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Versteuerung bei einem Verkauf einer Immobilie(Neubau Erstbezug) auf Raten

13.04.2020 17:11 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

ich betreibe einen Wochenendplatz (Einzelunternehmer, ich bilanziere) und spiele mit dem Gedanken ein kleines Haus (40m² Wohnfläche) neu zu errichten. Den Bau würde ich komplett selbst ausführen. Die Kosten hierfür würden bei ungefähr 30.000€ liegen. Der Verkaufserlös bei 70.000€. Verkauft wird nur das Gebäude. Das Grundstück wird bei mir gepachtet und bleibt auch in meinem Besitz.

Nun würde ich es gerne wie folgt verkaufen:

Der Käufer zahlt 35.000€ an.
Ich gebe dem Käufer ein Darlehen über weitere 35.000€ mit einem Zinssatz von 5% p.a..
Dies ergibt einen Zinsertrag von 9.547,52€ über eine Laufzeit von 10 Jahren.
Monatlich zahlt der Käufer also 371,23€ (Abtrag und Tilgung) über 10 Jahre an mich.

Meine Frage ist nun wie sich das steuerlich auswirkt. Meine Auffassung ist folgende:

Die Herstellungskosten (30.000€) werden von den 35.000€ abgezogen bleiben 5.000€ die sofort (in dem Kalenderjahr) versteuert werden müssen. Der Rest würde unter § 11 EStG fallen und in dem Jahr versteuert werden, in dem die Raten gezahlt werden. Ist dieses Auffassung korrekt?
Werden die Zinserträge in meinen persönlichen Freibetrag für die Kapitalertragssteuer fallen? Oder wie werden die Zinserträge angerechnet?

Zu beachten ist, dass ich als Gewerbetreibender handele und nicht als Privatperson. Falls dieses Modell funktioniert würde ich es gerne zwei mal jährlich wiederholen.

Der Vorteil neben dem Verdienst wäre auch, dass ich freie Grundstück schnell adäquat vermarkten kann und der Umsatz meines Hauptgeschäftes (Geschäftszweck Vermietung und Verpachtung von Feriengrundstücken nicht umsatzsteuerpflichtig) steigt.

Vielen Dank für Ihre Mühe!



13.04.2020 | 19:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der übermittelten Information beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Ich gehe davon aus, dass sich die Immobilie im Betriebsvermögen befindet.

In diesem Fall, realisiert sich der Veräußerungserlöss im Jahr der Veräußerung. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind als Abzugsposten bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns zu berücksichtigen.

Der Wert der eigenen Arbeitsleistung gehört allerdings nicht zu den Herstellungskosten, siehe auch das BFH Urteil vom 10.05.1995 - IX R 73/9.

Die Zinserträge sind als gewinnerhöhende Einnahmen des Gewerbebetriebes zu behandeln.

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantwortet habe, bei eventuellen Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.

Berücksichtigen Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen
Sebastian Braun
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 13.04.2020 | 19:15

Sehr geehrter Herr Braun,

leider haben Sie etwas an der Frage vorbei geantwortet.

Also die Immobilie wird noch erstellt. Die Herstellungskosten von 30.000€ sind reine Materialkosten. Meine Frage ist eher WANN wird die Steuer für den Verkauf fällig ?
Greift der § 11 EStG bei den Raten oder nicht?
Muss ich anfangs nur die Differenz der Anzahlung zu den Herstellungskosten versteuern? UND darf ich so ein Geschäft überhaupt machen? Ich bitte darum die Frage nochmals genau zu lesen, da sie doch etwas komplexer ist und es mehrere Zusammenhänge gibt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.04.2020 | 19:26

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Da Sie als Gewerbetreibener handeln, erhöht der Verkaufserlös Ihren laufenden Gewinn, d.h. die Steuer auf den Verkauf wird mit Ihrer ganz normalen Steuererklärung erhoben. Dieses Veräußerungsgeschäft unterfällt nicht § 23 EStG , da Sie ein Wirtschaftsgut des Betriebsvermögens veräußern, jedenfalls habe ich Sie so verstanden.

Demzufolge ist auch § 11 EStG bei den Kaufpreisraten nicht anzuwenden, da der komplette Veräußerungsgewinn im Jahr der Veräußerung gewinnerhöhend wirkt.

Sie können dieses Geschäft gerne durchführen, es gibt keine Norm die Sie daran hindert. Allerdings ist die von Ihnen gewünschte steuerliche Rechtsfolge nicht möglich, da der Veräußerungserlös schon im ersten Jahr "gebucht" wird.

Die Materialkosten sind selbstverständlich komplett als Herstellungskosten zu behandeln, ich hatte nur angenommen, dass auch eigene Arbeitsleistungen darin enthalten sind.

Wenn sie dazu noch weitere Fragen haben, können Sie mich gerne per E-Mail anschreiben.

Mit freundliche Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

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