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Verteilerschlüssel NK


26.06.2007 19:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben folgendes Problem:


Einem Mieter wurde die NK-Abrechung 2006 vor mehr als 30 Tagen per Boten zugestellt. Ein Zahlungseingang hinsichtlich der Nachzahlung ist nicht zu verzeichnen. Zahlungsfrist war 14 Tage nach Zustellung.

Hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise, die wasserdicht sein muß, weil gerichtliche Auseinandersetzungen mit dem Mieter bevorstehen, haben wir die NK-Abrechnung erneut überprüft und sind auf folgende Problematik gestoßen:

Laut Mietvertrag waren für die folgenden Positionen folgende Verteilerschlüssel vereinbart:

Abwasser und Müllbeseitigung: nach qm Wohnfläche / Allgemeinstrom: nach Anzahl der WE ( anteilig )

Die Verteilerschlüssel wurden von uns, also seitens des Vermieters, einseitig ohne die Mieter in Kenntnis zu setzen wie folgt abgeändert:

Abwasser, Müllbeseitigung u. Allgemeinstrom: nach Personen x Tage ( also pro Person )


Nach unseren Informationen können die Verteilerschlüssel o.g. Positionen einseitig ohne Zustimmung des Mieters abgeändert werden, wenn zukünftig verbrauchs- oder verursachungsabhängig abgerechnet werden soll, was ja hier offensichtlich der Fall ist. Ist diese Information richtig und trifft sie für den geschilderten Sachverhalt zu? Wenn ja, muß der Mieter vom Vermieter über die Änderung des Verteilerschlüssels informiert werden ( Informationspflicht ) ? Wenn ja, müssen wir die NK-Abrechnung korrigieren, weil wir die Mieter nicht informiert haben?

Wir haben folgende Vorgehensweise geplant:

1. Eventuelle Korrektur der NK-Abrechung
2. Zustellung unter Hinzufügung aller Zahlungsbelege
3. Zahlungs- und Prüffrist 30 Tage, da die Abrechnung ja
praktisch überarbeitet u. praktisch neu ist.
4. danach Beantragung eines Mahnbescheids

Ist die Vorgehensweise so richtig? Was würden Sie vorschlagen?


Letzte Frage: Im Mietvertrag mit dieser Familie ist bei den NK eine monatliche Gebühr in Höhe von 5 Euro für SAT - Anschluß vereinbart. Wie verhält es sich, wenn der Mieter keinen SAT-Anschluß mehr haben möchte ( DVBT-Fernsehen!!! )? Wir sind der Meinung, daß die Gebühr bei uns im Haus weitergezahlt werden muß, da wir nur eine " Ein - Kabel - Lösung " haben. D. h., die Anschlüsse laufen von Wohnung zu Wohnung. Es ist nicht möglich einen Anschluß abzuklemmen, denn dann hat niemand im Haus mehr Fernsehen. Wie ist die Rechtsprechung in diesem Fall?

Wir bedanken uns schon jetzt für Ihre Mühe.

Mit freundlichem Gruß
26.06.2007 | 19:26

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Seit 01.September 2001 ist, dass der Vermieter berechtigt ist, durch einseitige Erklärung in Textform (schriftlich per Fax oder Brief, auch per E-Mail möglich, was aber noch strittig ist) die verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einzuführen. Die Erklärung muss vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes abgegeben werden, § 556a BGB. Waren bisher Betriebskosten in der Miete enthalten (Brutto-, Teilinklusivmiete, Betriebskostenpauschale), muss die Miete entsprechend reduziert werden.
2. Sie können die Änderung also nur vornehmen, wenn Sie das dem Mieter wie oben geschildert mitgeteilt haben. Sonst müssen Sie die bis dahin angewendete Einteilung beibehalten und dem Mieter eine korrigierte Abrechnung zukommen lassen.
3. Ihre geschilderte Vorgehensweise ist korrekt. Um den Zugang nachweisen zu können, schicken Sie die korrigierte Abrechnung per Einschreiben/Rückschein.
4. Wenn der Vermieter den Sat Anschluss angebracht hat, kann er die Gebühren verlangen, es sei denn, im Mietvertrag wurde etwas abweichendes vereinbart. Es handelt sich um umlagefähige Kosten.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
FAX: (089) 45 75 89 51

info@anwaeltin-heussen.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2007 | 20:13

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
folgende nachfrage.

zu Punkt 4 Ihrer Antwort:

Besteht bei Ein-Kabel-Lösung der vom Vermieter angebrachten SAT-Anlage grundsätzlich seitens des Mieters keine Möglichkeit, der mietvertraglich eingegangenen Verpflichtung zur Zahlung einer Gebühr zur Nutzung i. R. der Nk zu entgehen während der Mietvertrag noch läuft? Durch Einführung von DVBT-Fernsehen wäre das doch denkbar.

zu Punkt 3 Ihrer Antwort:
a) allgemein:
Ist es richtig, daß man bei NK- Abrechnungen immer 30 Tage Frist zur Prüfung einräumen muß? Wenn dann seitens des Mieters die Rechnungen eingesehen werden wollen, welche zusätzliche Prüfungsfrist muß dann noch eingeräumt werden?
b) zum speziellen Fall:
Wenn wir nun die korrigierte Fassung der NK-Abrechnung schicken
und eine Frist zur Prüfung und Begleichung der Nachzahlung von 30 Tagen setzen und der Mieter aber nicht zahlt, ist dieser dann nach 30 Tagen automatisch in Zahlungsverzug und es ist keine weitere Abmahnung vor Beantragung eines Mahnbescheids mehr notwendig. Ist diese Aussage richtig?


Vielen Dank für Ihre kompetente und auf den Punkt gebrachte Beantwortung der Frage.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2007 | 10:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn die Kosten für das Fernsehen in den Umlagefähigen Kosten der Abrechnung enthalten sind, muss der Mieter sie auch zahlen. Lediglich verbrauchsabhängige Kosten müsste er nicht tragen, wenn er eine andere Art des Fernsehens wählt.

Der Mieter kann grundsätzlich bis zu 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Einwendungen geltend machen, § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Für die Prüfung und Zahlung sind 4 Wochen eine angemessene Zeit. Im BGB ist dafür kein bestimmter Zeitrahmen angegeben. Jedoch kommt der Miteer nicht in Verzug, da er 12 Monate Einwendungen vorbringen kann. Mit der Zahlung erkennt er die Korrektheit der Abrechnung an. Ihr Mieter kann z.B. die Betriebskostennachzahlung so lange verweigern, bis der Vermieter Einsicht in die Belege gewährt hat, OLG Düsseldorf (AZ: 10 U 160/97). Der Anspruch auf eine Nachzahlung der Nebenkosten wird erst mit der Aushändigung der kopierten Beleg fällig, wenn ein Mieter ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung hat, AG Dietz (AZ: 8 C 210/01).

Das bedeutet für Sie, dass der Mieter bei berechtigten Zweifel Einsicht in die Belege verlangen kann und dann erst die Nachzahlung begleichen muss.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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