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Verspätete Kündigung einer Leibrente

17.10.2010 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Hallo,

Vor 10 Jahren erwarb ich eine Gewerbeimmoblie gegen Zahlung einer Leibrente. Der Verkäufer hat die Immobilie selbst errichtet und in der Weise vermietet, wie ich es fortführte. Zur Sicherung eines Teils der Leibrente wurde eine Grundschuld eingetragen. Die Mieterträge entsprachen den Leibrentenzahlungen.

Vor etwas über 1 Jahr erfuhr ich, daß baurechtliche Auflagen die Nutzung der Immobilie in der bisherigen Weise unmöglich machten. Diese Auflagen waren dem VK bekannt. Die ihm erteilte Bauhenehmigung enthält die Auflagen.

Da ich das Gebäude unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung kaufte, sah ich keine Möglichkeit den VK haftbar zu machen. Ich verlangte vom VK die Löschung der bereits voll erfüllten Grundschuld. Dies lehnte er ab. Ich versuche die Löschung gerichtlich durchzusetzen.Die Grundschuld versperrt mir den Zugang zu Kreditmitteln, die ich für die Erfüllung der Auflagen benötige.Selbst eine Umnutzung ist nicht möglich, da ich auch hierfür Fremdkapital benötige. Ich habe keine Einnahmen mehr aus der Immobilie.

Bereits vor diesen Ereignissen war das Verhältis zum VK gespannt. Die Rente wurde von mir noch über den Zeitpunkt der Entdeckung hinaus korrekt weitergezahlt. Dann bat ich um Stundung und bekam keine Antwort. Einige Zeit später unterbreitete der VK mir ein Verhandlungsangebot zur Anpassung der Leibrente. Wir verhandelten. Gegenstand der Verhandlung waren nicht die Auflagen sondern die derzeitige Situarion. Die Verhandlungen scheiterten. Ich kündigte den Leibrentenvertrag nach § 313 hilfsweise 314.

Jetzt wirft der VK mir Fristversäumnis bei der Kündigung vor. Mir ist erst seit kurzem bekannt, dass man eine Leibrente überhaupt kündigen kann. Hätte ich es gewußt, hätte ich es getan.

Sollte die Kündigung nicht wirksam sein, was passiert dann? Mein Einkommen deckt nicht die Leibrentenzahlung. Kann ich die Immobilie zurückgeben?

Danke für Ihre Hilfe
17.10.2010 | 17:25

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die ONLINE - Anfrage(n) via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:

1. Ein Hauptanwendungsfall für die Leibrente ist der Kauf eines Hauses. Der Kaufpreis wird bei Vereinbarung einer Leibrente nicht vollständig, sondern nur teilweise oder gar nicht bezahlt. Der Käufer verpflichtet sich meist den Kaufpreises oder einen Teil des Kaufpreises als monatliche Leibrente bis zum Tod des Verkäufers zu zahlen. Es ist üblich, die Leibrente durch eine Reallast wie z. B. vorliegend durch eine Grundschuld abzusichern (§§ 1105 ff. BGB).

2. In wie weit die von Ihnen ausgesprochene Kündigung nach §§ 313, 314 BGB wirksam ist/war kann an dieser Stelle mangels Einsicht in das Kündigungsschreiben und Kenntnis sämtlicher Umstände des Falles nicht abschließend beantwortet werden. Unter Punkt Nr. 7 komme ich jedoch auf die Frage der Kündigung und der weiteren Vorgehensweise nochmals zurück.

3. Sie könnten den Immobilienkaufvertrag gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechten:

"Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten."

Vorliegend wurden Sie nämlich vom Verkäufer über die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie getäuscht. Der Verkäufer war dazu verpflichtet, Sie vor dem Verkauf über die behördlichen Auflagen zu informieren. Dass er von den damals schon bestehenden Auflagen positive Kenntnis hatte könnten Sie im Streitfall auch beweisen, da die Auflagen in der Baugenehmigung vermerkt sind.

a) Die Anfechtung des Kaufvertrages müsste gemäß § 143 BGB mittels einer sogen. Anfechtungserklärung erfolgen. Eine wirksame Anfechtung des Kaufvertrages würde dann dazu führen, dass der Kaufvertrag gemäß § 142 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Der Verkäufer müsste den Kaufpreis (Leibrente) Zug um Zug gegen Rückübereignung der mangelhaften Immobilie (Rechtsmangel / §§ 434 BGB i. V. m. § 435 BGB) an Sie zurückzahlen und an Sie Schadensersatz leisten. Das bedeutet, dass Sie vom arglistig handelnden Verkäufer (finanziell) so zu stellen sind, wie Sie stünden, wenn Sie das für Sie offensichtlich nachteilhafte Geschäft nicht getätigt hätten.

