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Verstoß Abstandsflächen Neubau auf Gemeinschaftsgrund / Zufahrt

27.02.2021 19:06 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


21:25

Zusammenfassung:

Auch von der Einhaltung der gesetzlichen Abstandsfläche kann die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag befreien (Abweichung von Vorschriften des Bauordnungsrechts). Anspruchsgrundlage in Bayern ist Art. 63 BayBO.

Hintergrund:
- Reihenhaus, Mehr-Spänner in Bayern
- das Eckhaus im Süden soll abgerissen und mit leicht veränderten Außenmauern wieder aufgebaut werden
- südl. vom Neubau verläuft die Zufahrt zum Hof aller Parteien
- bei der Zufahrt handelt es sich um Gemeinschaftsgrund aller Parteien (Breite ca 3,40 m)
- die südl. Außenmauern des Neubaus werden exakt auf der Grundstücksgrenze zum Gemeinschaftsgrund/Zufahrt liegen
- die Abstandsflächen des Neubaus liegen auf dem Gemeinschaftsgrund/Zufahrt

Frage:
Handelt es sich um einen Verstoß gegen die einzuhaltenden Abstandsflächen des Neubaus?
Können wir den Neubau mit den geänderten Außenmauern verhindern, indem wir uns mit den Abstandsflächen auf dem Gemeinschaftsgrund nicht einverstanden erklären?
Spielt es eine Rolle, dass die Abstandsflächen in diesem Fall auf Gemeinschaftsgrund und einer nicht bebaubaren Zufahrt liegen?

27.02.2021 | 20:17

Antwort

von


(1058)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst einmal gilt, dass eine Abstandsfläche nicht erforderlich ist vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. Das müsste sich aus einem Bebauungsplan ergeben (oder auch nicht).

Da es sich bei der Zufahrt nicht um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt und die Breite der Zufahrt ohnehin nicht ausreichen würde (da hierbei nur 1,70 m anrechenbar sind), muss nach dem Gesetz rechtlich oder tatsächlich gesichert werden, dass die Zufahrt nicht überbaut wird, oder dass die Miteigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmen (vgl. Art. 6 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 1 der Bayerischen Bauordnung - BayBO). In der Eigentümergemeinschaft wäre ein solcher Beschluss vorher mit der Mehrheit der Eigentumsanteile zu fassen.

Nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde jedoch Abweichungen von Anforderungen der Bayerischen Bauordnung zulassen, wenn sie – wie vorliegend – unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des Art. 3 Abs. 1 BayBO vereinbar sind. Eine Abweichung kann insbesondere auch von den Anforderungen des Abstandsflächenrechts erteilt werden (siehe nur zuletzt VG München, Urteil vom 21. September 2020 – M 8 K 18.4715 –, Rn. 38, juris). Ich halte den vorliegenden Sachverhalt für den klassischen Fall einer zulässigen Abweichung vom Abstandsflächenrecht.

Sollte der Bauherr eine solche Abweichung beantragen, müsste sie nach meiner Einschätzung von der Bauaufsichtsbehörde also bewilligt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 01.03.2021 | 20:44

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Sie beschreiben, dass nach Art 63, Abs. 1, Satz 1, Halbsatz 1 BayBO die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von Anforderungen der Bay. Bauordnung zulassen kann, wenn sie insbesondere mit den Anforderungen des Art. 3, Abs. 1 BayBO vereinbar sind.
Nach Art. 3, Abs. 1, Satz 1, Halbsatz 2 BayBO ist bei der Errichtung von Anlagen zu berücksichtigen, „...dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden."
Im vorliegenden Fall wird durch den Neubau und die Versetzung der süd-östlichen Ecke um einen halben Meter weiter nach Süden, im Vergleich zum Altbestand, die Zufahrt über den Gemeinschaftsgrund in der Art verengt, dass die Einfahrt eines Krankenwagens in den rückwärtigen Hof zu den Nachbargebäuden nicht mehr möglich ist. Dies stellt auch den zentralen Kritikpunkt der Nachbarn am Neubau dar.
Der Krankenwagen muss über die Zufahrt auf dem Gemeinschaftsgrund über eine 90° Kurve in den Hof einbiegen und kann dann über die die Hinterhöfe (ein Durchfahrtsrecht für die jeweiligen Nachbarn besteht) zu den Nachbarhäusern gelangen. Die Durchfahrt und das Abbiegen werden mit dem Neubau nicht mehr möglich sein, da die entsprechende Schleppkurve im Bauplan nicht eingeplant wurde.
Bildet die Verhinderung der Zufahrt eines Krankenwagens eine Grundlage, dass Art. 3, Abs. 1, Satz 1, Halbsatz 2 BayBO nicht erfüllt ist?

Im zweiten Absatz ihrer Antwort schreiben sie, dass eine Abstandsfläche nicht erforderlich ist, wenn von planungsrechtlichen Vorschriften an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss oder darf (Art.6, Abs1, Satz3 BayBO). Des Weitern schreiben sie, dass die planungsrechtlichen Vorgaben in einem Bebauungsplan niedergelegt sein müssten. Könnten die planungsrechtlichen Vorgaben auch noch wo anders niedergelegt sein? Nach unserer Information besteht kein Bebauungsplan.

Vielen Dank & beste Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.03.2021 | 21:25

Sehr geehrte Fragestellerin,

eine lichte Breite von 3 Metern reicht aus für eine ordnungsgemäße verkehrliche Erschließung nach Bauordnungsrecht. Wenn die Zufahrt bisher aber schon 3,40 Meter breit war und bleibt, ändert sich an der ordnungsgemäßen Erschließung nichts. Außerdem müsste diese Zufahrt die maßgebliche Zufahrt sein - ist das bei den Hinterhöfen der Fall oder kann der Krankenwagen/die Feuerwehr die einzelnen Häuser nicht direkt über eine öffentliche Straße anfahren?

Das privatrechtliche Fahrrecht (als Grunddienstbarkeit) wird sich ja sicher auch nur auf die offizielle Wegefläche von 3,40 Metern Breite beziehen?

Schreiben Sie mir dazu gerne noch eine E-Mail, um dies zu vertiefen und zu klären. Hätten Sie dann ggf. noch eine Lagekarte zur Hand?

Eine entsprechende Vorgabe, grenzständig zu bauen, kann sich auch aus § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) ergeben, wenn die nähere Umgebung durch solche Grenzbebauung gekennzeichnet ist.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

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