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Verteilerschlüssel im EFH


23.09.2007 17:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Schwiegermutter hat lebenslanges Wohnrecht in einem Haus, das sie im Wege der vorgezogenen Erbauszahlung 1987 an ihre Tochter übertragen hat. Sie bewohnt im OG eine 75qm große Wohnung. Laut Notarvertrag hat sie lediglich die Kosten für die Strom- und Wasserversorgung sowie die Schönheitsrep. ihrer Wohnung selbst zu tragen. Die Tochter wohnt nebst ihrer Familie im EG. Nun meine Fragen:

1. Es gibt nur eine Wasseruhr, die den Gesamtverbrauch im Haus misst. Bei den BKA wurden bislang die Gesamtkosten durch die Anzahl der Personen geteilt.
a) Ist dies so zulässig?
b) Welcher Verteilerschlüssel ist anzuwenden?
c) Muss ein Einzelzähler für ihre Wohnung eingebaut werden (rechtl. Verpflichtung des Hauseigentümers)?

2. Wonach bestimmt sich die Anzahl der Personen in ihrer Wohnung? Und wurde hier richtig abgerechnet/umgelegt?
a) Mein Mann arbeitet 200km von unserem Wohnort entfernt und schläft von Mitte März bis Ende Oktober bei seiner Mutter (Luftmatraze im Esszimmer), an 4 Tagen die Woche (Urlaub nicht mit eingerechnet). Mein Mann hat dort nur seine Bekleidung für die Tage und seine Badutensilien, von wohnen kann also nicht die Rede sein. Ihr Schwiegersohn hat nun ihren Haushalt für 2006 mit 2 Personen abgerechnet. (Gesamtverbrauch : Gesamtpersonen x 2 Personen). Meiner Meinung nach ist dies nicht rechtens. Zum Einen weil mein Mann dort nicht wohnt, zum anderen weil er sich nicht ganzjährig dort aufhält. Unserer Meinung handelt es sich zumindest um das Besuchsrecht, das sie ausübt, weil sie ihn dort schlafen lässt.

b) Was ist mit den Kindern der Hauseigentümer, die irgendwann im Jahr das Haus verlassen haben. Wie wird da abgerechnet, wenn nach Anzahl der Personen abgerechnet wird (sofern das überhaupt richtig ist).

c) Für die Warmwasserkosten gibt es offensichtlich einen eigenen Zähler (?), weil Zählerstände aufgeführt wurden, allerdings steht dort nur (z.B. "2007 252"; "2006 244"; Diff. "8 Kubikmeter x Summe € = Summe x). Von wann genau die Messwerte sind ist nicht aufgeführt. Wie diese ermittelt wurden ebenfalls nicht.

d) Für Kaltwasser gibt es nur dem Gesamtverbrauch für das Haus. Analog zum Kaltwasserverbrauch wurden mit gleichem Wert die Abwasserkosten ("Kanal") abgerechnet.

e) Welche Kosten sind zu zahlen, wenn hier die Abrechnung mit dem falschen Schlüssel erstellt worden ist. Wie weit zurück kann die BKA korrigiert werden? (s. Punkt 5: Form der BKA)

3. Zählen zu den Wasserkosten auch die Abwasserkosten (s. Ausführungen im Notarvertrag - s.o.)?

4. Bislang wurden ihr auch die Heizungskosten (Gas) und die Müllgebühren in Rechnung gestellt. Diese sind durch sie aber lt. Notarvertrag nicht zu tragen. Hat sie rückwirkend Anspruch auf Rückerstattung dieser Kosten? BKA liegen mir seit 2001 vor. Die Abschläge hat sie mtl. bar bezahlt gegen Quittung.

5. Die BKA wird jährlich erstellt, allerdings ohne Datum und Unterschrift. Abrechnungszeiträume für die einzelnen Posten sind ebenfalls nicht eingetragen. Es heißt lediglich z.B. ("Abrechnung Wohnung oben 2006"; Zählerstände mit Datum bei der Heizung; bei Warmwasser nur das Jahr und der Zählerstand; bei Wasser und Kanal steht nur der Verbrauch, beim Wasser der Umschlageschlüssel nach Personen).

6. Die mtl. Vorausszahlungen für das kommende Jahr wurden aufgrund der ermittelten Gesamtkosten durch 12 geteilt. Ist das ausreichend oder muss diese für jeden Posten ermittelt werden?

