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Versteckter Mangel nach Hauskauf mit arglistiger Täuschung

16.07.2014 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


Zusammenfassung: Geltendmachung von Ansprüchen wegen verschwiegener Mängel beim Immobilienkauf.

Hallo liebe Anwälte und Freunde des Rechts ;-)
Wir wohnen seit knapp einem Jahr in unserem neuen Haus und es hat sich herausgestellt, dass der vertrauenswürdige Verkäufer uns zumindest in einem Punkt ganz klar getäuscht und gravierende Mängel verschwiegen hat.
Hauptrelevanz hat der Punkt Nummer 5!

1) Nasser Fleck am Kamin:
Verkäufer: Haben wir machen lassen, ist repariert.
Käufer: Wir haben gestrichen, renoviert und nach dem Regen hatten wir den gleichen Fleck erneut. Aktuell wird das Dach neu eingedeckt!
Einschätzung: Keine Handhabe, da der vom Verkäufer nicht renovierte nasse Fleck möglicherweise verhindert hat, dass er überhaupt entdeckt wurde? Fraglich!

2) Kachelofen defekt:
Verkäufer: Wundervolle Wärme, toller Kachelofen etc.
Käufer: Mehrfach probiert, Erwärmung war nurr unmittelbar neben dem Kachelofen spürbar. Nach Öffnung des Kachelofens und Besichtigung durch mehrere Fachleute, muss man feststellen, dass dieser nicht funktionieren konnte und so wie er gebaut wurde verboten wäre.
Einschätzung: Ein Stift zur funktionalen Bedienung war rausgerutscht. Dies könnte theoretisch mit der letzten Bedienung durch den Verkäufer geschehen sein. Ein eindeutiger Nachweis ist dies wohl nicht?!

3) Jede Menge Beton im Garten verbuddelt:
Bei der Erstellung einiger Blumenbeete, mussten wir Feststellen, dass man an vielen Stellen nur 5 cm tief buddeln konnte, weil hier Betonmauern, Wege, Bauschutt etc. verbuddelt waren. Der Nachbar weiß davon ein Lied zu singen, aber da der Verkäufer wirklich nur Rasen liegen hatte, muss er davon wohl nix wissen, oder?

4) Feuchtigkeit im vermieteten Souterrain:
Vor Jahren muss in diesem des Öfteren Wasser gestanden haben. Hiervon wusste der Nachbar beispielsweise. Der Veräufer hat uns hiervon nichts erzählt. Für die Einschätzung von einplanbaren Mieteinnahmen hätte ich mir diese Information aber sehr wohl gewünscht. Ist es evtl. glaubwürdig, dass der Verkäufer davon nichts wusste, obwohl es in der Nachbarschaft bekannt ist. Die möglicherweise hieraus entstandenen Folgen werden in meinem Hauptanliegen, Punkt 5, beschrieben. Und was ist, wenn der Wasserschaden tatsächlich zurückkehrt?

5) Marode Fensterfronten im Fussbodenbereich und Absenkung der Terassentüre:
Die Fensterseite wird von einer etwa 4m breiten, bodentiefen Fensterfront, bestehend aus 2 großen Fenstern und einer Terassentür geziert. Von Außen lässt sich der Holzrahmen in bodennähe so eindrücken (alles durchgefault). Das war optisch erst einmal nicht erkennbar. Von Innen ist an einem großen Fenster im Holzrahmen ein etwa 5cm Loch entstanden. Das war mit schwarzem Klebeband zugeklebt. Die Terassentür ist auf der rechten Seite im unteren Bereich so angemodert, dass sich hier die Türbefestigung gelöst hat. Die obere Befestigung ist dann wohl auch rausgerissen, so dass die Türe auf dem Boden aufliegt. Dies hat zur Folge, das sich oberhalb der Türe ein 1cm breiter Luftspalt ergibt. Im Zuge dessen, dass mein Mieter jetzt auszieht, habe ich davon erfahren. Nach Besichtigung durch entsprechende Handwerker weiß ich, dass dies wohl mindestens 2000 € kosten wird. Kostenvoranschlag folgt diese Woche.
Einschätzung: Ich habe den Verkäufer telefonisch damit konfrontiert und dieser hat bestritten, dass dieser Schaden wie beschrieben existieren würde. ABER er hat daraufhin den Mieter aungerufen mit dem er bis dahin ein sehr gutes Verhältnis hatte und ihn gefragt, warum dieser mir von dem Schaden erzählt hätte. Der Mieter hat mir berichtet, dass er den Verkäufer daraufhin gefragt hatte, warum dieser mir NICHT davon erzählt hätte. Mein Mieter ist selber erstaunt über das Vorgehen des Verkäufers und hat mir versichert, dass er mich im Falle eines Rechtsstreits mit der Wahrheit unterstützen würde. Der Punkt ist, der Verkäufer wusste, dass der Kauf der Imobilie von uns knapp kalkuliert war und hätten wir von dem Schaden gewusst (feuchte Vergangenheit plus marode Fensterfront), dann wären wir abgesprungen.

