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Versteuerung beim Verkauf eines Hauses

| 07.02.2011 15:43 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Manfred A. Binder


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe in den vergangenen drei Jahren ein Doppelhaus gebaut, dass dieses Jahr fertig geworden ist.

Zu 95 % habe ich das Haus in Eigenleistung gebaut.

Dafür sind incl. Grundstück ca. 200.000,- € Material und
3000 Stunden Eigenleistung angefallen.

Wie wird bei einem Verkauf des Hauses die Versteuerung aussehen. Wenn zum Beispiel das Grundstück und die Eigenleistung nicht absetzbar sind, würde möglicherweise nicht viel über bleiben?

Beispiel:

Verkaufspreis: 400.000,- €
Angenommener Durchschnittssteuersatz: 45%
Steuer: 180.000,-€
Rest nach Abzug der Steuer: 220.000,-€
Rest nach Abzug von
Grundstück und Material: 20.000,-€

Es blieben also für 3000 Stunden 20.000,-€ über.

Sehe ich das so richtig, oder werden von den 400.000,-€ Verkaufserlös erst die Materialkosten (Investitionen) abgezogen und dann nur der Rest (die Eigenleistung) versteuert?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworte.

Zunächst darf ich vorausschicken, dass eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen im Rahmen von Immobiliengeschäften nach § 23 EStG nur dann anfällt, wenn das Wirtschaftsgut zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine Besteuerung der Gewinne fällt also nur dann an, wenn Sie das Haus vermieten.

Nach § 23 Abs. 3 EStG ergibt sich der Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften aus dem Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.

Um die Zahlen aus Ihrem Beispiel aufzugreifen, würde eine Gewinnberechnung wie folgt aussehen:

Veräußerungspreis: EUR 400.000,00, abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten (Material und Grundstück): EUR 200.000,00 = zu versteuernder Veräußerungsgewinn: EUR 200.000,00.
Geht man nach Ihrem Beispiel von einem Durchschnittssteuersatz von 45% aus, dann ergebe sich hieraus eine Steuerzahlung in Höhe von EUR 90.000,00.

Eigenleistungen des Steuerpflichtigen sind nach BFH X R 66/92 v. 31.08.94 nicht als Herstellungskosten (gewinnmindernd) zu berücksichtigen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in Ihrer Angelegenheit weiterhelfen konnte. Bei Unklarheiten verweise ich auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Manfred A. Binder
Rechtsanwalt

info@ra-manfredbinder.de

Ich darf schließlich noch auf folgendes hinweisen:
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Bewertung des Fragestellers 08.02.2011 | 15:23

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