7. Meine Schwiegermutter hat mir aufgrund ihres Alters Vollmacht erteilt, so daß ich mich künftig um ihre Angelegenheiten kümmern werde. Mein Vorgehen ist nun wie folgt geplant:

A Anschreiben an die Hauseigentümer, das ab sofort nur noch die Vorausszahlung für Wasser und ggf. Abwasser (?) geleistet werden, per Dauerauftrag. (Strom zahlt sie an den Anbieter direkt.) Bereits geleistete Vorauszahlungen Müllgeb. und Heizungskosten sind unter Fristsetzung zurückzuzahlen (oder geht dies nur im Rahmen der BKA 2007, was ich aber jetzt schon ankündigen kann?).

B Die fehlerhaft in Rechnung gestellten Heizkosten und Müllgeb. sind rückwirkend ab 2001 (uns vorliegende BKA) unter Fristsetzung zurück zu erstatten.

C Die Abrechnungen für Wasser/Abwasser für 2006 und künftig erbitte ich in Kopie (gegen Erstattung der Kopierkosten) zwecks Prüfung der BKA.

D Unter Vorlage der Vollmacht erbitte ich die Zustellung der BKA künftig zu meinen Händen (meine Schwiegermutter bekommt das alles nicht mehr hin).

E Muss ich sonst etwas beachten?

F Besteht das notariell vereinbarte lebenslange Wohnrecht in ihrer Wohnung auch für den Fall, das sie in ein Pflegeheim muss? Wenn ja, kann ihr Sohn dann während der auswärtigen Tätigkeit (s. Punkt 2a) weiter in dieser Wohnung schlafen? Haben die Hauseigentümer irgendwelche Rechte an dieser Wohnung während eines evtl. Aufenthalts im Pflegeheim?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

zu 1 a+b) ja
zu 1 c nein

zu 2 a) es kommt auf die Anzahl der sich dort regelmäßig aufhaltenden Personen an. Im Streitfall werden die dort gemeldeten Perosnen erfaßt. Es wird dann nicht danach differenziert, wer sich wie lange dort aufhält oder wer welches Verbrauchsverhalten an den Tag legt. Vor diesem Hintergrund ist die Erfassung Ihres Ehemannes aus meiner Sicht richtig.

b) wenn die Personenzahl sich ändert wird dies berücksichtigt, auch wenn der Wechsel während des Jahres erfolgt. z.b. bei Auszug im Juni 0,5 Person

c +d) keine Frage

e) im Zweifel wird nach Personen abgerechnet. Wenn einzlen Verbräuche nicht richtig oder gar nicht erfasst werden können, geht dies zu Lasten des Vermieters/Eigentümers. Über die Bertriebskosten ist binnen eines Jahres abzurechnen, von Seiten des Mieters /BK-Verpflichteten kann bis zur Verjährungsgrenze von 3 Jahren eine Rückfoderung erfolgen.


3) ja, soweit nichts Gegenteiliges vereinbart


4) Ja, aber die Verährungsfrist von 3 Jahre ist zu beachten (natürlich muss man sich als Verpflichter nicht auf diese berufen und kann, z.B. aus Gründen der Gerechtigkeit, auch alle überbezahlten Beträge erstatten)


5) keine Frage

6) Dies ist ausreichend

7 a) kann so formuliert werden

7 b)veruchen können Sie es, da sich der Gegner erst auf Verjährung berufen muss

7 c) Sie haben nur einen Anspruch auf Einsichtnahme vor Ort, trotzdem sollten Sie Ihre Forderung in dieser Form vortragen, da eine Übersendung üblich ist.

7 d) i.O

7 e) das Original der Vollmacht mitsenden


F )Lebenslanges Wohnrecht = Nießbrauchsrecht besteht fort, dies bedeutet idR, dass der Inhaber des Nießbrauchrechtes den Nutzen aus der Nießbrauchsache ziehen kann, er könnte sie also vermieten.Das Recht zur Vermietung steht der Nießbrauch-Inhaberin zu, es sei denn, dass das Nießbrauchrecht eingeschränkt ist und eine Vermietung an Dritte nicht zuläßt. Besondere rechte steht den Eigentümern nicht zu.

Ich hoffe meine Antwort kann Ihnen zu einer ersten Orientierung dienen. Sie ersetzt nicht die persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt, weil bei Überprüfung des Sachverhaltes, insbesondere anhand der zu prüfenden Unterlagen sich Umstände ergeben, können die zu einer abweichenden Beurteilung führen.