Meine Frage zu Punkt 5:
Ist die Aussage durch meinen Mieter das Faustfand mit dem ich einen eventuellen Rechtsstreit gewinnen würde? Lässt sich hierdurch die arglistige Täuschung sicher belegen?

Für eine rasche Antwort wäre ich ihnen dankbar!
16.07.2014 | 12:10

Antwort

von


(386)
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Tel: 040-41186796
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten, wobei ich insbesondere auf Punkt 5 eingehen werde, da dieser tatsächlich am aussichtsreichsten erscheint:

Ihre Frage zu Punkt 5:
Ist die Aussage durch meinen Mieter das Faustfand mit dem ich einen eventuellen Rechtsstreit gewinnen würde? Lässt sich hierdurch die arglistige Täuschung sicher belegen?

Sie müssen dem Verkäufer gegenüber Arglist zum Zeitpunkt des Kaufvertrages beweisen. Soweit der Verkäufer behauptet, er kenne den Schaden so nicht, so räumt er ja bereits ein, einen Schaden (welcher Art auch immer) zu kennen. Bereits dies hätte er Ihnen mitteilen müssen. Zudem können Sie seine arglistige Täuschung beweisen, wenn der Mieter tatsächlich aussagt, dass der Verkäufer über diesen Schaden informiert war.

Sie sollten den Mieter hier nochmals befragen, ob er tatsächlich diese Aussage so bestätigen würde.

Bestätigt er dies so, dann sollten Sie hier Ihre Ansprüche wegen arglistiger Täuschung geltend machen, notfalls auch gerichtlich.

Auch etwaige weitere Schäden, die aufgrund des verschwiegenen Mangels entstanden sind, wie etwa Feuchtigkeit im Souterrain, sollten dann mit geltend gemacht werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2014 | 14:05

Vielen Dank zunächst schon mal für Ihre Antwort.
Richtig, er hätte mir nach seiner Reaktion am Telefon zumindest von dem ihm bekannten Schaden berichten müssen. Er wusste aber um die ganze Tiefe des Schadens. Sie denken aber, daß die Aussage meines Mieters die Situation zu meinen Gunsten kippen lässt? Ich gehe natürlich davon aus, dass der Verkäufer alles abstreiten wird oder behaupten wird, er hätte mich über alles informiert oder was auch immer er sich da ausdenken möge. Vielleicht streitet er ja sogar die Inhalte des Telefonats mit dem Mieter ab.

Vielen Dank schon einmal Frau Wibke Türk

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2014 | 14:28

Auch wenn der Verkäufer die TElefonate mit dem Mieter abstreitet, so kann doch der Mieter durch seine Aussage immer noch darstellen, wann und in welcher Situation er den Verkäufer über etwaige Schäden informiert hat bzw. wann und weshalb der Verkäufer den Mieter nach dem Kauf bzw. nach Ihrer Kenntnis des Mangels kontaktiert hat. Ein Richter würde eben, um die Aussage zu erhärten nach den Umständen, Zeitablauf, usw. fragen, so dass hier ein Beweis geführt werden könnte, wenn die Aussage des Mieters glaubhaft ist.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Gerne bin ich bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche behilflich.


Mit freundlichen Grüßen


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