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Versteckte Mängel Hauskauf

| 28.04.2010 08:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,
2008 haben wir von Nachbarn ein Haus gekauft, Einzug Sept 2009. Bei Hausübergabe wurde ein aktueller sowie ein alter Wasserschaden verschwiegen. Der Schaden wurde jedoch teilweise von Versicherung behoben und bezahlt. Nun stellen wir immer wieder fest, dass uns gravierende Dinge verschwiegen, bzw. vertuscht wurden. Wir haben nun entdeckt, dass das Wasserzulaufrohr zum Wasserspeicher wohl seit Jahren Kalk- und Rostblüten bildet (bei Hausübergabe wurde gesagt, Heizung ist völlig in Ordnung- auch der Makler hatte uns das bei Besichtigung nicht gesagt). Ein Nachbar hat uns nun auch noch darauf hingewiesen, dass die U-Steinwand auf Grundstücksgrenze zu Ihm kippt und wir diese ausbessern müssen, da das die alten Eigentümer ja nicht gemacht haben etc. Sind das nicht verschwiegene Mängel und können wir hier mit einer neu abgeschlossenen Gebäuderechtschutz gegen die Verkäufer vorgehen?
Für die Beantwortung vielen Dank.
Freundliche Grüße

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt, was hier aber nicht der Fall ist.

Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Es wird ebenfalls hier weder einfache noch grobe Fahrlässigkeit Ihrerseits vorliegen, so dass Sie Mängelrechte noch haben; eine Garantie wird hier im notariellen Kaufvertrag (wie in der Regel) wohl nicht abgegeben worden sein.

Ihnen stehen also noch Gewährleistungsrechte zu.

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Daneben gilt:
Wer zur Abgabe einer Willenserklärung (hier Annahme des Kaufvertragsangebots durch Sie) durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft angefochten, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen, der Kaufvertrag wäre rückabzuwickeln.

Die Frage ist, ob Sie sich mit den gesetzlichen Gewährleistungsrechten begnügen können oder die Gesamtabwicklung des Vertrages begehren.

Nach vorläufiger erster Einschätzung gehe ich genau wie Sie von versteckten Mängeln aus.

2.
Falls Sie den Rechtsschutzversicherungsvertrag nicht vor dem Kaufvertragsschluss geschlossen haben, wird wegen dieser Vorvertraglichkeit und der regelmäßigen dreimonatigen Wartezeit bei Rechtsschutzversicherungen eine Deckung sehr wahrscheinlich nicht möglich sein.

Die Versicherungen berufen sich darauf, dass sie vorvertragliche Risiken nicht versichern.

Gegebenenfalls könnten Sie aber trotzdem mal schriftlich um eine Deckungszusage bitten.

Für weitere Beratungen/eine Vertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2010 | 10:23

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Da wir die Gebäuderechtschutzversicherung erst vor einigen Tagen abgeschlossen haben, wird sie uns nichts nützen. Angenommen wir würden nun anwaltlich gegen den Verkäufer vorgehen, kann der ebenfalls arglistig verschwiegene Wasserschaden mit zur Anzeige gebracht werden? Und mit welchen Kosten kann man bei solchen Fällen rechnen (Haus hat 265.000 Euro gekostet).
Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2010 | 10:30

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der ich gerne wie folgt Stellung nehme:

In der Tat, da wird Ihnen leider die Rechtsschutzversicherung wohl wenig von Nutzen sein.

Soweit der Mangel in Form des alten Wasserschadens schon teilweise behoben ist, kommt es darauf an, ob auch noch der Rest von der Versicherung übernommen wird.
Sollte dieses der Fall sein, wird es schwierig werden mit einer Anfechtung diesbezüglich, aber aufgrund der anderen Mängel kann diese durchaus dann noch erfolgen.

Bezüglich der Anwaltskosten wäre der Streitwert maßgeblich, beim Haus sind es 265.000 €, so dass für die anwaltliche Tätigkeit im außergerichtlichen Bereich folgendes anfiele:

Anwaltskosten für außergerichtliche Tätigkeiten

Streitwert 265.000 Euro
1,30 Geschäftsgebühr 2.821,00 Euro
Auslagenpauschale 20,00 Euro
19% Umsatzsteuer 539,79 Euro
Summe Außergerichtliche Tätigkeiten 3.380,79 Euro

Würde man aber nur in Bezug auf einzelne Mängel und die Gewährleistungsansprüche vorgehen, so wäre allein deren Wert maßgeblich:

Anwaltskosten für außergerichtliche Tätigkeiten
Streitwert z. B. für einen Mangel 5.000 Euro
1,30 Geschäftsgebühr 391,30 Euro
Auslagenpauschale 20,00 Euro
19% Umsatzsteuer 78,15 Euro
Summe Außergerichtliche Tätigkeiten 489,45 Euro

Weitere Auskünfte bezüglich der Anwaltskosten und der Gerichtskosten erteile ich Ihnen gerne telefonisch.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.05.2010 | 11:29

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