Mit freundlichen Grüßen

Oliver Martin
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2007 | 18:46

Sehr geehrter Herr Martin,

vielen Dank für Ihre Antwort. Es ergeben sich weitere Fragen aus Ihrer Antwort:

zu 1b) ja??? Welcher Verteilerschlüssel ist anzuwenden?

zu 2a und b) Liegt regelmäßiges Aufhalten in der Wohnung vor, wenn mein Mann sich von Mitte März bis Ende Oktober an 4 Tagen die Woche, Urlaub unberücksichtigt, aufhält? Wenn bei den Kindern der Hauseigentümer ein Auszug im laufenden Jahr Berücksichtigung bei den Kosten findet, muss das analog doch auch für meinen Mann gelten. Sprich: eine Berücksichtigung des Verteilerschlüssels auf 2 Personen nur von März (anteilig) bis Oktober. In den anderen Monaten ist meine Schwiegermutter ja alleinige Verbraucherin, weil sie auch nur alleine dort wohnt.

zu 2c und d) Sind die Abrechnungen so rechtlich korrekt: Fehlende genaue Ablesedaten und Abrechnungszeiträume?

zu 2e)

zu 3) Wie in der Einleitung angegeben, steht im Notarvertrag wörtlich "Strom- und Wasserversorgung". Damit ist für mich nicht klar, ob zu der Wasserversorung auch die Abwasserkosten zählen (in der BKA mit "Kanal" beziffert).

zu 5) Genügt diese BKA damit einer rechtlich formalen BKA? Die BKA sind ohne Datum und Unterschrift und werden vom Schwiegersohn erstellt, der allerdings nicht notariell übertragener Hauseigentümer ist. Dies ist per Notarvertrag aus 1987 die Tochter.
5a) Wer muss die BKA danach erstellen? Sind Datum und Unterschrift zwingend für die Wirksamkeit?
5b) Sind die bisherigen BKA damit wirksam (müssen ja bis zu 12 Monate nach der Abrechnungsperiode erstellt werden)? Was ist mit den gezahlten Abschlägen und Nachzahlungen, wenn die BKA nicht wirksam ist?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2007 | 19:03

Sehr geehrter Fragesteller,


1) a+b) nach Personen

2) Wenn Ihr Mann dort nicht wohnt und auch dort nicht gemeldet ist, ist er nicht zu berücksichtigen. Hiervon gehe ich aber nicht aus. Es ist nicht praktikabel, zu differenzieren, wer wie oft und wie lange in der Wohnung ist. Hier werden im Interesse der Vereinfachung die dort lebenden Personen gezählt. Z.B. werden auch Personen die häufig auf Monatage sind voll erfasst.#

2) Der Abrechungszeitaum ergibt sich aus der BKA an sich. Eine Abrechung setzt voaus, dass eine Erfassung der BK erfolgte. Ist keine Erfassung erfolgt, können auch keine Kosten ermittelt werden. Sie haben das Recht die der BKA zugrundliegenden Ableseprotokolle einzusehen. Auch die BKA an sich muss schon die Art der Berechung erkennen lassen. Welchen Umfang die Angaben haben müssen ist umstritten. Im Ergebnis kommt man aber nie ohne Einsicht in die der BKA zugrunde liegenden Unterlagen aus. Das Abwasser wird regelmäig über das Frischwasser berechnet. Abwassrzähler sind nicht üblich.

3) Bei dieser Formulierung gehört das Abwasser dazu.

4) Es gibt keine gesetzlich exakt vorgeschriebene Form für BKA. Viele BKA werden maschinell erstellt und werden nicht unterschrieben. Da vorliegend erkennbar ist, wer bzw. für wen die BKA erstellt wurde sehe ich keine Probleme. Die 12 Monate gelten nur zu Gunsten des BKA Erstellers (spezielle Regel aus dem Mietrecht, die meines Erachtens analog anzuwenden ist).
Eine BKA ist dann unwirksam, wenn Sie nicht im Mindestmaß differenziert und die Kosten nachvollziehbar aufschlüsselt. (Ab wann dies der Fall ist entscheidet sich im Einzelfall)


Zu Giunsten Ihrer Schwiegermutter kann aber nach wie vor eine Neuberechnung erfolgen und können auch eventuelle Ansprüche durchgesetzt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Oliver Martin
Rechtsanwalt

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