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Verständnisfrage zur Mängelbeseitigungsklage


28.12.2006 20:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

im Thread
http://frag-einen-anwalt.de/L%E4rmbel%E4stigung-durch-unged%E4mmten-Fussboden__f20587.html
wird das Problem der Ruhstörung durch fehlende Trittschalldämmung
in einer Mietwohnung geschildert.
In der anwaltlichen Antwort wird als mögliche Abhilfe
eine "Mängelbeseitigungsklage" gegen den Vermieter herangezogen.


Im Thread
https://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=14105
wird das Problem der Ruhstörung durch Vibrationen eines Fahrstuhls geschildert.
In der anwaltlichen Antwort wird erklärt, dass der
Vermieter nicht zur Sanierung, sprich Mangelbeseitigung,
gezwungen werden kann. Damit scheidet nach meiner Lesart
auch eine Mängelbeseitigungsklage gegen den Vermieter aus.

Die Fälle sind zwar nicht 1:1 vergleichbar, aber warum
ist bei der Fahrstuhl-Ruhestörung nicht auch eine
Mängelbeseitigungsklage gegen den Vermieter möglich ?

Dank und Gruß
Ratsuchender
28.12.2006 | 21:40

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die aufgeworfene Fragestellung, die ich wie folgt beantworten möchte:

In den beschriebenen Fällen geht es um Belästigungen wegen
( 1 ) fehlender Trittschalldämmung und ( 2 ) Fahrstuhllärm - bzw. vibration.

Nach meiner Auffassung sind die beiden Fälle grundsätzlich vergleichbar.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßem Gebrauch geeignetem Zustand überlassen. Rechtsanwalt Schwartmann hat treffend darauf hingewiesen, dass dieser Anspruch grundsätzlich klagbar ist.

Allerdings hat er auch treffend hingewiesen, dass eine gerichtliche Durchsetzung dieses Anspruchs mit rechtlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann. Daher ging der anwaltschaftliche Rat zu einer Minderung in angemessener Höhe.

In dem Fall mit dem Fahrstuhl wurde ebenfalls zur Minderung geraten.

Ich erkläre mir die im Ergebnis nicht voneinander abweichenden Ratschläge wie folgt:

Die Erhaltungs - bzw. die Wiederherstellungspflicht des Vermieters zum vertragsgemäßen Zustands muss sich nach der Rechtsprechung im Rahmen der Zumutbarkeit bewegen. Für den Vermieter darf also insbesondere die sogenannte " Opfergrenze " nicht überschritten werden. Inwieweit es dem Vermieter der Wohnung im Vergleichsfall zumutbar ist mittels Baumaßnahmen die Lärm - u. Vibrationsbelästigungen abzustellen, bleibt im Rahmen dieses Forums reine Spekulation und könnte selbst nach Beauftragung eines Sachverständigengutachtens nur schwer beurteilt werden. Auf den ersten Blick erscheint jedoch ein Einbau einer Trittschalldämmung weniger arbeits - und kostenintensiv, wie die Beseitigung der Beeinträchtigungen durch den Fahrstuhl, zumal im zuletzt genannten Fall ja schon mehrere Reparaturversuche am Fahrstuhl gescheitert waren.

Ich hoffe Ihnen mit meinem Erklärungsversuch eine erste Orietierung ermöglicht zu haben und bitte gewünschtenfalls die kostenfreie Nachfragefunktion zu nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2006 | 10:58

Hallo Herr Kohberger,

danke für Ihre Ausführungen.
Was die beiden Fälle dann wohl trennt, ist dann wohl die "Opfergrenze".
Gibt es denn Richtlinien bezüglich der Höhe der Opfergrenze ?

(Anmerkung:
Eine Mietminderung mag rechtlich deutlich einfacher sein als
eine Mängelbeseitigungsklage, ist nach meinen persönlichen
Erfahrungen aber ein stumpfes Schwert,
um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu motivieren - und
mir geht es um die Mängelbeseitigung und nicht darum,
Geld durch eine Minderung zu sparen.

Ich habe in Berlin als Mieter überwiegend in grösseren
Mietanlagen gewohnt, die von Hausverwaltungen betreut wurden.
Es interessierte die Hausverwaltungen bei so vielen Wohnungen
i.a. nicht, wenn irgendwo ein Mieter einen Mangel hat.
Auch eine Mietminderung löste keinerlei Aktivität von Seiten
der Vermieters aus, ja nicht mal ein Schreiben des Vermieters,
dass eine Mietminderung abgelehnt wird.
Daher bin ich an alternativen Möglichkeiten zur Mietminderung
interessiert, um einen Mangel beseitigen zu können).

Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2006 | 11:58

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Wann die " Opfergrenze " also die Grenze der Zumutbarkeit überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Es darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen entstehen.

Überschritten ist die Opfergrenze jedenfalls dann, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjekts übersteigen ( BGH Urt. vom 26.09.1990 - VIII ZR 205/89 ) oder diese nicht innerhalb von 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Objekt wieder erwirtschaftet werden können ( OLG Hamburg GE 2001, 367 ).

Ich hoffe Ihre Frage(n) zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche einen guten Rutsch ins neue Jahr.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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