gilt der Verteilerschlüssel 25%.
Leider habe ich in all den Jahren übersehen, das nur in meiner ersten Abrechnung von 2001 der Verteilerschlüssel richtig war, ab 2002 wurden mir und meinem Nachbarn immer 30 % berechnet.

Nun meine Fragen:
- kann ich für die vergangenen Jahre das zuviel gezahlte Geld zurück fordern? Was ist davon verjährt?

- kann ich in der Abrechnung von 2006 (und auch künftig) auf meinen 25% bestehen?

oder
ist durch meine Zahlung über die Jahre hinweg stillschweigend
ein neuer Mietvertrag mit dem Verteilerschlüssel 30% zustande gekommen?

Ich habe meinem Vermieter jetzt informiert, das mir die falschen Berechnungen aufgefallen sind. Er war daraufhin bei einem Anwalt, der mir geschrieben hat, das die 30% nun gültig sind und dass das ja mit allen Mitbewohnern so abgestimmt wurde.
Über diese Formulierung ärger ich mich sehr. Für mich gilt immer noch der alte Mietvertag.

Wie hoch sind meine Chancen, Einspruch einzulegen?

Bitte antworten Sie möglichst mit Angabe der Paragraphen.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Zunächst einmal gilt, was im Hinblick auf die Nebenkostenverteilung im Mietvertrag geregelt ist, also für Sie ein Wert von 25%. Mit der Sie benachteiligenden Abrechnung ist keine Abwandlung des Mietvertrags entstanden. Die Tatsache, dass mit anderen Mietern entsprechende Vereinbarungen getroffen worden sind, wirkt sich auf Ihr Mietverhältnis nicht aus, hier sind die einzelnen Vertragsverhältnisse strikt von einander zu trennen.

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 haben Sie Einwendungen gegen die Abrechnung binnen 12 Monaten nach Zugang derselben zu erheben, ansonsten ist der Anspruch in der Regel verjährt, § 556 Abs. 3 S. 6 BGB. Ob gegen die Abrechnung für das Jahr 2005 noch Verteidigungsmöglichkeiten bestehen kann ich mangels Kenntnis des Zugangstages nicht beurteilen, für die Vorjahre dürfte Verjährung aber bereits eingetreten sein. Gegen die Abrechnung für 2006 und in Zukunft können Sie eine Abrechnung auf Basis des Mietvertrages durchsetzen.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

BGB § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. 4Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) 1Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. 2Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2007 | 08:30

Guten Morgen,
vielen Dank für Ihre Antwort! Ich habe noch eine Frage:
Der Anwalt meines Vermieters begründet die Änderung des Prozentsatzes mit meinem konkludenten Verhalten, ich habe durch
mein Stillschweigen zugestimmt. Was kann ich dagegen vorbringen
und somit die Rechnung von 2006 anfechten?
Nach wieviel Jahren konmmt das zum Tragen? Ich habe im Internet
unterschiedliche Angaben gefunden.Mal waren es 3 Jahre, dann 6.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2007 | 09:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

ein konkludentes Verhalten könnte dann angenommen werden, wenn Ihnen die veränderten Bedingungen des Vertrages bekannt gegeben worden sind, etwa durch Ausweis in der Nebenkostenabrechnung.

Wenn aber kein derartiger Hinweis ergangen ist, haben Sie in der irrigen Annahme der Ordnungsgemäßheit zu viel bezahlt. Reines Schweigen stellt keine Willenserklärung dar. Auf dieser Grundlage kann man gegen die Behauptung der Konkludenz vorgehen.

Im Hinblick auf die zeitlichen Voraussetzungen des konkludenten Verhaltens kommt es auf den Einzelfall an, wobei hier wohl schon gar kein solches vorliegt.
Mir sind die Details Ihres Falles nicht bekannt, so dass im Rahmen dieser Plattform keine abschließende Beurteilung vorgenommen werden kann. Diese ist erst nach EInsicht in alle den Fall betreffenden Dokumente möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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