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Verspätete Heizkostenabrechnung zum Auszug

| 21.04.2008 15:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen,
Sehr geehrte Herren,

Ich wende mich mit einem für mich verzwickten Fall an Sie.

Ich habe im März meine zweite eigene Wohnung, in der ich seit knapp 4 Jahre wohne (Einzug: August 2004; Auszug Juni 2008), fristgerecht gekündigt. Nun erhalte ich aus heiterem Himmel eine Heizkosten Einzelabrechnung, die ich in den 4 Jahren noch nie erhalten habe. Der Verwalter hat mir in den gesamten 4 Jahren bisher keine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.

Hintergrund: Das Immobilienobjekt gehört einer ältern Dame, dessen Sohn ist als Verwalter eingetragen. Keine öffentliche Genossenschaft oder dergleichen.

Die Heizkostenabrechnung bezieht sich auf den Zeitraum: 01.04.2006 bis 31.03.2007

Die Abrechnung wurde vom Ablesedienst laut Blatt angeblich erst am 31.03.2008 erstellt und mir mit einem auf 19.04.2008 datierten Brief mit Bitte um Nachzahlung vom Verwalter am 21.04.2008 zugestellt (nur in den Briefkasten gelegt, kein Einschreiben).

Frage 1: Bin ich zur Zahlung verpflichtet? Die Nachforderung reißt mir ein Loch in meinen schon durch den geplanten Umzug gestressten Geldbeutel. Ich fühl mich über den Tisch gezogen, da die Abbrechnung 12 Monate beim Ablesedienst lag bzw. der Ablesedienst 12 Monate nichts abgerechnet hat und NICHTS seitens des Verwalters unternommen wurde.

Zudem ist eine Nachforderung für Heizkosten von 450 EUR für ein Jahr etwas viel, da die Nebenkosten relativ hoch sind. Ich habe keine Unterlagen, wo genau aufgelistet ist, wieviel von den Nebenkosten in die Heizkosten fließt.

Frage 2: Muss der Verwalter mir eine genaue Kostenaufstellung "nachreichen", bevor er mich zur Zahlung zwingen kann oder anders, kann ich Widerspruch gegen die Forderung einlegen mit Bezug auf die genaue Aufschlüsselung der Nebenkosten?

Frage 3: Können die fehlenden Nebenkostenabrechnungen als "Druckmittel" verwendet werden um z.B. im Falle der Nachzahlung von 450 EUR eine Ratenfinanzierung "auszuhandeln"?

Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen,

alphafux

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1.
Die Ihnen vorliegende Abrechnung ist voraussichtlich verspätet erstellt worden. Gemäß § 556 III BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Maßgeblich für die Einhaltung der Abrechnungsfrist ist nicht das Datum der Abrechnung, sondern deren Zugang beim Mieter. Sie sollten daher zunächst eine Nachzahlung des Abrechnungssaldos verweigern und abwarten, ob und wie der Vermieter die Verspätung zu entschuldigen versucht.

2.
Ob der Vermieter etwas nachreichen muss, kann erst nach Durchsicht der Abrechnung beurteilt werden. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss folgende formelle Anforderungen erfüllen:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
- Berechnung des Anteils des Mieters sowie
- Abrechnung der Vorauszahlungen des Mieters.

Sind diese formellen Anforderungen nicht erfüllt, sollte dies trotz abgelaufener Abrechnungsfrist auf jeden Fall gerügt werden. Vorsorglich sollten auch inhaltliche Rügen schriftlich gegenüber dem Vermieter vorgebracht werden.

3.
Fordern Sie den Vermieter auf die fehlenden Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Eine mögliche Nachzahlung müssen Sie wegen der zitierten Vorschrift des § 556 III BGB nicht zahlen, außer wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Ggf. ergibt sich aus den Abrechnungen der vergangenen Jahren jedoch sogar ein Guthaben, mit dem aufgerechnet werden kann. Die Erfahrung zeigt, dass Nebenkostenabrechnungen teils nicht erstellt werden, weil die Kosten nicht nachgewiesen werden können. Ohne derartige Nachweise ergeben sich oft erhebliche Guthaben für die Mieter aus den geleisten Vorauszahlungen.

Rechnet der Vermieter gar nicht ab, können Sie bei einem beendeten Mietverhältnis unter Umständen sogar die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder teilweise zurückfordern. Die Voraussetzungen sind insoweit allerdings einzelfallabhängig und teilweise umstritten. Sie sollten sich daher ergänzend beraten und vertreten lassen, wenn die fehlenden Nebenkostenabrechnungen nicht erstellt werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Abschliessend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie in diesem Forum eine erste überschlägige Einschätzung auf der Basis Ihrer Schilderung erhalten, die nur in einfachen Fällen eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann zu einer anderen Beurteilung Ihres Falles führen; verbindliche Empfehlungen sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung nach vollständiger Überprüfung des Sachverhaltes möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.04.2008 | 15:34

Sehr geehrter Herr Matthes,

Vielen Dank für die schnelle und umfangreiche Antwort.

Ich möchte die Gelegenheit nutzen, um eine letzte kurze Frage zu stellen.

Sie schrieben: "... sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Die Argumentation des Vermieters auf die Verweigerung der Zahlung könnte lauten: "Da der Ablesedienst die Abrechnung erst am 31.03.2008 erstellt und per Post zugestellt hat, war mir keine Möglichkeit gegeben, die Abrechnung innerhalb 12 Monate zuzustellen. Folglich habe ich als Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Auch der Zeitraum von 14 Werktagen zwischen Eintreffen der Abrechnung bei mir und Versand an den Mieter steht mir zu."

Frage: Würde so der Vermieter/Verwalter damit z.B. vor Gericht durchkommen? (Ja/Nein - natürlich ohne Garantie)

Ich hoffe zwar nicht, dass die Sache vor Gericht landet. Jedoch würde ich Sie gerne im Falle eines Rechtsstreits kontaktieren und ggf. mich von Ihnen vor Gericht vertreten lassen.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,

alphafux

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.04.2008 | 20:48

Das Vertretenmüssen des Vermieters entfällt nach der Rechtsprechung wohl nur dann, wenn der Vermieter den säumigen Abrechnungsdienst nachweisbar erfolglos zur rechtzeitigen Abrechnung aufgefordert hat. Argumentation ist dabei, dass ausschließlich der Vermieter aufgrund der vertraglichen Beziehung zum Abrechnungsunternehmen die Möglichkeit hat, Einfluss hinsichtlich der rechtzeitigen Abrechnung zu nehmen. Unterläßt der Vermieter dies, hat er die Verspätung zu vertreten.

Mit freundlichen Grüßen

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