b) Fraglich ist allerdings, ob eine Anfechtung des Immobilienkaufvertrages noch innerhalb der Frist des § 124 BGB erfolgen könnte. Gemäß § 124 BGB muss die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung binnen Jahresfrist erfolgen. Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, spätestens jedoch nach 10 Jahren ( § 123 Abs. 3 BGB). Selbst wenn das Gestaltungsrecht der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nun verjährt sein sollte, so müssen Sie nicht den Kopf in den Sand stecken.

4. Schließlich hat der Verkäufer Sie nachweisbar in Kenntnis der behördlichen Auflagen getäuscht. Neben der Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung kommen vorliegend insbesondere auch Ansprüche wegen eines Verschuldens des Verkäufers bei den Vertragsverhandlungen in Betracht (culpa in contrahendo).

Der Getäuschte kann nämlich regelmäßig gemäß §§ 280 BGB i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB u. § 311 Abs. 2 BGB die Rückgängigmachung des Kaufvertrages verlangen ( § 249 BGB). Die Begründung ist, dass der Verkäufer Sie bei den Vertragsverhandlungen trotz seines Wissensvorsprunges (behördliche Auflagen) über die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie getäuscht hat, zumal er die Immobilie damals schon rechtswidrig entgegen der Auflagen vermietet hatte.

Ansprüche aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB verjähren jedoch grundsätzlich gemäß § 195 BGB in drei Jahren, wobei man die Auffassung vertreten könnte, dass bei fahrlässiger und vorsätzlicher Irreführung eine Ungereimtheit zwischen den Anfechtungsfristen und der dreijährigen Verjährungsfrist bei der Haftung aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB besteht, so dass bei vorsätzlichen Irreführung eben die Verjährungsregelung zur Anfechtung (§ 124 BGB) entsprechend anzuwenden wäre.

5. Hierauf kommt es aber nicht an, wenn Sie sich auch auf die gesetzlichen Gewährleistungsrechte gemäß §§ 433 ff. BGB berufen können und wenn die in der Baugenehmigung gemachten Auflagen im Grundbuch eingetragen sind.

Die Rückabwicklung des Kaufvertrages würde gewiss nicht an dem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag scheitern, da sich der arglistig handelnde Verkäufer auf diesen Ausschluss gemäß § 444 BGB nicht berufen könnte:

.................................................

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

..........................................................

Zu der offenen Verjährungsfrage führe ich weiter wie folgt aus:

Gemäß § 438 Abs. 1 b) BGB verjähren die Gewährleistungsrechte beim Kauf einer Immobilie erst in 30 Jahren, wenn es sich um einen Rechtsmangel des Kaufgegenstandes handelt, der im Grundbuch eingetragen ist:
---------------------------
§ 438 BGB
Verjährung der Mängelansprüche

(1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren

1. in 30 Jahren, wenn der Mangel
a) in einem dinglichen Recht eines Dritten, auf Grund dessen Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oder
b) in einem sonstigen Recht, das im Grundbuch eingetragen ist,
besteht,
2. in fünf Jahren
a) bei einem Bauwerk und
b) bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat, und
3. im Übrigen in zwei Jahren.

(2) Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, im Übrigen mit der Ablieferung der Sache.

(3) Abweichend von Absatz 1 Nr. 2 und 3 und Absatz 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Falle des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein...

--------------------------------------------

Es ist Ihnen deshalb dringend anzuraten, einen Anwalt auch mit der Grundbucheinsicht zu beauftragen, damit dieser prüft, ob die vom Verkäufer verschwiegenen behördlichen Auflagen im Grundbuch eingetragen wurden.

Wenn nicht, so wären die gesetzlichen Gewährleistungsrechte gemäß § 438 Abs. 3 i. V. m. § 195 BGB u. § 199 BGB nach drei Jahren verjährt.

Allerdings beginnt die 3 Jahresfrist erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (2000) und Sie von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen mussten.

