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Verständnisfrage zur Abtretung einer Grundschuld

| 20.06.2014 18:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Abtretung einer Grundschuld, Grundschuldzinsen und Rückgewähransprüche von vorrangigen oder gleichrangigen Grundpfandrechten.

Guten Tag,

es geht um die Abtretung zweier Grundpfandrechte meines Cousins an mich. Mir liegt der Entwurf des Notars für die Abtretungsbeurkundung vor und ich würde als Nicht-Jurist gerne vorab wissen, was die unten stehenden Sätze darin bedeuten bzw., ob etwas darin enthalten ist, dass für mich von Nachteil sein könnte (neue Gläubigerin bin ich):

"Mit abgetreten sind jeweils die Grundschuldzinsen von Anfang an.

Zugleich werden an die obenbezeichnete neue Gläubigerin die sich aus den Bestellungsurkunden ergebenden

•etwaige Rechte aus einer persönlichen Haftung nebst allen damit zusammenhängenden Erklärungen über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung,
auch soweit sie nachträglich abgegeben wurden,

•sowie eventuelle Rückgewähransprüche, welche der bisherigen Gläubigerin gegenüber vor- oder gleichrangigen Grundschuldgläubigern zustehen, abgetreten."

Danke vorab!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Abtretung der Grundschuldzinsen ab Entstehung bzw. Eintragung

Dies ist für Sie vorteilhaft, da es die eigentliche Sicherheit um die Zinsen erhöht. Zwar unterliegen die Grundschuldzinsen auch der Verjährung. In der Regel können Sie auf den Nominalbetrag der Grundschuld nochmal Zinsen für vier Jahre hinzurechnen, was den Sicherheitenwert je nach Höhe der Grundschuldzinsen erhebluch erhöht.

2. Mit abgetreten werden etwaige Rechte aus der Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Dies erfolgt in der Regel durch ein selbständiges Schuldanerkenntnis, so dass dies für Sie neben der Grundschuld eine zusätzliche Sicherheit bedeutet.

3. Rückgewähransprüche betreffen die frei werdenden Anteil von Grundschulden anderer Gläubiger. Dies ist dann von Bedeutung, wenn noch Grundschulden vorrangig zu den an Sie zu übertragenden Grundschulden eingetragen sind. Dann werden auch frei werdende Anteile dieser Grundschulden als Rückgewähransprüche übertragen.

Insgesamt sind die Textpassagen für Sie nicht nachteilig, sondern vorteilhaft, da Sie weitere Sicherheiten erhalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 21.06.2014 | 10:07

Besten Dank für Ihre Ausführungen. Leider kenne ich mich mit den Begrifflichkeiten Bereich Baufinanzierungen nicht aus. Ich versuche es in meinen Worten nochmal wiederzugeben. Evtl. könnten Sie ja kurz mitteilen, ob das korrekt ist, vielen Dank.

1) Die Grundschuldzinsen erhöhen zusätzlich zu den Darlehenszinsen die Sicherheit für den Kreditgeber. Praktisch spielt das aber nur in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Rolle, nicht z.B. bei einem Verkauf.

2) Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung wird ebenso an mich abgetreten und im Grundbuch mit eingetragen, sodass dies im Falle einer Zwangsvollstreckung nicht mehr gerichtlich geklärt werden müsste.

3) Falls es vorrangige/weitere Grundschulden im Grundbuch gibt, so werden diese auch an mich abgetreten und könnten von diesen Gläubigern später nicht mehr geltend gemacht werden.

Nochmals Danke für Ihr kurzes Feedback!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.06.2014 | 21:21

Vielen Dank für die Rückmeldung.

1. Die Grundschuld und die Grundschuldzinsen stellen die Sicherheit für das Darlehen und dessen Zinsen dar.

Beispiel
Darlehen EUR 100.000,- zzgl. Rückständige Darlehenszinsen EUR 10.000,-

Grundschuld EUR 100.000,-. Damit haben Sie eine Sicherheit von EUR 100.000,-. D.h. EUR 10.000,- müßten Sie aus einer anderen Sicherheit geltend machen, wenn die Grundschuld in voller Höhe bezahlt wird.

Darlehen wie oben.
Sicherheit Grundschuld EUR 100.000,- nicht verjährte Grundschuldzinsen EUR 20.000,-.

D.h. Sie können bei einem Verkauf oder Versteigerung EUR 120.000,- geltend machen. Soweit Sie nur eine Forderung von EUR 110.000,- müssen Sie bei voller Auszahlung auf die Sicherheit EUR 10.000,- erstatten.

D.h die Grundschuldzinsen erhöhen den Sicherheitenwert der Grundschuld. Eine andere Frage ist, zu welchem Preis die Immobilie verwertet wird und was auf Ihre Grundschuld mit Zinsen entfällt.

2. Das selbständige Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung besteht neben der Grundschuld als eigene Sicherheit, so dass Sie aus dieser direkt die Vollstreckung betreiben können. Die Erlöse aus der Grundschuld sind aber anzurechnen.

3. Wenn eine vorrangige Grundschuld durch den Gläubiger nicht mehr benötigt wird, weil die Hauptforderung beglichen wurde, fällt diese Ihnen zu. Eine Rückforderung ist ausgeschlossen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.06.2014 | 23:39

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