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Verteilerkosten bei leerstehendem Ladenlokal


26.09.2007 13:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Zu dem von mir vermieteten Haus gehört ein Ladenlokal mit 546 qm und zwei Wohnungseinheiten von insgesamt 203 qm, die an eine Familie vermietet waren. Zum 31.12.2004 wurde das Ladenlokal gekündigt und stand während des gesamten Jahres 2005 leer. Die Heizkörper waren abgeschaltet.
An Nebenkostenverteilung waren ursprünglich vereinbart, dass die Ölrechnungen nach qm -Aufteilung berechnet werden, ebenso fixe Kosten wie Grundsteuer, Versicherung etc.; Wasserverbrauch, Kanal und Strom für Flur und Warmwasseraufbereitung 50:50
Meine Frage: Fällt auch bei einer Mietaufteilung Wohnung zu Ladenlokal die Regelung an, dass der Vermieter die Kosten für Heizung voll übernehmen muß und wie sieht es bei Wasser und Strom aus. Schließlich war der Wohnungsmieter während des gesamten Jahres allein in dem Haus Als Vergleich noch in 2004 - als das Ladenlokal noch vermietet war - lag der Ölverbrauch bei 12970 Liter und 2005 - ohne Vermietung des Ladens - bei 10370 Liter
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage lässt sich aufgrund Ihres geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten:

Für nicht vermietete Wohn- und Gewerberäume (Leerstand) hat der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten zu tragen.

Dies gilt natürlich nicht für verbrauchsabhängige Komponenten, die nach dem jeweiligen Verbrauch gegenüber dem Mieter abgerechnet werden können. Dort müssen die Mieter ihren individuellen Verbrauch zahlen, allerdings nach der Ansicht des AG Zwickau (2 C 264/00)mit einem Abschlag. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass auch in einer unbewohnten Wohnung verbrauchsabhängige Komponenten entnommen werden.

Aber auch in einem solchen Fall gilt, dass die so genannten verbrauchsunabhängigen Kosten – also Grund- und Servicepreis – auf die Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen sind. Denn diese Kosten entstehen unabhängig davon, ob Mieter diese verbrauchen oder nicht.

In Ihrem Fall haben Sie eine Abrechnung nach qm im Mietvertrag vereinbart. Hierzu entschied z.B. das Amtsgericht Görlitz (1 C 1386/96), dass wenn nach qm abgerechnet wird, der Mieter keine Möglichkeit hat zu argumentieren, er habe keinen oder nur einen geringen Verbrauch gehabt. Genau das gelte bei einem Leerstand auch für den Vermieter.
Bei Leerstand ist der Vermieter daher nicht berechtigt, die unvermieteten Flächen bei der Betriebskostenabrechnung außer Acht zu lassen, soweit diese Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dies trifft auch bei Quadratmeter-Umlage von Wasser- und Heizkosten zu (LG Berlin, ZK 67).

Ich möchte Sie noch darauf hinweisen, dass die Forderung von Nachzahlungen für das Jahr 2005 gegenüber den Mietern von Wohnraum problematisch ist. Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Soweit der Abrechnungszeitraum am 31.12.2005 endet, muss der Mieter die Abrechnung bis spätestens 31.12.2006 erhalten haben. Nach dem Ablauf dieses Tages kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin

Kanzlei Dr. Feldmann
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@kanzlei-fm.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290


Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.

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