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Versteckter Mangel am Neubau


| 15.10.2007 18:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marc Weckemann



Was versteht man unter einem verstecktem Mangel bei einem Hauskauf.Wenn zum Beispiel ein gefliester Boden mit mittigem Bodenablauf sein Gefälle genau entgegengesetzt zur Wand hin hat
oder ein Abflussrohr unterhalb der Bodenplatte eine Absenkung hat, die immer wieder zu Verstopfungen führt? Das Haus habe ich vor 6 Jahren gekauft
Die Fehler habe ich aber erst jetzt erkannt.
Kann ich noch Ansprüche stellen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen kann ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass eine abschließende Beurteilung nur nach Kenntnis der Gesamtumstände, insbesondere auch der Überprüfung des Kaufvertrages, erfolgen kann. Schon geringe Sachverhaltsabweichungen können zu einer gänzlich anderen rechtlichen Beurteilung führen.

In der Regel ist es üblich in Immobilienkaufverträgen die Gewährleistung für den Verkäufer durch eine entsprechende Klausel im Vertrag auszuschließen. Mängelrechte (z.B. Rückabwicklung, Schadensersatzansprüche) können dann vom Käufer nur noch geltend gemacht werden, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (versteckte Mängel).

In Ihrem Fall stellt sich demnach die Frage, ob Ihr Verkäufer die beschriebenen Mängel bei Vertragsschluss kannte. Dies müssten Sie im Zweifel dann auch beweisen. Zudem dürften die Mängel nicht so offensichtlich gewesen sein, dass Sie sie selbst hätten erkennen müssen. Zur Einschätzung dieser Frage könnte z.B. ein entsprechender Sachverständiger zu Rate gezogen werden.

Sofern man zum Schluss kommen sollte, dass hier ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers vorliegt, könnten Sie die erwähnten Ansprüche vermutlich noch geltend machen. Die Ansprüche wären dann, vorausgesetzt dass Sie tatsächlich erst jetzt Kenntnis von den Mängeln erlangt haben und man Ihnen auch keine grob fahrlässige Unkenntnis der Mängel vorwerfen kann, noch nicht verjährt.

Ich würde Ihnen in diesem Fall aber dringend empfehlen einen Rechtsanwalt zur weiteren Beratung und Durchsetzung der Ansprüche zu beauftragen. Gerne stehe auch Ihnen hierfür zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Weckemann
Rechtsanwalt
-------------------------------------------
C-G-W Rechtsanwälte
Tel.: 07251/3924430 Fax: 07251/3924431
Mail: info@c-g-w.de
www.c-g-w.de

Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2007 | 17:49

Sehr geehrter Herr Weckemann, Ihre aufschlußreiche und gut verständliche Antwort hat mich ziemlich betrübt. Trotzdem herzlichen Dank. Ich wusste nicht, dass versteckte Mängel eine Arglist voraussetzen. Was ist mit Mängeln, die weder vom Verkäufer, der gleichzeitig Bauherr ist, noch vom Käufer erkannt werden konnten und ausschließlich durch unsachgemäße Handwerkerleistung verursacht wurden? Diese
Fehler haben sich erst nach etwas mehr als 5 Jahren bemerkbar gemacht. Bei den genannten Mängeln handelt es sich um sehr schwer behebbare Mängel mit grob geschätzten Kosten von mehr als 20.000,-€ . Alle Ersatzmaßnahmen wären nur eine Notlösung. Eine Arglist ist dem Verkäufer nicht zu unterstellen. Nachfolgend der relevante Teil des Kaufvertrages.

§ 6 Gewährleistung für Sachmängel.
1.Bezieht sich auf Eigenschaften des Grundstücks.
2. (Im Wortlaut) Für Mängel am Bauwerk gelten die Bestimmungen des bürgerlichen Gesetzbuches über den Werkvertrag, wonach grundsätzlich Ansprüche des Käufers bei einem Bauwerk in fünf Jahren verjähren.
Der Anspruch des Käufers, wegen Sachmängeln Rückgängigmachung des Kaufvertrages (Wandlung) zu
Verlangen, ist ausgeschlossen, es sei denn, es bestünden so gewichtige nicht behebbare Mängel, dass dem Käufer das Festhalten am Vertrag auch unter Festhalten seines Rechts auf Minderung nicht zumutbar wäre.
3. (im Wortlaut) Zusätzlich tritt der Verkäufer sicherungshalber die ihm gegen die am Bau beteiligten
Architekten, Bauhandwerker, Zulieferer und alle sonst mit dem Bau befassten Dritten zustehenden
Erfüllungs-, Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche an den Käufer ab. Die Ansprüche des Käufers
gegen den Verkäufer werden von der Abtretung nicht berührt; insbesondere können sie auch ohne vorherige Geltendmachung der Ansprüche gegen die Dritten geltend gemacht werden. Die Abtretungen werden erst wirksam, wenn der Verkäufer mit seinen entsprechenden Verpflichtungen in Verzug ist und
ihnen trotz schriftlicher Aufforderung mit angemessener Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche
Gegen den Verkäufer nicht mehr bestehen.
Der Verkäufer bleibt berechtigt, die Ansprüche im eigenen Namen auf eigene Kosten durchzusetzen.

Ergänzung vom Anwalt 17.10.2007 | 12:52

Sehr geehrter Fragesteller,

der von Ihnen zitierten Klausel des Vertrages ist zu entnehmen, das die Gewährleistung nicht vollständig ausgeschlossen wurde.

Theoretisch würden Ihnen demnach Rechte gegen den Verkäufer zustehen (Auch ohne Arglist von diesem). Sofern der Verkäufer die Mängel aber nicht arglistig verschwiegen hat, wird er sich auf den Ablauf der Verjährungsfrist (5 Jahre ab Abnahme) für die Geltendmachung dieser Rechte berufen. Ihre Ansprüche sind demnach, wenn Sie das Haus vor 6 Jahren gekauft haben, gegenüber dem Verkäufer leider verjährt.

Ich kann Ihnen demnach nur raten, nochmals überprüfen zu lassen, ob nicht dem Verkäufer doch ein arglistiges Verschweigen vorzuwerfen ist und ob dieses notfalls dann auch bewiesen werden kann.

Möglicherweise könnten Sie aufgrund der Abtretung in § 6 Nr. 3 des Vertrages aber auch Ansprüche gegen den jeweiligen Handwerker geltend machen. Auch hier müsste aber genaustens überprüft werden, ob die Ansprüche noch nicht verjährt sind. Vermutlich müsste man auch diesbezüglich ein arglistiges Verschweigen des jeweiligen Handwerkers beweisen um noch Ansprüche geltend machen zu können. (Es ist aber auch nicht gänzlich auszuschließen, dass ein solcher Beweis gelingen könnte.)

Es müsste daher wohl eine intensive Überprüfung der Gesamtumstände und der jeweiligen Vertragsunterlagen erfolgen, um abschließend beurteilen zu können, ob Ihnen nicht doch noch Ansprüche zustehen.

Wenn noch etwas unklar ist, können Sie mich gerne unter der Kanzleinummer (07251/3924430) anrufen.

mit freundlichen Grüßen

Weckemann
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