Hinsichtlich des fraglichen Verjährungsbeginnes käme es also darauf an, zu welchem Zeitpunkt Sie Kenntnis erlangt haben, dass die behördlichen Auflagen in der Baugenehmigung eingetragen sind. Wenn dies schon wenige Jahre nach dem Erwerb der Immobilie der Fall war, so sehe ich auf Grund der Verjährung leider keine guten Chancen die Ihnen zustehenden Gewährleistungsrechte noch durchzusetzen.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Ich empfehle jedenfalls dringend, dass Sie nun einen Anwalt konsultieren und dieser Einsicht in das Grundbuch nimmt, um erst einmal die offene Frage der Verjährung zu klären.

6. Auf Grund Ihrer angespannten finanziellen Situation kommt es insbesondere in Betracht, dass Sie beim Amtsgericht einen sogenannten "Beratungshilfeschein" beantragen. Wird Ihnen dieser vom Gericht bewilligt, so können Sie einen Anwalt gegen die Entrichtung einer Schutzgebühr in Höhe von 10,00 €uro mit der Angelegenheit beauftragen. Dieser Anwalt wird dann sein Honorar von der Staatskasse ausbezahlt bekommen.

Sollten Erfolgsaussichten bestehen, den Kaufvertrag rückabzuwickeln bzw. die Löschung der Grundschuld / Kündigung der Leibrente gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen, so kann ein von Ihnen mandatierter Anwalt auch Klage einreichen und bei Gericht Prozesskostenhilfe beantragen.

7. Ausgangs komme ich gerne nochmal auf die von Ihnen angesprochene Kündigung der Leibrente zurück.

Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil gemäß § 314 BGB aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Wie gesagt kann die Frage, ob die Kündigung wirksam ist mangels Einsicht in sämtliche Umstände hier nicht abschließend geklärt werden. Vorsorglich ist in diesem Zusammenhang auf § 314 Abs. 2 BGB hinzuweisen:

"Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig."

Sollte nach eingehender Prüfung der Verjährungsfragen durch einen Anwalt die Verjährung nereits eingetreten sein, so sollte der Verkäufer zumindest via Anwaltsschreiben bei Fristsetzung aufgefordert werden, die behördlichen Auflagen zu erfüllen!!!

Kommt er dieser Aufforderung nicht nach sollte gemäß § 314 BGB die Aufkündigung der Leibrente (nochmals) hilfsweise erklärt werden.

Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine kostenfreie Nachfrage zu richten. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche noch einen schönen Sonntag Abend.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2010 | 18:50

Sehr geehrter Herr Kohberger,

vielen Dank für Ihre umfangreiche Antwort. Meine vordringliche bereits gestellte Frage war:
Ist es möglich, die Rentenzahlungen zu beenden und das Haus zurückzugeben (ohne Rückzahlung der gezahlten Leibrente),
sollten sich alle Bemühungen, das Vertragsverhältnis trotz Arglist und ausgesprochener Kündigung zu beenden, als nicht ausreichend erweisen.
Meine Nachfrage zu Ihren Ausführungen:
Ist bei einer Fristsetzung zur Nachbesserung nicht auch der Zeipunkt überschritten, in dem man noch nach § 314 kündigen kann. Denn die Kündigung muss in angemessener Frist ausgesprochen werden nachdem man von den Kündigungsgründen (Kenntnis von Auflagen vor über 1 Jahr) erfahren hat. 314 (3).

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2010 | 19:52

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfragen, die ich wie folgt beantworte:

1. Die Möglichkeit der Beendigung der Rentenzahlungen ohne Rückgabe des Hauses besteht insbesondere im Falle des Wegfalles der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und im Falle einer Kündigung aus wichtigem Grund (§ 314 BGB).

a) Als Rechtsfolge kommt auf Grund einer Anfechtung bzw. eines Rücktritts vom Kaufvertrag, aber auch im Rahmen der in Betracht kommenden Schadensersatzansprüche stets die komplette Rückabwicklung des Kaufvertrages in Betracht. Rückabwicklung bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die empfangenen Leistungen zurückzugeben sind. Das bedeutet, dass der Verkäufer den Kaufpreis in Form der erhaltenen Rentenzahlungen zurückzahlen müsste. Sie im Gegenzug die Immobilie zurückübereignen müssten. Daneben müsste der Veräufer Schadensersatz leisten, so z. B. von Ihnen auf die Immobilie getätigte Aufwendungen ersetzen etc.

b) Die Rechtsfolge einer wirksam ausgesprochenen Kündigung wäre, dass die Rentenzahlungen einzustellen sind und das Haus nicht zurückübereignet werden müsste.

c) Sollte das Gericht einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB bejahen, so wird es vorrangig die Möglichkeit einer Vertragsanpassung prüfen:

"Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann."

