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Verspätete Mietzahlungen - kann man das Mietverhältnis dann kündigen?


12.06.2006 23:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Wenn die Miete innerhalb weniger Monate nach Abmahnung 2 mal erst am 4. Werktag auf das Vermieterkonto eingeht, kann man das Mietverhältnis dann erfolgsversprechend kündigen? Die Mieterin hat ein minderjähriges Kind.

Vielen Dank im Vorraus!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

Ein Vermieter kann bei der Wohnraummiete mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse wäre z.B. dann gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat.
Auch eine verspätete Zahlung des Mietzinses kann eine solche Pflichtverletzung darstellen.
Allerdings wird eine Pflichtverletzung von den Gerichten erst bei einer drei- bis sechsmaligen Verspätung angenommen und auch nur dann, wenn der Mieter die Verspätung zu vertreten hat.

Der Vermieter hat auch das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug.

In Ihrem Fall sehe ich jedoch wenig Chancen zu einer erfolgreichen Kündigung, da sich der Verzug (auch in Anbetracht einer früheren Abmahnung) nicht als so erheblich darstellt, dass Ihnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Mein Rat wäre daher, das Verhalten der Mieterin zu beobachten und bei Erreichung des oben genannten Rahmens eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. In diesem Fall könnte von Seiten der Mieterin auch nicht das Recht zu, wegen besonderer Härte zu widersprechen.
Sie sollten die Kündigung aber in jedem Fall von einem Anwalt formulieren lassen, um sich nicht in die Gefahr zu begeben, die Kündigung wegen eines Formfehlers oder anderer Gründe scheitern zu lassen. Diesbezüglich können Sie Sich auch gerne an mich wenden, wodurch gegebenenfalls weitere Kosten anfallen würden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben, wenngleich sich das Ergebnis für Sie im Moment eher negativ darstellen dürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2006 | 11:24

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mieterin hat in 10 Monaten 5 mal zu spät gezahlt.
Nach dem dritten Mal wurde sie abgemahnt.
Bedeutet Ihre Antwort, das ich das Mietverhältnis kündigen kann wenn die Mieterin ein drittes Mal (nach Abmahnung9 zu spät zahlt?
Gilt das auch, wenn die Miete nur einen Tag zu spät auf meinem Konto ist?
Die Miete kommt nicht vom Sozialamt.

Die Antwort würde mir sehr helfen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2006 | 12:46

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Eine Kündigung ist, wie ich Ihnen geschrieben habe, möglich, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.

Dies kann, wie in Ihrem Fall, bei dauernder, vom Mieter verursachter unpünktlicher Mietzahlung vorliegen.

Eine Dauerhaftigkeit der unpünktlichen Zahlung ist anzunehmen, wenn die Verzögerung wiederholt erfolgt und deutlich wird, dass der Mieter nicht zur vertragsgemäßen Erfüllung bereit ist. Dazu hat die Rechtsprechung je nach Einzelfall eine drei- bis sechsmalige Verspätung für ausreichend erachtet.

Wenn sich der Sachverhalt so darstellt, wie Sie ihn beschrieben haben, dann steigen Ihre Chancen auf eine erfolgreiche Kündigung.
Da die Mieterin auch nach einer Abmahnung nicht bereit ist, die ihr obliegende Pflicht der Mietzahlung ordnungsgemäß zu erfüllen und dies auch dauerhaft der Fall ist, wäre eine Kündigung zumindest denkbar.

Ich muss Sie allerdings auch darauf hinweisen, dass eine solche Entscheidung vom Gericht immer auf den Einzelfall bezogen getroffen wird. Gerade weil sich die Mietzahlungen scheinbar nur um einen Tag verzögern, bleibt ein nicht unerhebliches Risiko für eine erfolgversprechende Kündigung bestehen. Daher rate ich Ihnen dringend, mit einem Anwalt den Fall in seinen Einzelheiten zu besprechen und Sich von Ihm die Kündigung formmulieren zu lassen. Sie wären damit auch für einen sehr wahrscheinlich folgenden Rechtstreit von vorherein gut vorbereitet, da Fehler in der Kündigung später nicht mehr geheilt werden können. Sie müssten in einem solchen Fall eine neue Kündigung schreiben.

Sie sollten Sich daher dringend mit einem Kollegen besprechen. Sie können Sich diesbezüglich natürlich auch gerne mit mir in Verbindung setzen.

Ich hoffe, ich konnte für das Erste eine Richtung weisen und wünsche Ihnen bei Ihrem weiteren Vorgehen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius

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