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Verständnisfrage (Mieter) Mietvertrag Bürofläche - Thema: Mietminderung

15.10.2020 23:59 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Bernhard Müller


Uns liegt ein Entwurf für einen Mietvertrag einer Bürofläche vor. Darin sind wir über folgenden Absatz gestoßen, der unserer Auffassung nach zulässig ist, wir uns jedoch nicht ganz klar über die Bedeutung dessen sind:

"Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen, ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung, das Zurückbehaltungsrecht oder das Minderungsrecht ist dem Grund und Höhe nach unbestritten oder rechtskräftig festgestellt. Im Falle der Geltendmachung einer Mietminderung oder eines Zurückbehaltungsrechtes ist der Mieter verpflichtet, die einbehaltenen Beträge auf einem Bankkonto mit gemeinsamer Verfügung zu hinterlegen, von dem nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien ausgezahlt werden darf. Die ordnungsgemäße Hinterlegung ist dem Vermieter monatlich nachzuweisen."

Ist es korrekt, dass der Mieter in diesem Fall die Miete gar nicht mindern darf, außer der Grund und die Höhe ist "unbestritten" ? Und was bedeutet dann "unbestritten"? Wer entscheidet darüber ob der Mieter die Miete einbehalten darf. Oder ist das ein Missverständnis?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

So wie die Klausel formuliert ist, bedeutet:

Zitat:
"Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen, ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung, das Zurückbehaltungsrecht oder das Minderungsrecht ist dem Grund und Höhe nach unbestritten oder rechtskräftig festgestellt

, dass Sie nur mindern dürfen, wenn Grund und Höhe unbestritten sind. Unbestritten bedeutet, dass der Vermieter damit einverstanden ist, dass Sie um diesen Betrag mindern.
Wenn der Vermieter nicht mit der Minderung einverstanden ist, müssen Sie die ungeminderte Miete bezahlen und vor Gericht auf Feststellung der Minderungsquote klagen. Wenn Sie ein Urteil haben, dass Ihnen die Minderung erlaubt, müssen Sie noch abwarten, ob das Urteil in der Berufungsinstanz und in der Revisionsinstanz bestätigt wird und auch während dieser Zeit die ungeminderte Miete zahlen. Erst wenn der Rechtsweg ausgeschöpft oder die Rechtsmittelfrist abgelaufen ist, dürfen Sie mindern. Denn erst dann ist die Minderung rechtskräftig festgestellt.

Zitat:
Im Falle der Geltendmachung einer Mietminderung oder eines Zurückbehaltungsrechtes ist der Mieter verpflichtet, die einbehaltenen Beträge auf einem Bankkonto mit gemeinsamer Verfügung zu hinterlegen, von dem nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien ausgezahlt werden darf.

, bedeutet, dass Sie selbst dann, wenn die Mietminderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist, den Minderungsbetrag nicht behalten dürfen, sondern auf ein Konto einzahlen müssen, von dem es ohne die Zustimmung des Vermieters nicht wieder an Sie ausgezahlt werden darf.

Meines Erachtens dürfte diese Klausel unwirksam sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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