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Verstoß gegen BauNVo im Gewerbegebiet in BW


| 14.05.2006 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Ein Betriebsgrundstück einer Gewerbeimmobilie in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet ist durch Grundstücks-Teilungsanträge in einen Wohn- und Betriebsbereich aufgeteilt worden. Der Wohnbereich wurde in Grundstücksanteile mit Sondereigentum aufgeteilt, so dass Sondereigentum in einer Dachgeschosswohnung, einer Erdgeschosswohnung und einem Betriebsbüro entstand. Erdgeschosswohnung und Betriebsbüro werden von den Gewerbetreibenden Eigentümern genutzt. Die als Betriebswohnung ausgewiesene Dachgeschosswohnung ist vor Jahren vom seinerzeitigen Eigentümer und Gewerbetreibenden an betriebsfremde Personen verkauft worden. Nach mehreren Wechseln der Eigentümer der DG-Wohnung wird sie heute von den derzeitigen Eigentümern als allgemeine Wohnung genutzt. Da die betriebsfremden Personen die betrieblichen Abläufe mit Hinweis auf Hausordnung und WEG-Recht in schikanöser Weise behindern, möchten wir diesen Zustand beenden.
Ist es Aufgabe der Kreisverwaltung die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken der betriebsfremden Personen zu untersagen (siehe BGH-Urteil vom 13.10.2000 V ZR 430/99; OLG Koblenz) oder müssen wir als Mitglied der WEG und Gewerbetreibende die Räumungsklage einreichen?
Spielt für die Beantwortung der Frage die Landesbauordnung Baden-Württemberg eine Rolle?

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

In der von Ihnen zitierten Entscheidung ging es um die Frage eines Mangels, wenn die Baubehörde die Nutzung wegen genehmigungswidrigem Gebrauch untersagt.

In Ihrem Fall ist die Frage, wie die Nutzung der Wohnungen genehmigt ist. Ist diese allgemein genehmig und gibt es nur eine vertragliche Beschränkung, ist mE allein der zivilrechtliche Weg eröffnet. Dann gibt es seitens der Ordnungsbehörde keinen Weg zum einschreiten.

Ist jedoch die Nutzung nur für Betriebsangehörige genehmigt, KÖNNTE die Behörde (analog zum BGH-Fall) die anderweitige Nutzung verbieten. „Könnte“ deshalb, weil der Behörde beim Einschreiten und beim Auswählen der Maßnahme ein Ermessen zusteht.

Daher wäre die Frage der Nutzungsänderung vorrangig zu klären, damit danach weiter entschieden werden kann, wie vorgegangen wird.

Ggf. sollte die Ordnungsbehörde über den Umstand informiert und zunächst zum eigenen Handeln aufgefordert werden.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2006 | 21:52

Vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Allerdings bleiben die 3 gestellten Fragen unbeantwortet. Wie erläutert, ist die Wohnung Teil einer Gewerbeimmobilie mit den von der BauNVo vorgegebenen Beschränkungen. Diese sind nicht auslegungsfähig. Eine Nutzungsänderung hat ausschließlich faktisch, nicht jedoch behördlicherseits stattgefunden. Die Ordnungsbehörde ist über den Umstand informiert, tut aber nichts.
Meine Frage war: Ist es Aufgabe der Kreisverwaltung die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken der betriebsfremden Personen zu untersagen oder müssen/können wir als Mitglied der WEG und Gewerbetreibende die Räumungsklage einreichen?
Spielt für die Beantwortung der Frage die Landesbauordnung §58 Abs. 1 Baden-Württemberg eine Rolle?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2006 | 15:47

Vielen Dank für die weitere Konkretisierung.

Selbst wenn eine Nutzung in dem geschilderten Rahmen gemäß § 8 III 1 BauNVO unzulässig ist, so unterliegt das Einschreiten der Behörde doch dem pflichtgemäßen Ermessen. Die Behörde kann also entscheiden, ob, und wenn ja was, sie unternehmen wird. Das hier das Ermessen auf Null reduziert ist, vermag ich Ihrer Schilderung nicht zu entnehmen. Die Behörde kann also, muss aber nicht, gegen die unzulässige Nutzung vorgehen.

Dementsprechend besteht nach der summarischen Prüfung keinen Anspruch gegenüber der Behörde.

Eine Räumungsklage selbst werden Sie als WEG nicht anstrengen können, da kein entsprechendes Recht auf Herausgabe der Wohnung haben.

Die WEG kann also nur gegen das Mitglied vorgehen, dass sich hier rechtswidrig verhält. Es bliebe somit nur die Klage gegen den Miteigentümer, die unzulässige Vermietung zu unterlassen.

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