Eine Vertragsanpassung könnte meines Erachtens z.B. so aussehen, dass der Verkäufer die behördlichen Auflagen für Sie als Eigentümer ab sofort erfüllen muss. Nur wenn dem Gericht eine Vertragsanpassung nicht möglich erscheint, würde es im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB beurteilen, ob die Kündigung der Rente wirksam ist:

"Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung."

In diesem Fall würden Sie Eigentümer der Immobilie bleiben. Das gleiche gilt, wenn das Gericht Ihre bereits ausgesprochene Kündigung nach § 314 BGB für wirksam erachtet.

2. Hinsichtlich der Kündigungsfrist nach § 314 Abs. 3 BGB antworte ich wie folgt:

Der Fristbeginn fordert anders als bei der regelmäßigen Verjährung des § 199 BGB Kenntnis des Kündigungsgrundes.

Allein grob fahrlässige Unkenntnis des Kündigungsgrundes lässt die Frist nicht beginnen.

Es ist die Kenntnis der Tatsachen erforderlich, die den wichtigen Kündigungsgrund ausmachen. Dazu gehören die Kündigungsumstände, aber auch die Beweismittel für die Pflichtverletzungen des Verkäufers. Erforderlich ist zuverlässige und möglichst vollständige positive Kenntnis des Kündigungsberechtigten (BAG NZA 06, 101, 1211; 07, 744).

Alles in allem besteht sicher dringender Handlungsbedarf.

In jedem Fall können Sie vom Verkäufer Schadensersatz fordern.

Wenn sich dieser jedoch auf die Verjährung berufen wird, was ich befürchte, so wäre entscheidend ob die Verjährung bereits eingetreten ist. Hierzu habe ich in meiner Ausgangsantwort bereits die Sach- und Rechtslage beschrieben.

Bessere Chancen haben Sie hinsichtlich des Wegfalles der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und des in Betracht kommenden (erneuten) Ausspruches einer/der Kündigung (§ 314 BGB), da in diesem Zusammenhang noch keine Verjährung eingetreten ist, weil es sich bei der Rentenzahlung um ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis handelt.

Erschwert wird die Durchsetzung einer Kündigung sicher mit dem von Ihnen angesprochenen Problem der Ausschlussfrist des § 314 Abs. 3 BGB. Daher würde ich im Falle des anzudenkenden erneuten Ausspruches einer Kündigung zunächst im Schreiben an den Verkäufer klarstellen, dass die Kündigung bereits wirksam ausgesprochen wurde und er Ihnen dies bitte binnen 14 Tagen schriftlich bestätigen soll. Zugleich sollten Sie auf sämtliche in Betracht kommenden Rechte hinweisen (Anfechtung wegen arglistiger Täuschung / Schadensersatzforderungen etc.).

Außerdem sollten Sie den Verkäufer für den Fall, dass er Ihnen die Wirksamkeit der Kündigung nicht schriftlich bestätigt Ihn auffordern, dass er binnen einer von Ihnen gesetzten Frist, die behördlichen Auflagen erfüllt.

Bedenken Sie bitte nochmals, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann und Sie in jedem Fall anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen sollten. Käme es zum Prozess, so wäre voraussichtlich ohnehin das Landgericht zuständig, wo sogenannter Anwaltszwang besteht. Das bedeutet, dass Sie ohne Anwalt in einem Prozess vor dem Landgericht nicht angehört würden und schon alleine deshalb den Prozess verlieren würden.

Die anzuratende weitere Vorgehensweise hängt natürlich insbesondere auch davon ab, ob der Verkäufer solvent ist. Wenn er die Rente längst verbraucht hat und keine finanziellen Reserven auf der "hohen Kante" haben sollte, so würde die Rückabwicklung des Kaufvertrages natürlich wenig Sinn machen, da Sie ja dann das Haus zurückübereignen müssten. Ein beauftragter Anwalt sollte in diesem Fall wohl eher mit Nachdruck auf die alsbaldige rechtssichere Beendigung der Rentenzahlungen pochen.

Ich hoffe, mich verständlich ausgedrückt zu haben, wünsche Ihnen jedenfalls viel Erfolg bei der Durchsetzung Ihrer Rechte und noch einen schönen Sonntag Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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Telefax: 09071-5669495

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